Minderung bei fehlender behördlicher Genehmigung

Minderung bei fehlender behördlicher Genehmigung; unwirksame Freizeichnungsklausel

Die formularmäßige Freizeichnungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, der Vermieter leiste keine Gewähr dafür, daß die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe, ist unwirksam.

Den Kl. steht der geltend gemachte Mietanspruch für die Monate Januar, April, Mai und Juni 2000 nicht zu, weil die Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben war, so daß der Kl. von der Entrichtung der Miete befreit war (§ 537 Abs. 1 BGB).

Die streitbefangenen Räume waren ausweislich des Mietvertrages zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet worden. Voraussetzung dafür war, daß eine Behindertentoilette eingebaut oder davon eine Befreiung erteilt wurde. Diese Befreiung ist aber unstreitig erst im Juni 2000 erteilt worden, so daß die Räume bis dahin nicht als Arztpraxis genutzt werden konnten.

Die Kl. können sich auch nicht darauf berufen, daß sie nach dem Mietvertrag nicht dafür haften, "daß die für den Gewerbebetrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen nur wegen in der Person des Mieters liegenden Gründen nicht erteilt werden können", und "der Mieter ... behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen (hat)."

Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei dem Einbau einer Behindertentoilette um ein Genehmigungserfordernis oder nur um eine Auflage handelt. Handelt es sich um ein Genehmigungserfordernis, greift die Haftungsausschlußklausel nicht ein, weil es sich nicht um in der Person des Kl. liegende Gründe handelt, sondern um vom Vermieter im Rahmen seiner Verpflichtung, die Räume in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben (§ 536 BGB), zu erfüllende bauliche Voraussetzungen. Handelt es sich, wie die Kl. meinen, um eine von dem Bekl. zu erfüllende Auflage, können sich die Kl. ebenfalls nicht auf die Klausel berufen, da sie gem. § 9 AGBG unwirksam ist.

Die formularmäßige Freizeichnungsklausel des Vermieters in einem Gewerberaummietvertrag, er leiste keine Gewähr dafür, daß die Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprächen, der Mieter habe daraus resultierende Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 AGBG unwirksam (OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.7.1992 - 10 U 142/91 - ZMR 1992, 446; ähnlich OLG Dresden, Urteil vom 17.6.1996 - U 655/95 - GE 1996,1237 = NJW-RR 1997, 395). Denn damit zeichnet sich der Vermieter von der ihn treffenden Kardinalpflicht des § 536 BGB frei, ohne daß die dadurch für den Mieter entstehenden Risiken begrenzt werden (vgl. dazu auch Urteil der Kammer vom 28.3.2000 - 64 S 516/99 - ZMR 2000, 534 f.). Die durch die Erfüllung derartiger Auflagen durch den Mieter entstehenden Kosten sind insbesondere der Höhe nach unbegrenzt, so daß für ihn das Risiko überhaupt nicht erkennbar ist. Diese Risikoverteilung allein auf den Mieter ist auch bei Gewerberaummietverträgen, für die ebenfalls § 536 BGB gilt, unangemessen (vgl. zu den Kleinreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen BGH WuM 1992, 355 = GE 1992, 663 = ZMR 1992, 332). Daher kommt es auch nicht darauf an, ob die Kl. bei der Erfüllung der behördlichen Auflage mitgewirkt haben oder der Bekl. vergeblich die Kl. um Mitwirkung gebeten hat.

Die Kl. können sich auch nicht darauf berufen, daß der Bekl. die Räume vorübergehend zu Wohnzwecken oder für vorbereitende Einbauten für die Arztpraxis genutzt hat. Da die Räume zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet waren, kommt es nur auf den entsprechenden vertragsgemäßen Gebrauch an, der unstreitig nicht möglich war. Die Parteien haben auch den vereinbarten Zweck nicht geändert, so daß eine Miete für die Nutzung als Wohnraum - die ohnehin bestritten ist - nicht verlangt werden kann. Auch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ergibt sich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, da der Bekl. die Räume zu Recht in Besitz hatte. Vielmehr war wegen des Mangels der Mietsache der Bekl. von der Entrichtung der Miete für die streitbefangene Zeit befreit.

Die Gewährleistungsansprüche des Mieters können bei Geschäftsraummietverträgen weitgehend ausgeschlossen werden. Für sogenannte Kardinalpflichten des Vermieters gilt das aber nicht.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe. Der Mieter konnte seine Arztpraxis zunächst nicht fristgerecht eröffnen, da eine Behindertentoilette nicht eingebaut war und die Behörde erst nach einigen Monaten die Befreiung von der Auflage zum Einbau der Toilette erteilte. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Mietrückstände war erfolglos.

Mit Urteil vom 28. August 2001 meinte das Landgericht Berlin, der Mieter habe zu Recht die Miete auf Null gemindert, da der Vermieter sich nicht auf die Freizeichnungsklausel berufen könne. Die Verpflichtung gegenüber der Behörde, eine Behindertentoilette einzubauen, sei kein Umstand, der in der Person des Mieters liege (dann wäre eine Freizeichnung möglich), sondern in der Mietsache selbst. Dafür habe aber der Vermieter immer einzustehen, da es sich um eine Kardinalpflicht handele.