Minderung bei braunem Warmwasser und unzureichendem Schallschutz

Minderung bei braunem Warmwasser und unzureichendem Schallschutz; Fahrstuhlkosten nicht für Seitenflügelwohnung ohne Fahrstuhl; Kürzungsrecht bei ungeeichten Warmwasseruhren

1. Bei unzureichendem Schallschutz und unzulässig hohem Eisengehalt oder Rost im Warmwasser kann eine Minderung der Bruttokaltmiete von je 10 % angemessen sein.

2. Fahrstuhlkosten können nicht auf Mieter im Seitenflügel umgelegt werden, wenn dort kein Fahrstuhl vorhanden ist.

3. Bei ungeeichten Warmwasseruhren kann die Heizkostenabrechnung für die verbundene Anlage um 15 % gekürzt werden.

Die Miete ist im Zeitraum April 1998 bis November 2002, zu dem Restmietzinsforderungen geltend gemacht werden, um 124,73 € monatlich gemindert. Je zur Hälfte entfällt die Minderung auf die schlechte Wasserqualität des Warmwassers und den unzureichenden Schallschutz zwischen dem Wohnzimmer der streitgegenständlichen Wohnung und dem Schlafzimmer der Nachbarwohnung. Die Minderungshöhe entspricht jeweils 10 % der Bruttokaltmiete in Höhe von 623,64 €. Soweit nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttowarmmiete als Minderungsgrundlage heranzuziehen ist, ändert sich an dem Minderungsbetrag nichts. Denn in diesem Fall sind die Prozentsätze entsprechend zu reduzieren, weil sich die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht deshalb vergrößert, weil die Berechnungsrundlage geändert wird.

Der Berufung ist nicht dahingehend zu folgen, daß die Minderung wegen des unzulässig hohen Eisengehalts des Warmwassers bzw. Rost der Höhe nach nicht zur Minderung berechtigt, welche das Amtsgericht in zutreffender Höhe erkannte. Zwar ist der Ansatzpunkt richtig, daß Warmwasser für den Küchengebrauch nicht zwingend notwendig ist. Es ist aber auch die deutliche Braunfärbung des Wassers, die durch das gerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen vom 29. Januar 2004 festgestellt worden ist, zu berücksichtigen. Unrichtig ist, daß die Braunverfärbung nicht mehr anläßlich späterer Probeentnahmen im Gutachten erwähnt wird. Vielmehr ist zu Punkt 5. des Sachverständigengutachtens ausgeführt, daß auch nach Ablauf noch das Wasser schwach, aber erkennbar verfärbt war. Es stellt einen erheblichen Mangel der Mietwohnung dar, wenn vor dem Baden bzw. Duschen mit warmem Wasser zunächst das Stagnationswasser zum Ablauf gebracht werden muß und dann immer noch von Rost erkennbar verfärbtes Wasser genutzt werden muß. Zudem trägt die Kl. in II. Instanz vor, daß zur Probeentnahme für das erwähnte Sachverständigengutachten am 26. November 2003 schon sämtliche Steigeleitungen und Warmwasserkessel ersetzt worden seien, so daß darauf zu schließen ist, daß für den streitgegenständlichen Minderungszeitraum von März 1998 bis November 2002 die Wasserqualität vor Teilsanierung noch schlechter war.

Zum unzureichenden Luftschallschutz erscheint eine Minderung in gleicher Höhe angemessen, aber auch ausreichend. Der Luftschallschutz im Bereich der Wohnzimmerwand der streitgegenständlichen Wohnung zur Nachbarwohnung hin ist mangelhaft. Dies steht fest durch das gerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen E., welches selbst nicht mit der Berufung angegriffen und überzeugend ist. Nach der DIN 4109, Ausgabe 1962, muß sich der Luftschallwiderstand auf 52 dB R'w belaufen, während er sich tatsächlich an dieser Wand nur auf 48 dB R'w Luftschalldämmung belief. Entgegen der Berufung handelt es sich nicht nur um eine Überschreitung um 7,7 %, da dB-Werte nicht einen linearen Lärmanstieg wiedergeben, sondern es sich um eine stärker ansteigende Kurve handelt. 4 dB über dem Grenzwert ergeben mithin eine ganz erhebliche Geräuschbelästigung gerade im Wohnzimmerbereich, wo sich die Verletzung der Privatsphäre schlimmer auswirkt als etwa im Flur oder im Küchenbereich. Aufgrund von Beschwerden der Nachbarn ergibt sich auch ein Gefühl des Mithörens. Es ist nicht zu beanstanden, daß das Amtsgericht, wie in ständiger Rechtsprechung üblich, bei vermindertem Schallschutz auf eine kontinuierlich gleichbleibende Minderung unabhängig von konkreten Störungen erkannt hat. Zudem ist im Bereich des Luftschallschutzes die Intimsphäre ungeachtet eines Protokolls von Lärmfällen immer ungeschützt. (...)

Hinsichtlich der Restforderungen der Kl. aus kalten Betriebskostenabrechnungen hat das Amtsgericht zu Recht erkannt, daß keine Forderungen mehr bestehen, wenn die Fahrstuhlkosten abgezogen werden. Die Fahrstuhlkosten sind auf die Bekl. nicht umlegbar. Die Bekl. wohnt im Seitenflügel ohne Fahrstuhl. Der Fahrstuhl im Vorderhaus wird von ihr nicht genutzt. Mit dieser Situation ist Rechtsprechung zur Umlage von Wasserkosten etc. nicht vergleichbar. Auch der Vergleich mit dem Erdgeschoß-Bewohner eines Hauses, der an Aufzugskosten beteiligt werden kann, trägt vorliegend nicht. Ein solcher Mieter mag zwar wegen der Lage seiner Wohnung keinen konkreten Nutzen haben, er hat aber auch keinen Schaden, während die Bekl. mehrere Treppen bis zur Dachgeschoßwohnung zu laufen hat, weil ein Aufzug fehlt. Anders als bei einem Erdgeschoß-Mieter sind die Kosten eines Aufzuges auf einen Mieter in einem anderen Gebäude (vorliegend in einem anderen selbstständigen Gebäudeteil) nicht umlegbar, wenn der Mieter davon keinen Nutzen hat (Kinne in Kinne/Schach, Mängel in Mieträumen, 3. Aufl., § 556, Rz. 163 m. w. N.). Nichts anderes ergibt sich aus § 3.3 i.V.m. 3.6.7 des Mietvertrages. Die Bekl. als Erklärungsempfängerin durfte die entsprechenden Vertragsklauseln als allgemeine Überbürdung der Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zur II. BV verstehen, nicht aber als besondere Vereinbarung von Betriebskosten, die sie nicht betreffen. Dies ergibt sich bereits aus der wortgleichen Wiedergabe von Nr. 7 der Anlage 3 zur II. BV in § 3.6.7 des Mietvertrages. (...)

Auch Forderungen aus den Abrechnungen der Heizkosten, einschließlich der Warmwasserkosten, stehen der Kl. nicht zu. Denn die Gesamtabrechnungsforderungen sind um 15 % zu kürzen, weil die Wasseruhren unstreitig ungeeicht waren. Anders als in dem mit der Berufung zitierten Fall war die Eichung der Wasseruhren hier nicht von der Bekl. geschuldet. Das Kürzungsrecht folgt aus § 12 Abs. 1 i. V. m. §§ 5, 9 Heizkostenverordnung. Die 15 % sind bei verbundenen Anlagen wie vorliegend von der Rechnung insgesamt abzuziehen. (...)