Minderung bei Befall durch Grasmilbe

Minderung bei Befall durch Grasmilbe; analoge Anwendung von § 566 BGB bei Rechtsübergang außerhalb eines Veräußerungsgeschäfts; Bundeswohnungen; Bundesanstalt für Immobilienaufgaben; Vermögensübergang; Alliiertenwohnung

1. Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Folge, dass die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten ist.

2. Mietminderung bei Befall durch Grasmilben.

(Leitsäze der Redaktion)

Die Kl. sind aufgrund eines mit der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung in Berlin. Das Eigentum ist inzwischen an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen worden. Die Parteien streiten über die Berechtigung einer Minderung wegen eines Befalls der Wohnung mit Grasmilben, die Beseitigung des Milbenbefalls in der Wohnung und die Befreiung des Hauswassers von einer bräunlichen Verfärbung und allen darin enthaltenen Schwebstoffen und allen darin erkennbaren Partikeln. Gegen eine entsprechende Entscheidung des Amtsgerichts über Zahlungs- und Herrichtungsansprüche gingen beide Seiten in die Berufung zum LG Berlin.

II.1.b) Die Kl. haben die Bekl. zu 1) und die Bekl. zu 2)

- auf Zahlung von (...)

- auf Beseitigung des Milbenbefalls in ihrer Wohnung an den Fensterbrettern, auf dem Teppich und an der Treppe,

- [...]

in Anspruch genommen.

c) Das Amtsgericht hat die Bekl. zu 1) auf den Zahlungsantrag zu 1. der Kl. verurteilt, an diese 748,34 € zu zahlen. In dieser Höhe besteht nach Auffassung des Amtsgerichts ein Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Miete für den Zeitraum Mai 2004 bis September 2006, weil die Miete wegen des Grasmilbenbefalls in Höhe von 5 % durchgängig gemindert sei.

d) Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. zu 1) mit Erfolg.

da) Sie meint, der Grasmilbenfall stelle keinen erheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Es bestehe insoweit kein Unterschied zu dem Auftreten anderer Insekten wie etwa Fliegen, Mücken und ähnlicher Insekten. Ferner sei der Befall jeweils sofort nach der Anzeige wirksam beseitigt worden, so dass schon eine Gebrauchsbeeinträchtigung nicht bestehe. Schließlich seien die Kl. selbst gem. Nr. 5 Abs. 1 der vermieterseitigen Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen zu dieser Beseitigung verpflichtet gewesen. Zudem hätten die Kl. den Befall selbst ohne großen Aufwand beseitigen können. Schließlich habe der Sachverständige nur aufgrund seiner Erfahrung vermutet, dass es nicht näher beschriebene Zeiträume mit einem erheblichen Befall gegeben haben könnte. Ein Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt zur Abwendung einer Kündigung geleisteten Miete in der begehrten Höhe bestünde für die Kl. nur dann, wenn ein Mangel der Mietsache bestehe, der den vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher Weise eingeschränkt habe.

db) Dies ist im Ergebnis der Fall.

Vorliegend hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass die Mietsache, nämlich die überlassenen Räume sich zwar im vertragsgemäßen Zustand befinden, dass aber auch dann, wenn von außen eine Beeinträchtigung auf die Mietsache einwirkt, von einem sog. Umweltfehler gesprochen werden kann.

(1) Ein Mangel in diesem Sinne liegt hier vor. Die Grasmilben dringen hier über die vor der Mietfläche vorhandene Rasenfläche durch die Schlitze und Lüftungsöffnungen der vorhandenen Fenster in die Mieträume ein. Zwar hat die Vermieterin das Vorhandensein der Grasmilben auf dem Rasen nicht zu verantworten. Hierbei handelt es sich um ein Naturphänomen. Auch hier ist von einem Mangel auszugehen, der mit den' Fällen erheblicher Verschmutzungen durch Tauben vergleichbar ist, bei denen eine Verantwortung des Vermieters jedenfalls dann angenommen wird, wenn er eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt hat, etwa durch eine von ihm zu verantwortende Fassadengestaltung oder durch Leerstand.

(...)Der Sachverständige hat in seiner Bewertung ebenso wie der Berliner Betrieb für Zentrale Gesundheitliche Aufgaben in seinem Untersuchungsbefund vom 15. November 2004 als wesentliche Ursache des Befalls die an das Haus angrenzende Rasenfläche angesehen, weil die Grasmilben von der Rasenfläche über die Fassade direkt in die Wohnung gelangen würden. Entsprechend hat der Sachverständige als Bekämpfung die Errichtung eines 1,5 m breiten "Korridors" vorgeschlagen, auf dem das Gras entfernt werden sollte und der unkrautfrei zu halten sei. Hieraus kann nur geschlossen werden, dass als die wesentliche Ursache des Milbenbefalls der vermieterseits geschaffene Zustand des Außenbereichs der Wohnung anzusehen ist, nämlich die unmittelbare Heranführung der Rasenfläche bis an die Hauswand.

Das Amtsgericht ist daher zu Recht vom Vorliegen eines Mangels im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB und auch von der Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung für den Mietgebrauch ausgegangen.

(...) (4) Jedoch beanstandet die Bekl. zu 1) zu Recht, dass die Kl. die Gebrauchsbeeinträchtigung in dem geltend gemachten Zeitraum von Mai 2004 bis September 2006 in Bezug auf deren Erheblichkeit nicht hinreichend dargelegt haben. (wird ausgeführt)

Schätzung der Minderungsquote gem. § 287 Abs. 2 ZPO zu ermöglichen, wäre eine monatliche Dokumentation des Befalls erforderlich. Daran fehlt es.

(...) 2. Das Amtsgericht hat den Kl. einen Anspruch gegen die Bekl. zu 1) auf Beseitigung des Milbenfalls gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zuerkannt.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl. zu 1) im Ergebnis ohne Erfolg.

Sie beanstandet, dass die Verurteilung zu unbestimmt sei und die Beseitigung des Milbenbefalls ihnen nicht möglich sei. Da der Sachverständige zudem nur eine Milbe festgestellt habe, sei ein Befall nicht nachgewiesen. Der Sachverständige habe den Befall für den Frühsommer vielmehr vermutet; überdies seien dessen Ausführungen widersprüchlich. Schließlich meint die Bekl. zu 1), sie sei nicht passivlegitimiert.

a) Die Bekl. zu 1) ist analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB für den auf Beseitigung des Milbenbefalls gerichteten Anspruch der Kl. gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB passivlegitimiert.

Die Kammer hat in dem am 12. März 2007 verkündeten Urteil - 67 S 337/06 -, GE 2007, 1259, ausgeführt, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in analoger Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB so zu behandeln wäre, als sei sie durch Veräußerung anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten. Daran wird festgehalten.

Nach Art. 1 § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Gründung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gehen die Aufgaben der Bundesvermögensämter auf die Bundesanstalt über. Damit wird die Verwaltungs- und Vertretungszuständigkeit übertragen. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz I des Gesetzes soll mit Wirkung zum 1. Januar 2005 das Eigentum an allen Grundstücken, die zum Geschäftsbereich des Bundesministers der Finanzen gehören, auf die Bundesanstalt übertragen werden. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben ist antragsberechtigt i. S. d. Grundbuchordnung. Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I, auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat zur Wirkung, dass die Bundesanstalt gem. § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005 eingetreten ist. Gemäß § 566 Abs. I BGB tritt der Erwerber des Eigentums an dem vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter nach der Überlassung an den Mieter ihn an einen Drillen veräußert, in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. § 566 Abs. 1 BGB ist auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück von der Bundesrepublik Deutschland als bisheriger Vermieterin auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstehen würde. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben könnte von jedem Mieter gem. § 985 BGB die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis könnte ein Mieter sich gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung berufen. Denn ein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB setzt voraus, dass eine vertragliche Beziehung zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer besteht. Ohne eine analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB bestünden keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und den Mietern der so genannten Bundesmietwohnungen. Auch im Wege des § 986 Abs. 1 Satz 1 2. Fall BGB ließe sich ein Recht zum Besitz nicht konstruieren. Denn die Bundesrepublik Deutschland wäre nicht als mittelbare Besitzerin der Bundesmietwohnungen anzusehen, von dem die Mieter der Bundesmietwohnungen ihr Recht zum Besitz ableiten könnten. Denn nach Maßgabe des genannten Gesetzes soll der Besitz an den Bundesmietwohnungen auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergehen. Die Bundesrepublik Deutschland ist nach Maßgabe des Gesetzes nicht befugt, den Besitz an den Bundesmietwohnungen den Mietern zu überlassen. Diese Befugnis soll nur noch der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zukommen.

(...) b) Der geltend gemachte Beseitigungsanspruch besteht. Wie vorstehend ausgeführt, ist der Befall der Wohnung mit Grasmilben als Mangel der Mietsache anzusehen. Auf die Erheblichkeit der Einschränkung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs kommt es im Rahmen des Erfüllungsanspruchs gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht an. Der Erfüllungsanspruch besteht vielmehr auch dann, wenn es sich bei dem zu beseitigenden Fehler nur um einen unerheblichen Mangel handelt (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrechtskommentar, 9. Aufl. 2007, zu § 535 Rdn. 209).

c) Das Amtsgericht hat ferner zutreffend ausgeführt, dass bei der Vermietung von Wohnraum den Grundstückserwerber unabhängig von einem Verschulden die Pflicht trifft, Mängel des Mietobjekts zu beheben (Gather in Schmidt-Futterer, aaO., zu § 566 Rdn. 56). Dies hat seinen Grund darin, dass der Anspruch gegen den jeweils über das Grundstück Verfügungsberechtigten gerichtet ist und es dabei nicht auf Umstände ankommt, die in der Person des jeweiligen Anspruchsgegners liegen.

d) Entgegen der Auffassung der Bekl. zu 1) ist der geltend gemachte Anspruch jedenfalls in der im Termin vor der Kammer am 17. September 2007 präzisierten Form hinreichend bestimmt. Der Bekl. zu 1) wird aufgegeben, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, einen Milbenbefall an den Fensterbrettern der vorhandenen drei Wohnräume sowie unterhalb der Fensterbretter und an den Tapeten im Fensterbereich zu beseitigen. Der geschuldete Erfolg ist hier hinreichend beschrieben, weil die Orte, an denen bisher Milbenbefall aufgetreten sein soll, in ausreichend präziser Weise angegeben sind. Die Bekl. zu 1) meint, sie sei nicht in der Lage, sämtlichen Milbenfall in der Wohnung und an den sonstigen beschriebenen Orten zu beseitigen und dieser hätte im Urteilstenor spezifiziert dargestellt werden müssen. Dieser Auffassung ist nicht zu folgen. Die Bekl. zu 1) muss sich darum bemühen, das Eindringen von Grasmilben in die Wohnung der Kl. zu verhindern und solche zu beseitigen, die trotz vorbeugender Maßnahmen eingedrungen sind.

Der Sachverständige K. hat in seinem Gutachten Maßnahmen vorgeschlagen, mit deren Hilfe die Grasmilben dauerhaft bekämpft werden können. Er hat als Maßnahme vorgeschlagen, die Grasnarbe auf ca. 1,5 m Breite vor dem aufsteigenden Mauerwerk umzugraben und die Flächen frei von Unkraut zu halten. Der Berliner Betrieb für Zentrale Gesundheitliche Aufgaben hat in seinem Schreiben vom 15. November 2004 empfohlen, von der Hauswand bis zur Rasenfläche einen ca. 1 m breiten Kiesstreifen anzulegen und diesen frei von Unkraut zu halten.

[...]

Das LG Berlin, ZK 67, bleibt bei seiner Rechtsprechung (GE 2007, 1259), dass § 566 BGB, wonach bei einer Veräußerung der Erwerber anstelle des Vermieters in die Vermieterstellung einrücke, auf den Übergang des Eigentums aufgrund Gesetzes entsprechend anwendbar ist.

Die Kläger sind Mieter in einer ehemaligen Alliiertenwohnung, deren Eigentum inzwischen von der Bundesrepublik Deutschland auf eine qua Gesetz gebildete Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übergegangen ist. Die Mieter rügten einen Befall der Wohnung mit Grasmilben, machten rückwirkend Minderungsansprüche geltend und verlangten die Beseitigung des Milbenbefalls an den Fensterbrettern, auf dem Teppich und an der Tapete. Im Gegenzug machte das Bundesvermögensamt rückständige Mieten geltend. Gegen das Urteil des Amtsgerichts gingen beide Parteien in die Berufung.

Das LG Berlin, ZK 67, blieb zunächst bei seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach das Bundesvermögensamt in die Vermieterrechte und -pflichten der Bundesrepublik Deutschland in analoger Anwendung des § 566 BGB eingetreten sei. Es sei daher aktiv- bzw. passivlegitimiert. Zum Grasmilbenbefall liege ein Mangel vor. Das Vorhandensein dieser Milben stelle allerdings grundsätzlich ein Naturphänomen dar. Von einem Mangel sei allerdings auszugehen, der mit den Fällen erheblicher Verschmutzungen durch Tauben vergleichbar sei, bei denen eine Verantwortung des Vermieters jedenfalls dann angenommen werde, wenn er eine wesentliche Ursache für den Taubenbefall gesetzt habe, etwa durch eine von ihm zu verantwortende Fassadengestaltung oder durch Leerstand. Die wesentliche Ursache sei vorliegend darin zu sehen, dass der Rasen direkt bis an das Haus reiche und so die Milben ungehindert in die Wohnung gelangen könnten. Wäre ein "Korridor" vorhanden, der unkrautfrei sein müsste, würde das die Milben abhalten. Das Landgericht ging jedoch dann davon aus, dass die Kläger/Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung in dem geltend gemachten Zeitraum der Minderung im Bezug auf deren Erheblichkeit nicht hinreichend dargelegt hätten. Eine Minderung der Miete komme daher nicht in Betracht. Jedoch hätten die Kläger einen Anspruch auf Mängelbeseitigung. Der Klageantrag sei insofern hinreichend bestimmt. Das Bundesvermögensamt werde verurteilt, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, einen Befall der Wohnung der Kläger mit Grasmilben zu vermeiden und den vorhandenen Befall zu beseitigen. Der geschuldete Erfolg sei hinreichend beschrieben, weil die Orte, an denen bisher Milbenbefall aufgetreten sein soll, in ausreichend präziser Weise angegeben seien. Der Beklagten sei auch nicht dahin zu folgen, sie sei nicht in der Lage, sämtlichen Milbenbefall in der Wohnung und an den sonstigen beschriebenen Orten zu beseitigen. Die Beklagte müsse sich darum bemühen, das Eindringen von Grasmilben zu verhindern, wozu der Sachverständige entsprechende Vorschläge gemacht habe.