Minderung auf Null und fristlose Kündigung wegen gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzbefalls

1. Sind die Mieterin und ihre Tochter nach Schimmelpilzbefall der Wohnung lebensgefährlich erkrankt, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung begründet.

2. Miete/Nutzungsentschädigung können auf Null gemindert sein.

3. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters auf Umzugskostenersatz ist nicht schon deshalb begründet, weil Wärmebrücken schon bei Beginn des Mietverhältnisses bestanden.

(Leitsätze der Redaktion)

II. a. Dem Kl. steht weder ein Anspruch auf Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB noch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB bis einschließlich Mai 2006 zu. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Bekl. vom 15.2.2006 zwischen den Parteien mit sofortiger Wirkung beendet gewesen. Es hat der Kündigungsgrund des § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB, die erhebliche Gesundheitsgefahr, für die Mieter vorgelegen.

Nach dem von den Bekl. vorgelegten Sachverständigengutachten vom 30.1.2006 und der jetzt vorgelegten Blutanalyse hatte sich bei der Bekl. zu 1) insoweit eine erhebliche Gesundheitsgefahr realisiert, als sie außerordentlich schwer durch in der Wohnung befindliche Schimmelpilze erkrankt war.

Denn aufgrund der lebensgefährlichen Erkrankung der Bekl. zu 1), des seit 2004 rezidivierenden Verlaufs der Lungenentzündung und der ebenfalls ganz erheblichen Lungenentzündung der Tochter mit Bauchfellbeteiligung, die sie nach der Vorlage des Gutachtens vom 30.1.2006 auf den Schimmelbefall in der Wohnung zurückführten, war es den Bekl. nicht zuzumuten, etwa an dem Mietverhältnis festgehalten zu werden, nachdem sie von dem Gutachten vom 30.1.2006 Kenntnis erlangt hatten. Auch der BGH hat in der einschlägigen Entscheidung (NJW 2007, 2177 ff.) befunden, dass es aufgrund der Interessenlage möglich sein kann, dass gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich sein kann (siehe so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rn. 13 unter Hinweis auf OLG Naumburg, WuM 2003, 144, 145). Bei erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigungen und der in Bezug auf die schwere Lungenentzündung der Bekl. zu 1 sowie auch der Lungenentzündung der Tochter mit Bauchfellbeteiligung, welche per 5.1.2006 diagnostiziert wurde, auch realisierten Gefahr, ist das jedenfalls zu bejahen. Es wird vorgetragen, dass die Bekl. zu 1) im Krankenhaus reanimiert werden musste und anschließend drei Tage im Koma lag. Angesichts dessen, dass der Kl. dies nicht ersichtlich bestritten hat, bedurfte es insoweit keiner weiteren ärztlichen Atteste dazu. Eine allgemeine besondere Gesundheitsgefährdung ist wegen der potentiell toxinbildenden und der fakultativ pathogenen, d. h. bei immunschwachen Personen krankheitserregend wirkenden Schimmelarten, die in dem Gutachten vom 30.1.2006 festgestellt worden ist, zu bejahen. Es handelt sich nicht lediglich um eine untypische, allein individuell genetisch bedingte allergische Reaktion der Bekl. zu 1), die nicht ausreichend wäre. Eine allein individuell geprägte untypische Krankheitsreaktion aufgrund genetischer Besonderheiten ist hier bei der Bekl. zu 1) auszuschließen. Die Bekl. hat mit der Vorlage des Laborberichts vom 3.3.2008 substantiiert darlegen können, dass sie keine genetisch bedingte allergische Prädisposition auf diese Schimmelpilzarten hatte, sondern ihre diesbezüglichen Erkrankungen auf einer Schimmelpilzinfektion beruhten, die jedermann erleiden kann. Wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Probenentnahme und Feststellung dieser Schimmelpilzarten im Dezember 2005 bzw. Januar 2006 und den schwerwiegenden Erkrankungen der Bekl. zu 1) und der Tochter und des Laborberichts vom 3.3.2008 über eine Blutlaboranalyse vom Februar 2008 bei der Bekl. zu 1) bewiesene Infektion mit Schimmelpilzen bejaht auch das Berufungsgericht hier die erhebliche und allgemein bestehende Gesundheitsgefahr zum Zeitpunkt der Kündigung. Mit diesem auf dem Laborbericht basierenden Vorbringen sind die Bekl. nicht ausgeschlossen, denn der Kl. hat es nicht bestritten. Neues Vorbringen in zweiter Instanz ist jedenfalls dann zuzulassen, wenn es nicht bestritten ist. Für die erhebliche allgemeine Gesundheitsgefahr durch die hier nachgewiesenen Schimmelpilze spricht hier auch, dass die Bekl. unbestritten seit Auszug aus der Wohnung vergleichbare Erkrankungen nicht mehr hatten.

Neben individuell genetisch geprägten Allergien gibt es nach den von dem Kl. nicht bestrittenen fachkundigen Angaben der Bekl. zu 1) andere Allergien, die auf bestimmte allergen wirkende Stoffe entwickelt werden, und zwar ohne entsprechende genetische Disposition. Die in erster Instanz vorgelegten Atteste, die allergische Reaktionen der Bekl. zu 1) und der Tochter in sogenannten Prick-Tests belegten, stehen deshalb den Angaben zur Blutanalyse nicht entgegen. Denn mit einem Prick-Test werden aktuelle allergische Reaktion nachgewiesen, nicht aber, ob diese auf einer individuell genetischen Besonderheit beruhen oder auf der allergenen Wirkung eines jedermann entsprechend beeinträchtigenden Stoffes. Da die Bekl. nun die Blutanalyse vorgelegt haben, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Kl. mit seinem erstmals in der Berufungsinstanz erfolgten nachdrücklichen Bestreiten der Angaben aus den in erster Instanz vorgelegten Attesten zu hören gewesen wäre.

Die fristlose Kündigung war nicht wegen zu langen Abwartens verwirkt. Zwar datiert das Gutachten vom 30.1.2006, während die Bekl. erst am 13.2.2006 fristlos kündigten und die Kündigung erst eine weitere Woche später bei dem Kl. einging. Damit ist aber die einem Mieter im Allgemeinen zuzubilligende Prüfungs- und Überlegungsfrist noch nicht überschritten, die Frist, die in jedem Fall drei Wochen nicht überschreitet, ist noch nicht unangemessen lang. Es ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. von dem Gutachten vom 30.1.2006 erst noch Kenntnis erlangen mussten, dass dies bereits am 30.1.2006 der Fall war, ist nicht ersichtlich. Sodann muss dem Mieter eine gewisse Überlegungsfrist insoweit eingeräumt werden, als er prüfen muss, ob er tatsächlich das Mietverhältnis beenden will bzw. muss und welche Konsequenzen sich für ihn ergeben. Da die Bekl. zwei Kinder hatten, mussten sie z. B. mehr Überlegungen anstellen als ein einzeln wohnender Mieter, weil die Prüfung einer Ausweichlösung mehrere Gesichtspunkte, wie den Arbeits- und Schulort, den gesuchten Wohnungstyp usw., umfasst.

Das Kündigungsrecht ist auch nicht etwa deshalb gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, weil der zugrunde liegende Mangel von den Bekl. selbst verursacht und damit von ihnen zu vertreten war. Dass die von den Bekl. vorgetragenen Schimmelpilzarten und -konzentrationen durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Bekl. und nicht durch Baumängel verursacht wurden, hätte der Kl. zu beweisen und Konkretes dafür vorzutragen. Sein Vortrag in erster Instanz war gänzlich ohne Substanz. Das nachgeschobene Vorbringen in dem Schriftsatz vom 23.1.2008 enthält ebenfalls nur unsubstantiierte Vermutungen. Die eingereichten Messdaten vom 18. Mai 2006 reichen nicht aus, um eine Verursachung der Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls durch die Bekl. ausreichend darzulegen und zu beweisen. Kritische für Schimmelpilze günstige Feuchtigkeitswerte gibt es, was das Berufungsgericht aus einer Vielzahl von Verfahren und eingeholten Sachverständigengutachten weiß, im Allgemeinen bei niedrigen Außentemperaturen, wenn die Außenwände dadurch selbst abgekühlt werden und hohe Raumluftfeuchtigkeit an kühlen Stellen kondensiert. Es kommt deshalb auf das Verhältnis von Außentemperatur, Raumtemperatur, Wandtemperatur und Luftfeuchtigkeit an. Im Allgemeinen herrscht aber in der zweiten Maihälfte jeweils kein so kaltes Wetter, dass die Außenwände einer Wohnung so abkühlen, dass Luftfeuchtigkeit sich an ihnen niederschlägt. Dass der Kl. mithin am 18.5.2006 keine Feuchtigkeit feststellen konnte, lässt deshalb keinen Rückschluss darauf zu, dass die Schimmelkontamination keinen Mangel der Mietsache darstellte, sondern von den Bekl. selbst verursacht wurde. Dem Beweisantritt - Einholen eines Sachverständigengutachtens - ist damit nicht nachzukommen, das zugrunde liegende Vorbringen stellt sich als Behaupten ins Blaue hinein dar.

Dem Kl. steht auch bis zur Rückgabe der Wohnung keine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB zu. Denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist hier, wie ein entsprechender Mietzahlungsanspruch, auf "0" gemindert gewesen. Dabei kommt es nicht allein darauf an, dass neben dem Schlafzimmer auch in den anderen Bereichen der Wohnung eine ausreichend hohe Konzentration der fraglichen Schimmelpilze vorhanden gewesen ist. Denn dem Amtsgericht ist darin zu folgen, dass zum einen Schimmelpilzsporen durch die Luft und den Luftzug auch in andere Bereiche geraten können und allein die begründete Besorgnis der massiven gesundheitlichen Gefährdung auch in den anderen Räumen zu einer Minderung der Miete führt. So hat das KG, GE 2003, 620 zur Minderung wegen einer Großbaustelle und von ihr ausgehender Beeinträchtigungen ausgeführt, dass der Mieter sich nie sicher sein könne, dass er für eine bestimmte Zeit von diesen frei sei. Auch hier ist mithin die berechtigte Besorgnis des Auftretens der Beeinträchtigung bereits als Minderungsgrund angesehen worden.

b. Die Bekl. haben gegenüber dem Kl. keinen Anspruch auf Erstattung des ihnen mit dem Gutachten aus dem Januar 2006 und den Umzugskosten entstandenen Schadens. Denn die Voraussetzungen für den Erstattungsanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Der Kl. befand sich nicht in Verzug mit der Beseitigung von Mängeln, der Schimmelbefall trat nicht aufgrund eines vom Vermieter zu vertretenden Umstandes auf, und die Bekl. haben auch nicht ausreichend darlegen können, dass der Mangel, der hier in der von dem Schimmelbefall ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefahr besteht, bereits bei Mietvertragsabschluss bestand. Denn das Vorbringen, der Schimmelbefall beruhe auf einem bereits bei Mietvertragsabschluss vorhandenen Mangel der Wohnung, ist nicht geeignet, den Anspruch zu begründen. Nicht jede konstruktive Wärme- bzw. Kältebrücke führt zu einem Schimmel und zum Auftreten der hier festgestellten Schimmelarten. Zudem ist nicht die Kälte- bzw. Wärmebrücke der eigentliche Mietmangel, sondern der aus diesem Umstand resultierende Schimmelbefall. Durch Heizen und Lüften kann dies aber positiv beeinflusst bzw. verhindert werden, ohne dass dies den Mietern auffällt, etwa weil sie ein großes Wärmebedürfnis auch im Schlafzimmer haben oder das Zimmer in früheren Mietverhältnissen nicht als Schlafzimmer, in dem häufig geringere Temperaturen herrschen, genutzt wurde.

Das Vorbringen, wonach die Familienmitglieder erst nach Einzug in die Wohnung die Krankheitssymptome entwickelten, die schließlich zum Nachweis des Schimmels in dem Schlafzimmer führten, ist so nicht nachvollziehbar. In Bezug auf die erst nach Mietvertragsabschluss geborene Tochter ist gar nichts anderes denkbar. Der Krankheitsverlauf der Bekl. zu 1) selbst ist nicht näher geschildert.

Wenn der Schimmelbefall den Mieter krank macht, kann er kündigen. In schweren Fällen ist auch eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung entbehrlich. Die Miete kann dann auf Null gemindert sein, wobei für Schadensersatz (Umzugskosten) des Mieters strengere Voraussetzungen gelten.

Die Mieterin und ihre Tochter waren lebensgefährlich erkrankt; nach dem Sachverständigengutachten lag die Ursache im Schimmelbefall des Schlafzimmers. Die Kündigung der Mieterin ging allerdings erst knapp drei Wochen nach Vorliegen des Gutachtens beim Vermieter ein, der Verwirkung geltend machte. Darüber hinaus sei nicht die ganze Mietsache befallen, wenn nur ein Raum betroffen sei. Die Mieterin verlangte im Wege der Widerklage Schadensersatz u. a. für Umzugskosten.

Mit Beschluss vom 20. Januar 2009 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Vermieters ab. Wegen der erheblichen Erkrankung sei es hier für die Mieterin unzumutbar gewesen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung sei entbehrlich gewesen. Auch sei das Kündigungsrecht nicht verwirkt, da die Prüfungs- und Überlegungsfrist für die Mieterin noch nicht überschritten worden sei. Miete und Nutzungsentschädigung seien hier auf Null gemindert, da davon auszugehen sei, dass die Schimmelpilzsporen sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet hätten. Ein Schadensersatzanspruch der Mieterin sei allerdings zu verneinen, da eine etwaige Wärmebrücke, die schon bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen wäre, nicht der eigentliche Mietmangel sei, sondern der erst später entstandene Schimmelbefall. Der Vermieter sei jedoch mit der Schimmelbeseitigung nicht im Verzug gewesen.

Entgegen der Auffassung der 65. Kammer dürfte hier ein Schadensersatzanspruch der Mieterin wegen eines anfänglichen Mangels bestanden haben. Es reicht für die Anwendung des § 536 a BGB, wenn die Ursache für die spätere Schädigung bei Vertragsschluss angelegt ist. Wenn Wärmebrücken vorhanden waren, lag ein anfänglicher Baumangel vor.