Minderung auch von den kalten Betriebskosten

Minderung auch von den kalten Betriebskosten; Sperrmüllabfuhr und Vorwegerfassung bei Gewerbeeinheiten

1. Bei Schabenbefall ist - wenn keine weiteren die vertragsgemäße Nutzung darüber hinaus beeinträchtigenden Umstände vorgetragen werden - von einer Mietminderung von 10 % auszugehen.

2. Bei einem nicht näher dargelegten Schabenbefall kann jedoch nur von einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters bis zu 40 % ausgegangen werden, so daß er im übrigen mit der Miete in Verzug gerät.

3. Die Mietminderung ist von der Bruttokaltmiete (einschließlich Betriebskosten) zu berechnen.

4. Kosten der Sperrmüllabfuhr können nur dann als Betriebskosten angesetzt werden, wenn sie laufend anfallen und der Vermieter im einzelnen darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern.

5. Verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Wasserversorgung und Entwässerung), die zugleich für Gewerbe- und für Wohnraum anfallen, sind vorweg zu erfassen und getrennt umzulegen. Eine Umlage nach der Nutzfläche ist insoweit nicht zulässig.

Die Minderung (§ 537 BGB) ergibt sich aus dem Umstand, daß die Wohnung in den streitgegenständlichen Monaten ständig mit Schaben befallen war. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß es Ende 1995/ Anfang 1996 Schabenbefall gab. (...) Bei der Höhe der Minderung konnte die Kammer lediglich eine Minderung von 10 % ansetzen. Denn der Bekl. hat nicht substantiieren können, in welchem Maße der Schabenbefall die Tauglichkeit der Wohnung konkret beeinträchtigt hat. Die Kammer geht allerdings davon aus, daß ein langandauernder Schabenbefall aufgrund der dadurch entstehenden Beeinträchtigung der Wohnung grundsätzlich eine Minderung rechtfertigt. Das Ausmaß dieser Minderung wird jedoch dadurch bestimmt, in welchem Umfang wann und wo Schaben auftreten. Der Bekl. hat jedoch selbst vorgetragen, daß nach den jeweiligen Bekämpfungsmaßnahmen für eine Zeit von 10-22 Tagen die Schaben verschwunden waren. Hinsichtlich der Anzahl konnte er nur angeben, daß es sich um ziemlich viel Schaben gehandelt habe. Diese Angaben reichen nicht aus, um davon ausgehen zu können, daß die Wohnung - wie es der Bekl. vorträgt - unbrauchbar war.

Eine Unbrauchbarkeit der Wohnung ergibt sich aber auch nicht aus dem Umstand, daß aufgrund des vom Bekl. gespritzten Ungeziefermittels eine Allergie bei ihm entstanden ist. Denn die von ihm gespritzten Ungeziefermittel unterliegen seiner Verantwortung.

Unter diesen Umständen geht die Kammer von einer Minderung von 10 % aus.

Auch unter Berücksichtigung eines etwaigen Irrtums des Bekl. über den Umfang der Mietminderung und das daraus resultierende Zurückbehaltungsrecht (vgl. dazu Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 1. Aufl., § 554 BGB, Rn. 29) muß von einem schuldhaften Rückstand von mindestens 60 % der Miete ausgegangen werden, so daß für zwei aufeinander folgende Termine jeweils ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete entstand (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

a) Der Kl. kann für die Monate April bis Dezember 1996 einen monatlichen Mietzins von 294,71 DM (nettokalt) verlangen. Dieser Betrag ergibt sich aus dem vereinbarten Nettokaltmietzins in Höhe von (477,41 DM - 28 DM Heizkostenvorschuß - 111,87 DM Vorschuß für die kalten Betriebskosten - 10,68 DM Kabelvorschuß =) 326,86 DM abzüglich der Minderung von 10 %. Zwar bemißt sich die Minderung von der Bruttokaltmiete einschließlich des Betriebskostenvorschusses für die kalten Betriebskosten (Schach in Kinne/Schach, aaO., § 537 BGB Rn. 10), dies wird jedoch unter 3. berücksichtigt.

b) Für den Monat Januar 1997 ergibt sich ein Betrag von 404,47 DM, da für diesen Monat ebenfalls der Bruttokaltmietzins in Höhe von (477,41 DM - 28 DM =) 449,41 DM um 10 % gemindert war.

3. Aus der Betriebskostenabrechnung 1996 kann der Kl. einen Betrag von 674,99 DM verlangen.

Die Betriebskostenabrechnung ist insoweit zu kürzen, als nicht dargelegt ist, daß die Betriebskosten im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung entstanden sind und der Vorwegabzug für Gewerberäume nicht nachvollziehbar ist.

Die Position "Müllabfuhr" enthält Rechnungen für die Sperrmüllabfuhr in Höhe von 3.219,47 DM. Hier ist nicht erkennbar, wieso es sich insoweit um Betriebskosten im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung handelt, die laufend entstehen. Der Kl. hätte insoweit darlegen müssen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu vermeiden.

Die Kosten für Be- und Entwässerung sind gar nicht anzusetzen, weil insoweit eine Begründung für die Höhe des Gewerbeabzugs fehlt. Bei verbrauchsabhängigen Kosten ist jeweils zu begründen, weshalb der Abzug für die Gewerbeflächen nach Quadratmetern erfolgt, weil nicht ohne weiteres unterstellt werden kann, daß der Verbrauch in den Gewerbeeinheiten dem Verbrauch der Wohnungen entspricht.

Der Mieter hatte seine Zahlungen eingestellt und sich im Räumungsprozeß u. a. damit verteidigt, daß die Wohnung mit Schaben befallen war. Für das sich daraus ergebende Minderungsrecht nach § 537 BGB fordert die Rechtsprechung an sich eine substantiierte Schilderung des Mieters, wann welche Mängel im einzelnen bestanden.

Das Landgericht Berlin war in seinem Urteil vom 17. März 1998 etwas großzügiger und billigte dem Mieter, der nichts weiter zu den Einzelheiten vortragen konnte, ein Minderungsrecht von 10 % zu. Obwohl eine Nettomiete vereinbart war, waren auch die Betriebskostenvorschüsse entsprechend zu kürzen.

Zu kürzen war auch die Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Kosten der Sperrmüllabfuhr können Betriebskosten sein, wenn sie regelmäßig anfallen. Das Landgericht meinte aber, der Vermieter müsse auch darlegen, welche Anstrengungen er unternommen habe, um die Entstehung von Sperrmüll zu vermeiden. Da im Haus auch Gewerberäume waren, hielt das Gericht ferner einen Vorwegabzug für verbrauchsabhängige Wasserkosten für nötig. Das wird man nicht verallgemeinern dürfen, denn entscheidend ist die Art des Gewerbes. So wäre ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich, wenn es sich um Büroräume gehandelt hätte, da ein Wohnungsmieter eher mehr Wasser verbraucht als ein Büroangestellter. Bei einer Umlage insgesamt nach Quadratmetern wäre damit der Wohnungsmieter jedenfalls nicht benachteiligt.