Minderung wegen Nichteinhaltung der technischen Regeln für Arbeitsstätten, Raumtemperatur

Die zum Betrieb eines Modegeschäftes vermieteten Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 °C nicht unterschritten werden.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Der Kl. steht ein über die bereits geleisteten Zahlungen hinausgehender Mietzahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. den Regelungen des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu.

1. Zu Recht hat die Bekl. eine um 25 % verringerte Nettogrundmiete in dem streitgegenständlichen Zeitraum gezahlt, denn die Miete war gemäß § 536 Abs. 1 BGB in diesem Umfang gemindert.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (BGH, Urt. v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12, MDR 2013, 834 = NJW 2013, 2417 = WuM 2013, 481 = NZM 2013,575; BGH, Urt. v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 680; MünchKomm-BGB/Häublein, 7. Aufl., § 536 Rn. 3).

a. Welchen Zustand der Mietsache der Vermieter schuldet, ergibt sich zunächst aus den Abreden der Vertragsparteien im Vertrag selbst (BGH, Urt. v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09, WuM 2010, 482 = NZM 2010, 618 = NJW 2010, 3088; V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 536 Rn. 1). Eine entsprechende Abrede über das Raumklima und insbesondere die zu erreichenden Raumtemperaturen enthält der Mietvertrag nicht.

Haben die Vertragsparteien im Vertrag keine Bestimmungen getroffen, richtet sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache nach den für den Vertragszweck erforderlichen Umständen, ggf. dem, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszweckes erforderlich ist, welchen Zustand der Mieter also zur Erreichung des Vertragszwecks erwarten kann (BGH, Urt. v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09, aaO.; MünchKomm-BGB/Häublein, aaO., § 536 Rn. 4; Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 536 Rn. 36; V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, aaO., § 536 Rn. 1). Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache zum vertraglichen Gebrauch zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wozu insbesondere ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorgesehenen Verwendungszweck gehört (BGH, Urt. v. 5.10.1981, VIII ZR 259/80, NJW 1982, 696; BGH, Urt. v. 1.7.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405).

Hierzu gehört es auch - und dies ist Gegenstand des Streites -, dass in den Mieträumen eine für den Vertragszweck erforderliche Temperatur erreicht werden kann (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.12.2010, 24 U 65/10, zitiert nach juris). Vertragszweck ist vorliegend der Betrieb eines Modegeschäftes. Folglich müssen die Mieträume ein Raumklima und eine Innentemperatur der Mieträume aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Werden ein solches Raumklima und entsprechende Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

In Rechtsprechung und Literatur wird es unterschiedlich beurteilt, ob sich für Verkaufs- und Büroräume, in denen Arbeitnehmer beschäftigt werden, bereits ein Mangel dadurch herleiten lässt, dass die Richtwerte der Arbeitsstättenverordnung und der sie konkretisierenden Arbeitsstättenrichtlinie Raumtemperatur eine Raumtemperatur von 26 °C - jedenfalls bei bis zu 32 °C Außentemperatur - überschritten werden. Zwar trifft die Arbeitsstättenverordnung unmittelbar nur Regelungen, die zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer gelten. Gleichwohl wird sie in Rechtsprechung und Literatur teilweise für die Frage herangezogen, wann noch ein dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechendes Raumklima gegeben ist (Senatsurteil v. 29.12.2000, 3 U 83/98, NJW-RR 2001, 802 = NZM 2001, 425; OLG Naumburg, Urt. v. 13.10.2009, 3 U 45/09, NZM 2011,35; KG, Urt. v. 5.3.2012, 8 U 48/11, MDR 2012, 756; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 163, 164; abI. V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, aaO., § 536 Rn. 8; zum Meinungsstand auch Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, aaO., § 536 Rn. 247). Der BGH (Urt. v. 15.12.2010, XII ZR 132/09, NZM 2011, 153) hat dies nicht ausdrücklich entschieden, die Überschreitung von 26 °C aber seiner Entscheidung als Mangel zugrunde gelegt.

Allerdings wird in Rechtsprechung und Literatur teilweise ein Rückgriff hierauf auch verneint. Es genüge, wenn den bautechnischen Anforderungen entsprochen werde. Dass sich bei einem nicht baurechtswidrig errichteten Gebäude bei Sonneneinstrahlung eine höhere Raumtemperatur ergebe, sei Bestandteil des allgemeinen Lebensrisikos (OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.12.2009, 9 U 42/09, MDR 2010, 564; OLG Frankfurt, Urt. v. 19.1.2007, 2 U 106/06, NZM 2007, 330).

Der ablehnenden Ansicht ist zuzugeben, dass die Arbeitsschutzverordnung regelt, welche Anforderungen an Räumlichkeiten, in denen die Arbeitnehmer tätig sind, der Arbeitgeber zu schaffen und welche Maßnahmen er zu ergreifen hat, wenn diese Anforderungen nicht (mehr) erfüllt werden. Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist hiervon unmittelbar nicht betroffen, wird insoweit also nicht durch eine Rechtsnorm erfasst. Gleichwohl hat der BGH wiederholt entschieden, dass technische Normen - so etwa DIN oder VDI -, die keine Rechtsnormen sind und daher eine unmittelbare Wirkung für das Mietverhältnis nicht entfalten, für den Fall, dass die Parteien konkrete Vereinbarungen im Vertrag nicht getroffen haben, dasjenige beschreiben, was den vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache bildet (BGH, Urt. v. 5.6.2013, VIII ZR 287/12, aaO.; BGH, Urt. v. 7.7.2010, VIII ZR 85/09, aaO.; BGH, Urt. v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218; BGH, Urt. v. 17.6.2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441). Aus Sicht des Senates lässt sich dieser Gedanke jedenfalls dann, wenn es um die Vermietung von Räumlichkeiten geht, die dazu bestimmt sind, auch Arbeitnehmern zum Aufenthalt zu dienen und die Verpflichtungen des Mieters gegenüber seinen Arbeitnehmern aus der Arbeitsschutzverordnung zu begründen, anwenden.

Darüber hinaus darf aber der Betreiber eines Bekleidungsgeschäftes, welches dadurch geprägt ist, dass die Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, auch erwarten, dass übermäßig warme Temperaturen in den Geschäftsräumen nicht vorherrschen. In einem Bekleidungsgeschäft möchte der Kunde sich in Ruhe umschauen und Sachen, die er zum Kauf in Betracht zieht, auch anprobieren. Für den Kunden ist es jedoch unangenehm, wenn man zu Zeiten, zu denen Außentemperaturen vorliegen, bei denen man noch eine Jacke trägt, in einen völlig überheizten Ladenraum kommt und schon nach kurzem Aufenthalt zu schwitzen beginnt. Dann ist ein anschließendes Anprobieren ebenfalls unangenehm. Ebenso unangenehm ist es, wenn man beim häufigen Wechsel der Probestücke wiederum aufgrund einer überhöhten Raumtemperatur ins Schwitzen kommt. Auch daher hält es der Senat im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung für angemessen, wenn in einem Bekleidungsgeschäft - ausgenommen bei besonders hohen Außentemperaturen - 26 °C nicht überschritten werden. Ebenso darf es aber in den Räumlichkeiten nicht zu kalt sein, sonst beendet der Kunde die Suche nach geeigneten Kleidungsstücken schnell wieder oder scheut vom Anprobieren derselben zurück. Daher sollte in einem Bekleidungsgeschäft auch die für Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, allgemein anerkannte Mindesttemperatur von 20 °C (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 535 Rn. 394) nicht unterschritten werden.

b. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB darf die aus dem Mangel folgende Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches nicht nur unerheblich sein. Bei der Beurteilung dessen ist ein objektiver Maßstab anzulegen. Allein subjektive Besonderheiten haben außer Betracht zu bleiben.

Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Urt. v. 30.6.2004, XII ZR 251/02, NJW-RR 2004, 1450 = NZM 2004, 776 = ZMR 2005, 101; BGH, Urt. v. 6.4.2005, XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1 = NJW 2005, 1713 = WuM 2005, 384 = NZM 2005, 455 = GE 2005, 666). Dass dies vorliegend nicht der Fall ist, belegt bereits der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. und sodann diese selbst umfangreiche Arbeiten an der Be- und Entlüftungsanlage unter Begleitung durch den Sachverständigen S. hat vornehmen lassen.

Unerheblich ist eine Beeinträchtigung auch dann, wenn sich die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit auf die Gebrauchsfähigkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Zweck nicht auswirkt. Dass dies bei den behaupteten Temperaturverhältnissen nicht der Fall ist, hat der Senat unter II. 1. A. bereits dargelegt.

Zum Betrieb eines Modegeschäftes vermietete Räume müssen ein Raumklima und eine Innentemperatur aufweisen, die für den Betrieb eines solchen Geschäftes, in dem Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren, sowohl erforderlich als auch üblich sind. Hierzu gehört es, dass Raumtemperaturen von 26 °C nicht überschritten und 20 °C nicht unterschritten werden, so das OLG Rostock.

Die Beklagte minderte die Miete von zuletzt nahezu 45.500 € für die zum Betrieb eines Modegeschäftes über drei Etagen angemieteten Räumlichkeiten um 25 % mit der Begründung, dass sich die Mieträume in den Sommermonaten mit starker Sonneneinstrahlung auf über 26 °C aufheizten, während in den Wintermonaten häufig eine Innentemperatur von weniger als 20 °C zu verzeichnen sei.

Das LG Rostock gab der Mietzahlungsklage der Vermieterin in Höhe von rd. 189.000 € statt, das OLG Rostock wies die Klage hingegen ab. Die eingeholten Sachverständigengutachten hätten keinen Beweis dafür erbracht, dass die im Gebäude vorhandene Klimaanlage unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten in der Lage sei, in den Sommermonaten eine Absenkung der Innentemperatur unter 26 °C und in den Wintermonaten eine Beheizung von wenigstens 20 °C zu erreichen. Auszugehen sei zum einen von den Regelungen der Arbeitsstättenverordnung und der diese konkretisierenden Richtlinien, wonach der Arbeitgeber verpflichtet sei, bei Außentemperaturen von 32 °C Maßnahmen zu treffen, die ein Überschreiten der Innentemperatur von 26 °C verhinderten. Zum anderen sei als Mindesttemperatur der allgemein anerkannte Wert von 20 °C zugrunde zu legen. Die Einhaltung beider Temperaturwerte würde auch den Besonderheiten eines Bekleidungsgeschäftes gerecht werden, in dem ein häufiges Anprobieren von Kleidungsstücken die Regel sei, was aber nicht gewährleistet werden könne, wenn die Kunden ins Schwitzen gerieten oder fröstelten. Die Mieträume seien deshalb zum vertragsgemäßen Zweck nur teilweise geeignet, sodass die von der Beklagten in Anspruch genommene Minderung gerechtfertigt sei.

Im Anhang zur Arbeitsstättenverordnung heißt es unter „Anforderungen und Maßnahmen für Arbeitsstätten nach § 3 Abs. 1“ in Ziff. 3.5 (Raumtemperatur) wie folgt: „Arbeitsräume, in denen aus betriebstechnischer Sicht keine spezifischen Anforderungen an die Raumtemperatur gestellt werden, müssen während der Nutzungsdauer unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der physischen Belastungen der Beschäftigten eine gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur haben.“

Ziffer 4.4 der Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR) sieht für Arbeitsräume bei einer Außenlufttemperatur von über 26 °C Folgendes vor:

„(1) Wenn die Außenlufttemperatur über + 26 °C beträgt und unter der Voraussetzung, dass geeignete Sonnenschutzmaßnahmen nach Punkt 4.3 verwendet werden, sollen beim Überschreiten einer Lufttemperatur im Raum von + 26 °C zusätzliche Maßnahmen, z. B. nach Tabelle 4, ergriffen werden. In Einzelfällen kann das Arbeiten bei über + 26 °C zu einer Gesundheitsgefährdung führen, wenn z. B.

• schwere körperliche Arbeit zu verrichten ist,

• besondere Arbeits- oder Schutzbekleidung getragen werden muss, die die Wärmeabgabe stark behindert, oder

• hinsichtlich erhöhter Lufttemperatur gesundheitlich Vorbelastete und besonders schutzbedürftige Beschäftigte (z. B. Jugendliche, Ältere, Schwangere, stillende Mütter) im Raum tätig sind. In solchen Fällen ist über weitere Maßnahmen anhand einer angepassten Gefährdungsbeurteilung zu entscheiden.

(2) Bei Überschreitung der Lufttemperatur im Raum von + 30 °C müssen wirksame Maßnahmen gemäß Gefährdungsbeurteilung (siehe Tabelle 4) ergriffen werden, welche die Beanspruchung der Beschäftigten reduzieren. Dabei gehen technische und organisatorische gegenüber personenbezogenen Maßnah­men vor.“

Die Richtwerte der ASR sehen zudem eine Raummindesttemperatur von 19 °C vor, wenn es sich um leichte, im Stehen oder Gehen zu verrichtende Arbeiten handelt. Das OLG wirft das alles durcheinander, vermengt mit seiner „freien Überzeugungsbildung“ hinsichtlich schwitzender oder fröstelnder Kunden. Die Arbeitsstättenverordnung und die sie ergänzenden Richtlinien geben nun einmal nichts dafür her, wann ein Mangel i.S.d. § 536 BGB wegen Temperaturerwärmung oder -unterschreitung in Innenräumen anzunehmen ist. Die Sachverständigengutachten waren deshalb überflüssig; entscheidend wäre gewesen, ob tatsächlich Kunden bei hohen oder niedrigen Temperaturen einen Einkauf abgebrochen hatten. Das wäre natürlich im Nachhinein nicht mehr beweisbar gewesen. Unerklärlich ist aus meiner Sicht, weshalb das OLG die Revision nicht zugelassen hat, wenn doch die von ihm angesprochene Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet werde. Furcht vor einer Abänderung durch den BGH? Na und?