Minderung wegen Gaststättenlärms, nächtliche Ruhestörung durch Pkw-Verkehr im Hof, Zurückbehaltungsrecht, reformatio in peius

1. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien setzt voraus, dass der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters erkennen muss, dass der Mieter die Fortdauer des bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes (hier: ruhige Lage der Mietwohnung) über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht und der Vermieter dem erkennbar konkludent zustimmt.

2. Zur Berechnung der Höhe des Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderung wegen Lärms.

(Leitsätze der Redaktion)

I. […] Das Amtsgericht hat die Räumungsklage gegen den Bekl. zu 1) abgewiesen und die Kl. auf die Widerklage zur Zahlung verurteilt sowie Mietminderungen und die Unwirksamkeit der Kündigung der Kl. vom 22. Oktober 2013 festgestellt. […]

Die Kl. meint, eine Mietminderung sei nicht eingetreten. Die Bekl. hätten mit der Lärmentwicklung durch die Ausdehnung des Restaurantbetriebs in diesem Teil der Straße gerechnet bzw. rechnen müssen, da es bereits bei Anmietung im Nachbarhaus einen solchen und in der Gegend weitere gastronomische Einrichtungen gegeben habe, das Grundstück zudem zu 80 % gewerblich genutzt worden sei. Verkehrs- und Gewerbelärm habe es bereits bei Anmietung gegeben. Mangels Darlegung von Lärmbelästigungen im Winter komme in diesem Zeitraum eine Mietminderung ohnehin nicht in Betracht. […] Der Bekl. zu 1) meint, da die Beeinträchtigungen durch die Schreinerei bei Anmietung nur tagsüber und nicht an den Wochenenden auftraten, sei eine erhebliche Veränderung eingetreten.

II. 1. Die Zahlungswiderklage des Bekl. zu 1) ist in Höhe von 2.230,73 € begründet, im Übrigen unbegründet und daher abzuweisen; nur in Höhe des vorgenannten Betrages hat die Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB rechtsgrundlos eine Leistung der Bekl. erlangt. Die Miete war in den Monaten August bis Oktober 2010, April 2011 bis Oktober 2011 jeweils um 13 %, im übrigen Zeitraum bis einschließlich September 2013 um 3 % gemindert.

a) Während der wärmeren Monate (August bis Oktober 2010 und April 2011 bis Oktober 2011) betrug die Mietminderung 10 % für die Geräuschbelästigungen, die sich aus dem gastronomischen Betrieb des „T.” auf der Terrasse vor dem Erdgeschoss des Gebäudes ergeben haben, in der im Vorderhaus die Wohnung belegen ist, die in diesem Zeitraum noch von den Bekl. zu 1) und 2) innegehalten wurde.

Die Bekl. haben einen zur Herabsetzung der Miete führenden Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB bewiesen; ausgehend vom „T.” kam es zu erheblichen Beeinträchtigungen, die die Nachtruhe störten: auf den zur Straße gerichteten Balkonen, damit auch auf dem der Bekl., ergab sich in den wärmeren Monaten eine Geräuschkulisse, die das Radiohören überdeckte, eigene Gespräche nur laut erlaubte und zum Teil auch bei geschlossenen Fenstern wahrzunehmen war.

Dies ergibt sich aus dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme, dessen Würdigung nicht zu beanstanden ist. Die Zeugen haben bestätigt, dass vom „T.” bis zum Ende des Jahres 2011 immer wieder erhebliche, häufig bis deutlich nach 22 Uhr andauernde Lärmbelästigungen von den Gästen, zum Teil dem Musikbetrieb ausgegangen sind. Dabei ergibt sich die den Gewährleistungsanspruch auslösende Erheblichkeit der Beeinträchtigungen daraus, dass der Betrieb des „T.” nicht auf die üblichen Zeiten außerhalb der Nachtruhe beschränkt war, sondern häufig - unter Verletzung des § 3 Abs. 1 LlmSchG Berlin - über 23 Uhr hinaus andauerte. Gemäß § 3 Abs. 1 LlmSchG Berlin darf in der Nachtzeit zwischen 22 Uhr und 6 Uhr kein die Nachtruhe störender Lärm verursacht werden.

Da dies allein bereits die Annahme einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung trägt, ist der konkreten Höhe der Lärmpegel der vom Betrieb der Einrichtung ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen nicht weiter nachzugehen. Insbesondere bilden die Regelungen der TA Lärm insoweit - schon nach ihrem definierten Anwendungsbereich - keine allgemeinverbindliche Rechtsgrundlage für die Bewertung der Frage, ob eine verhaltensbedingte Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen ist oder nicht. Ihnen kann daher - gegebenenfalls im Einzelfall - lediglich eine zusätzliche Indizwirkung zukommen.

Es ist schon nichts dafür ersichtlich, dass die Bekl. bei Mietvertragsabschluss mit Beeinträchtigungen der hier gegebenen Intensität in den Zeiten der Nachtruhe rechnen mussten und diese noch von der zwischen den Parteien - zumindest konkludent - getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung gedeckt sind. Für die Beurteilung der Frage des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache kommt es auf die gesamten Umstände des Mietverhältnisses und die daraus abzuleitenden Standards, insbesondere die beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrsanschauung unter Beachtung des sich aus § 242 BGB ergebenden Grundsatzes von Treu und Glauben an (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = NJW 2015, 2177, juris Rn. 23). Danach ist - hier - zunächst maßgeblich, dass die Nutzung der Mietsache als Wohnung beabsichtigt war, wobei - nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben - eine Nutzung als privates Rückzugsgebiet zur Regeneration durch nächtlichen Schlaf während üblicher, durch öffentlich-rechtliche Vorschriften abgesicherte Ruhezeiten vertraglich vorauszusetzen ist und nach der Verkehrsanschauung vorausgesetzt werden darf. Danach wird erwartet und darf erwartet werden, dass geltende - hier auch öffentlich-rechtliche - Regelungen eingehalten bzw. durchgesetzt werden, dies insbesondere dann, wenn die Vermieterin der Wohnung auch Vermieterin der gewerblich genutzten Einheit ist.

Offen bleiben kann hier, ob sich unter Gesichtspunkt der Treuwidrigkeit etwas anderes ergeben kann, wenn bereits bei Vertragsschluss eine mit intensiven Störungen verbundene Nutzung des Wohnumfeldes offenkundig oder wenigstens erkennbar ist. Zuzugeben ist der Kl., dass das Grundstück bereits im damaligen Zeitpunkt gemischt genutzt wurde. Allerdings beschränkte sich die gewerbliche Nutzung auf die üblichen Betriebszeiten an Wochentagen; die Nachtruhe war nicht gestört; die jetzigen, für den Restaurantbetrieb genutzten Terrassen waren kleine, von der Straße abgegrenzte und bepflanzte Vorgärten.

Eine 10 % überschreitende Herabsetzung der Miete ergibt sich wegen der Lärmbelästigung aus dem „T.” hingegen nicht. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass sich die Wohnung im 3. Obergeschoss befindet und über fünf Zimmer verfügt, ohne dass die Bekl. vorgetragen hätten, dass alle Zimmer zur Straße ausgerichtet wären.

Die Mietminderung aufgrund der Lärmbeeinträchtigungen wegen des „T.” ist zudem auf den Zeitraum bis Oktober 2011 beschränkt. Die Zeugen haben übereinstimmend angegeben, dass danach keine weiteren erheblichen Beeinträchtigungen durch den Betrieb der Bar aufgetreten sind, weil die Besucherzahlen deutlich zurückgingen; der Betrieb ist inzwischen vollständig eingestellt. […]

Die von den Bekl. beanstandete Tendenz, gastronomische Einrichtungen mit Terrassen zu betreiben, war im Übrigen bereits bei Anmietung der Wohnung in der Umgebung zu erkennen; allein die Einrichtung entsprechender Terrassen auch unmittelbar vor dem Haus der Bekl. führt zu keiner Mietminderung. Nach den eingangs dargestellten, vom Bundesgerichtshof (fort-) entwickelten Maßstäben darf schon (nach der Lebenserfahrung) als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass bestehende Verhältnisse der Veränderung unterliegen; für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung dahin, dass der Vermieter für den Fortbestand bestehender (Umwelt-) Verhältnisse für die im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses uneingeschränkt einzustehen beabsichtigt bzw. der Mieter davon ausgehen darf, fehlt es daher in der Regel an einer sachlichen Grundlage.

Die auch für eine konkludente Vereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung bezüglich einer konkreten „Umweltbeschaffenheit” ist nicht schon gegeben, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt (etwa: „ruhige Lage”) und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert, (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849, juris Rn. 20; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261, juris Rn. 10). Daran fehlt es hier. Selbst wenn zugunsten der Bekl. der hinreichende Vortrag ihrer eigenen Vorstellungen bei Vertragsschluss unterstellt wird, so ergibt sich jedenfalls nichts für eine Kenntnis oder zustimmende Reaktion der Vorvermieterin.

Der Umstand, dass die Kl. selbst Vermieterin der drei gastronomischen Einrichtungen im Erdgeschoss ist, führt zu keiner anderen rechtlichen Bewertung. Es ist weder vorgetragen noch ergibt sich sonst ein Anhaltspunkt, dass die Parteien bei Mietvertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass die bereits bestehende gewerbliche Nutzung keinen Veränderungen unterliegen werde. Ein dahin gehender Wille des Vermieters ist schon deshalb ganz fern liegend, weil allgemein bekannt ist, § 291 ZPO, dass gewerbliche Mieter - wie auch Wohnraummieter - gemietete Räumlichkeiten aufgeben und neue Mietverhältnisse begründet werden, wobei sich bei einem Wechsel des Gewerbemieters auch die konkrete gewerbliche Nutzungsart ändern kann; gerade in diesem Bereich wird in besonderem Maße auf Veränderungen in den Lebensanschauungen und -bedürfnissen sowie Marktverhältnisse reagiert bzw. muss reagiert werden. Hinzu kommt, dass auf dem Grundstück schon vor den hier gegenständlichen Zeiträumen nicht ausschließlich „stilles” Gewerbe ansässig war. Die Bekl. haben sich bereits früher über die Tischlerei beklagt, die bei der Entsorgung ihrer Abfälle wöchentlich Lärm verursacht habe.

c) Nach den vorstehenden Feststellungen handelt es sich auch bei der Verdichtung des Verkehrs auf der Straße, bei den in der Einfahrt parkenden oder haltenden Fahrzeugen oder den durch die Gäste der Restaurants am Paul-Lincke-Ufer und der gegenüber liegenden Straße angezogenen Straßenmusikanten, dem verstärkten Fußgängerstrom, den vor dem imbissähnlichen Café „P.kultur” Kaffee trinkenden Hundebesitzern, den während der Pausen im Eingangsbereich und im ersten Hof bis Ende August 2013 stehenden Schülern, den anderen Gewerbe- und den zusätzlichen Wohnungsmietern in den hinteren Gebäudeteilen - anders als bei den Beeinträchtigungen nach den Feststellungen unter 1. a) - um keine die vertragsgemäße Beschaffenheit der Mietwohnung tangierenden Veränderungen. Auch insoweit haben die Parteien weder ausdrücklich noch konkludent eine entsprechende Vereinbarung über einen bestimmten unveränderlichen Zustand der äußeren Verhältnisse getroffen bzw. könnte - wie ausgeführt - eine solche Vereinbarung unterstellt werden. Die unter 1. a) dargestellten Maßstäbe greifen bezüglich der weiteren von den Bekl. beanstandeten, hier eingangs dargestellten Umweltmängel nicht, denn sie unterscheiden sich sowohl hinsichtlich der Art als auch der zeitlichen Komponente entscheidend von den zur Herabsetzung der Miete führenden (nächtlichen) Beeinträchtigungen durch den Betrieb des „T.”

d) Darüber hinaus war die Miete im gesamten Zeitraum um (weitere) 3 % gemindert, weil nach Vermietung der Pkw-Stellflächen auf den Höfen diese auch nachts befahren wurden; dies war mit erheblichen Geräuschbelästigungen vor allem durch das Zufahrtsstahltor verbunden, die die Bekl. auch im Schlaf störten. Zwar mussten die Bekl. damit rechnen, dass die auf den Höfen auch bei Anmietung bereits abgestellten Fahrzeuge ggf. auch abends oder am Wochenende bewegt würden. Durch die Abschließpraxis war aber (zunächst) gewährleistet, dass im Regelfall keine nächtlichen Störungen im Zusammenhang mit der Nutzung des Stahltores zum Befahren bzw. Betreten der Höfe auftraten. Dieses hat sich durch die Vermietung an andere Stellplatznutzer wesentlich geändert, ohne dass die Kl. durch geeignete Vorkehrungen die Nachtruhe störenden Geräuschbelästigungen entgegengewirkt hätte. […]

Soweit die Kammer für diesen Bereich einen anteilig höheren Minderungssatz für gerechtfertigt hält, führt das zu keiner im Rahmen der Berufung der Kl. verbotenen Verschlechterung ihrer Rechtsposition. Die Veränderung unselbständiger Rechnungsposten innerhalb eines Anspruchs unter Beibehaltung der Endsumme ist keine verbotene Verschlechterung (vgl. BGH, Urt. v. 24.7.2003 - VII ZR 99/01, NJW-RR 2004, 95, [96], juris). Die Bewertung der Minderungshöhe für die einzelnen Mietmängel stellt in Bezug auf die Berechnung des kündigungsrelevanten Verzugs für die fraglichen Monate jeweils einen unselbständigen Rechnungsposten in diesem Sinne dar. […]

5. Ohne Erfolg wendet sich die Kl. gegen die Abweisung ihrer auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage. Ein Anspruch auf Herausgabe der vom Bekl. zu 1) innegehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB ist nicht gegeben, denn das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet. […]

b) Den Bekl. stand außerdem - jedenfalls in Höhe von 3 % - nach § 320 BGB über den gesamten Zeitraum ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Mietzahlung wegen der Hofsituation (Stahltor/Pkw-Stellplatzmieter) zur Seite. […]

Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hinderte (in dieser Höhe) - ohne dass es ausdrücklich hätte geltend gemacht werden müssen - den Eintritt des Verzugs (BGH, Urt. v. 7.5.1982 - V ZR 90/81, NJW 1982, 2242, juris Rn. 14).

Die Kammer hält aufgrund der hier gegebenen Umstände des Einzelfalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Minderungsbetrages für angemessen, § 287 ZPO. Maßgeblich für die Beurteilung ist die konkrete Beschaffenheit des Mangels, seine Auswirkungen auf den Gebrauch der Mietsache und die - im Vergleich zu den vom Mangel ausgehenden Beeinträchtigungen - hier gegebene vergleichsweise einfache Möglichkeit seiner Beseitigung.

Dem kann unter den hier gegebenen Umständen (noch) nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, dass sich die Kl. über den gesamten Zeitraum nicht dazu veranlasst sah, Abhilfe zu schaffen. Insbesondere stehen dem Leistungsverweigerungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht der Bekl. nicht die in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, GE 2015, 1089 = WuM 2015, 568, juris) entwickelten Maßstäbe entgegen.

Danach hat der Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung des in § 320 Abs. 2 BGB in Bezug genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben die Frage zu entscheiden, ob, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Den Besonderheiten des bei der Miete von Wohnraum gegebenen Dauerschuldverhältnisses ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungsrecht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur beschränkt mindern, schonend auszuüben und grundsätzlich einer zeitlichen, aber auch betragsmäßigen Beschränkung zu unterstellen ist. Dabei kann - so der Bundesgerichtshof - ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete - auch mit Blick auf den Zweck des Zurückbehaltungsrechtes, den Vermieter zur Beseitigung des Mangels anzuhalten - für einen auch längeren Zeitraum in Betracht kommen, der Einbehalt der gesamten Miete in der Regel nur für einen kurzen Zeitraum. Führt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht zu dem beabsichtigten Erfolg, hat es seinen Zweck verfehlt; der Mieter ist in diesen Fällen - so der Bundesgerichtshof - gehalten, auf Mangelbeseitigung zu klagen, Schadenersatz geltend zu machen oder - unter den Voraussetzungen des § 536a BGB - den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz zu verlangen.

Eine Konstellation, die der vergleichbar wäre, die dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorlag, ist hier (noch) nicht gegeben, insbesondere keine offenkundige Inadäquanz zwischen Minderung und zusätzlichem Einbehalt einerseits und - wenngleich mangelbehafteter - Gegenleistung andererseits. Die angesetzte Minderung betrifft einen geringen Teilbetrag der Miete, der Mangel selbst einen Zustand außerhalb der dem Bekl. zu 1) zum Gebrauch überlassenen Räumlichkeiten. Er ist der Kl. damit jederzeit - zur Überprüfung und Behebung - zugänglich, zudem vergleichsweise einfach - etwa durch einen besonderen Schließmechanismus oder eine Dämmung der Auflageflächen - zu beheben mit der Folge, dass die Bekl. nicht davon ausgehen mussten, dass die Kl. dem nicht nachgehen würde und könnte. Die Auswirkungen des Mangels auf den Gebrauch der Mietsache stehen dazu in keinem für den Bekl. hinnehmbaren Verhältnis, denn die Nachtruhe wird damit - ohne erkennbaren Grund - dem vorab nicht einschätzbaren Verhalten Dritter überlassen.

Da maßgeblich ist, in welcher Höhe der Verzug bestand, der Anlass für den Ausspruch der Kündigung war, kommt es nicht darauf an, dass die Bekl. sich im Rechtsstreit - in der Annahme, die Mietminderung selbst wäre weitaus höher - auf ein darüber hinausgehendes Leistungsverweigerungsrecht nicht berufen haben. Lediglich in Bezug auf gegebenenfalls im Wege der Zahlungsklage auf synallagmatisch dem Leistungsverweigerungsrecht gegenüberstehende Mietforderungen kann die Frage, ob die Bekl. sich auf die Einrede im Prozess berufen, insoweit von Belang sein, als der geltend gemachte Anspruch gegebenenfalls nur nach Maßgabe des § 322 BGB zuerkannt werden kann. Die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung kann davon nicht abhängen, da die Wirksamkeit der Kündigung anderenfalls bis zum Ende des Prozesses offen bleiben, unter dem Vorbehalt einer späteren Prozesshandlung stehen würde (vgl. im Übrigen BGH, Urt. v. 7.5.1982, aaO.). […]

Revision nicht zugelassen.

Ein Mieter kann sich nicht darauf verlassen, dass das Wohnumfeld unverändert bleibt; eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung (hier: ruhige Lage der Mietwohnung) liegt bei einer einseitig gebliebenen Vorstellung des Mieters dann nicht vor, wenn der Vermieter nicht in irgendeiner erkennbaren Form auf die Vorstellung des Mieters zum Inhalt der Beschaffenheitsvereinbarung reagiert.

Der Mieter minderte die Miete wegen Lärmbelästigungen (Störung der Nachtruhe durch ein benachbartes Lokal und nächtliches Autofahren zu den Pkw-Stellflächen auf dem Hof). Der Vermieter kündigte fristlos und erhob Räumungsklage; der Mieter erhob Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung weiterer Minderung. Das Amtsgericht wies die Klage ab und verurteilte den Vermieter zur Zahlung und Feststellung des Rechts auf weitere Mietminderung. Gegen das Urteil legte der Vermieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 65, änderte das angefochtene Urteil teilweise ab. Die Zahlungswiderklage des Mieters sei nicht im vollen Umfang begründet.

Während der wärmeren Monate habe die Minderung für die Geräuschbelästigungen, durch den gastronomischen Betrieb auf der Terrasse vor dem Erdgeschoss des Gebäudes, in dessen Vorderhaus die Wohnung des Mieters belegen sei, 10 % betragen. Der Mietmangel sei durch Zeugenbeweis bewiesen. Da dies allein bereits die Annahme einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung trage, sei der konkreten Höhe der Lärmpegel nicht weiter nachzugehen. Insbesondere bildeten die Regelungen der TA-Lärm insoweit – schon nach ihrem definierten Anwendungsbereich – keine allgemein verbindliche Rechtsgrundlage für die Bewertung der Frage, ob eine verhaltensbedingte Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen sei oder nicht. Ihnen könne daher – gegebenenfalls im Einzelfall – lediglich eine zusätzliche Indizwirkung zukommen.

Es sei nichts dafür ersichtlich, dass der Mieter bei Vertragsschluss mit Beeinträchtigungen der hier gegebenen Intensität in den Zeiten der Nachtruhe habe rechnen müssen und diese noch von der zwischen den Parteien – zumindest konkludent – getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung gedeckt seien. Für die Beurteilung der Frage des zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache komme es auf die gesamten Umstände des Mietverhältnisses und die daraus abzuleitenden Standards, insbesondere die beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrsanschauung unter Beachtung des sich aus § 242 BGB ergebenden Grundsatzes von Treu und Glauben. Eine 10 % überschreitende Herabsetzung der Miete ergebe sich wegen der Lärmbelästigung aus dem Lokal hingegen nicht.

Zu berücksichtigen sei insoweit, dass sich die Wohnung im 3. OG befinde und über fünf Zimmer verfüge, ohne dass der Mieter vorgetragen habe, dass alle Zimmer zur Straße ausgerichtet wären. Die von dem Mieter beanstandete Tendenz, gastronomische Einrichtungen mit Terrassen zu betreiben, sei im Übrigen bereits bei Anmietung der Wohnung in der Umgebung zu erkennen gewesen; allein die Einrichtung entsprechender Terrassen auch unmittelbar vor dem Haus des Mieters führe zu keiner Mietminderung. Nach BGH dürfe schon (GE 2015, 849) nach der Lebenserfahrung als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass bestehende Verhältnisse der Veränderung unterlägen; für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Vermieter den Fortbestand bestehender (Umwelt-) Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses des auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses uneingeschränkt garantieren wolle und der Mieter davon ausgehen dürfe, fehle es daher in der Regel an einer sachlichen Grundlage. Die auch für eine konkludente Vereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung bezüglich einer konkreten „Umweltbeschaffenheit“ sei nicht schon gegeben, wenn der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnehme (etwa „ruhige Lage“) und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheide, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung werde dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont habe erkennen müssen, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstandes über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansehe, und der Vermieter dem zustimme. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genüge für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt sei. Erforderlich sei jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiere. Daran fehle es vorliegend.

Darüber hinaus sei die Miete im gesamten Zeitraum um (weitere) 3 % gemindert, weil nach Vermietung der Pkw-Stellflächen auf den Höfen diese auch nachts befahren werden. Zwar habe der Mieter damit rechnen müssen, dass die auf den Höfen auch bei Anmietung bereits abgestellten Fahrzeuge gegebenenfalls auch abends oder am Wochenende bewegt würden. Das habe sich jedoch durch die Vermietung an andere Stellplatznutzer wesentlich geändert, ohne dass der Vermieter durch geeignete Vorkehrungen die Nachtruhe störenden Geräuschbelästigungen entgegengewirkt habe.

Der Vermieter habe gegen den Mieter keinen Anspruch auf Herausgabe der Räumlichkeiten. Ein eine fristlose Kündigung rechtfertigender Verzug habe nicht vorgelegen, weil die Miete gemindert gewesen sei. Weiterhin habe dem Mieter nach § 320 BGB für den gesamten Zeitraum ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Mietzahlung wegen der Hofsituation zur Seite gestanden. Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindere (jedenfalls i. H. v. 3 %) den Eintritt des Verzugs. Die Kammer halte ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Minderungsbetrages für angemessen. Maßgeblich sei die konkrete Beschaffenheit des Mangels, seine Auswirkungen auf den Gebrauch der Mietsache und die – im Vergleich zu den vom Mangel ausgehenden Beeinträchtigungen – hier gegebene vergleichsweise einfache Möglichkeit seiner Beseitigung. Dem könne vorliegend (noch) nicht entgegengehalten werden, dass sich der Vermieter über den gesamten Zeitraum nicht dazu veranlasst sah, Abhilfe zu schaffen. Insbesondere stünden dem Leistungsverweigerungs- bzw. Zurückbehaltungsrecht des Mieters nicht die in der Entscheidung des BGH - VIII ZR 19/14 - (GE 2015, 1089) entwickelten Maßstäbe entgegen. Eine Konstellation, die der vergleichbar wäre, die dem BGH zur Entscheidung vorgelegen habe, sei hier noch nicht gegeben, insbesondere keine offenkundige Inadäquanz zwischen Minderung und zusätzlichem Einbehalt einerseits und – wenngleich mangelbehafteter – Gegenleistung andererseits. Die angesetzte Minderung betreffe einen geringen Teilbetrag der Miete, der Mangel selbst einen Zustand außerhalb der dem Mieter zum Gebrauch überlassenen Räumlichkeiten. Er sei dem Vermieter damit jederzeit – zur Überprüfung und Behebung – zugänglich, zudem vergleichsweise einfach zu beheben mit der Folge, dass der Mieter nicht davon ausgehen musste, dass der Vermieter dem nicht nachgehen würde und könnte. Die Auswirkungen des Mangels in den Höfen auf den Gebrauch der Mietsache stünden dazu in keinem für den Mieter hinnehmbaren Verhältnis, denn die Nachtruhe werde damit – ohne erkennbaren Grund – dem nicht einschätzbaren Verhalten Dritter überlassen.

Da maßgeblich sei, in welcher Höhe der Verzug bestanden habe, der Anlass für den Ausspruch der Kündigung gewesen sei, komme es nicht darauf an, dass sich der Mieter im Rechtsstreit auf ein darüber hinausgehendes Leistungsverweigerungsrecht nicht berufen hätte. Ob der Mieter sich auf die Einrede im Prozess berufe, sei nur in Bezug auf solche Mietforderungen von Belang, die mit dem Leistungsverweigerungsrecht verknüpft sind (Gegenseitigkeitsverhältnis). Dann (beispielsweise im Wege einer Zahlungsklage) könne der geltend gemachte Anspruch gegebenenfalls nur nach Maßgabe des § 322 BGB zuerkannt werden.

Die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung könne nicht davon abhängen, da sie andernfalls bis zum Ende des Rechtsstreits offen bleiben und unter dem Vorbehalt einer späteren Prozesshandlung stehen würde.