Minderung wegen Baulärms durch vom Vermieter selbst in die Wege geleitetes Bauvorhaben auf Nachbargrundstück

Errichtet der Vermieter auf dem Nachbargrundstück ein neues Gebäude, so berechtigt der von dem Bauvorhaben ausgehende Baulärm den Mieter zur Minderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB besteht nicht, denn die Miete war in dem Zeitraum wegen des vom Nachbargrundstück ausgehenden Baulärms infolge der Errichtung eines achtgeschossigen Wohnhauses auf einer Fläche von 8.000 m2 gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert. […]

Ein Mangel der Mietsache ist gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, GE 2015, 849 = WuM 2015, 478, nach juris Rn. 18; Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = NJW 2013, 680 = WuM 2013, 154, nach juris Rn. 8, m.z.w.N.).

Umstände, die den Rückschluss zuließen, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags hinsichtlich künftiger von Dritten verursachter Lärmbelästigungen den zur Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Zustand für die gesamte Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags als unverändert bestehen bleibend wenigstens stillschweigend vereinbart, hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

Ebenso zutreffend ist es davon ausgegangen, dass sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand in einem solchen Fall - den oben dargestellten Maßstäben des BGH entsprechend - unter Berücksichtigung des Nutzungszweckes und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Richtig ist auch, dass der Vermieter bei (vorübergehend erhöhten) Lärmbelästigungen, die von öffentlichen Straßen ausgehen (BGH, Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, aaO.) oder (dauerhaft) von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken (BGH, Urt. 29.4.2015 - VIII ZR 197/15, aaO.), regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen.

Anders verhält es sich jedoch schon im Ansatz, wenn die vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärmbelästigungen nicht durch einen Dritten, sondern - wie hier - den Vermieter selbst verursacht werden, weil er der Bauherr ist. Die Mietminderung tritt dann - der gesetzlichen Anordnung in § 536 Abs. 1 BGB gemäß - kraft Gesetzes ein, denn unabhängig davon, ob der Vermieter im Bereich der Mietsache selbst oder auf einem Nachbargrundstück Bauarbeiten ausführt, ist die der („Bolzplatz-“) Entscheidung des BGH vom 29.4.2015 (VIII ZR 197/14, aaO.) zugrunde liegende Situation nicht gegeben. Unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung begründen (nur) nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte und auch nur dann keinen zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit (als unwesentlich und ortsüblich i.S.d. § 906 BGB) hinnehmen muss (vgl. BGH, Urt. v. 29.4.2015 - VIII ZR 197/14, nach juris Rn. 35 ff.).

Danach lässt sich schon nicht feststellen, dass bei vorübergehend erhöhten Geräuschimmissionen - etwa durch eine (Groß-) Baustelle - eine Mietminderung stets ausgeschlossen wäre. Nach den vom BGH entwickelten Maßstäben ist das vielmehr nur und erst dann der Fall, wenn die vom Vermieter als Einwand geltend gemachten, daher auch von ihm vorzutragenden und ggf. zu beweisenden Voraussetzungen des § 906 BGB vorliegen (vgl. insoweit differenzierend: LG München I, Urt. v. 14.1.2016 - 31 S 20691/14, NZM 2016, 237, nach juris; [u. a.] Kammer, Urt. v. 23.1.2019 - 65 S 170/18, GE 2019, 391 = ZMR 2019, 405, juris). Es kann auch keinesfalls unterstellt werden, dass sich von Großbaustellen in der unmittelbaren Nachbarschaft der Mietsache oder Straßenlärm ausgehende Lärmbelastungen in den Innenstadtlagen Berlins (oder anderer Großstädte) stets in üblichen Grenzen halten, ohne dass die Umstände des Einzelfalls - das konkrete Bauvorhaben und die Bauphasen (großräumige Abrissarbeiten, Arbeiten im Zusammenhang mit der Gründung von Gebäudekomplexen) - einer Prüfung bzw. Einbeziehung bedürften (vgl. die anders gelagerte Situation in BGH, Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, GE 2013, 261 = WuM 2013,154, nach juris Rn. 12).

Entscheidend hier ist jedoch, dass - wie dargestellt - die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geräuschimmissionen hier nicht durch Dritte, sondern durch die Kl. selbst verursacht werden; sie ist sowohl Vermieterin als auch Bauherrin. Der Umstand, dass sie als städtisches Wohnungsbauunternehmen mit dem Bauvorhaben dringend benötigten Wohnraum in Berlin schafft, entlastet sie nicht, denn § 536 Abs. 1 BGB enthält weder Verschuldens- noch sonst geeignete Elemente, die eine Berücksichtigung dieses Einwands zuließen.

Die von den Bekl. in Ansatz gebrachte Mietminderung ist jedenfalls für den hier geltend gemachten Zeitraum nicht zu beanstanden. Die Bekl. haben Lärmprotokolle vorgelegt und die Lärmbelastungen unter Beschreibung der Bauphasen und der zum Einsatz gebrachten Baugeräte beschrieben, ohne dass die Kl. zumutbar konkret entgegengetreten wäre. Die Geräuschimmissionen stehen im Zusammenhang mit der Errichtung des Rohbaus ab Mai 2018; das in Bebauung befindliche Grundstück grenzt unmittelbar an das Schlafzimmer der von den Bekl. gemieteten Wohnung. Die Lärmbelastungen fanden in dem hier maßgeblichen Zeitraum (Mai bis Oktober) werktags und samstags statt.

Im Ansatz zu Recht verweist die Kl. zwar darauf, dass die von Bauvorhaben ausgehenden Lärmimmissionen durchaus variieren. Nach den vom BGH entwickelten Maßstäben muss bei - wie hier - wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm dessen ungeachtet kein detailliertes Lärmprotokoll vorgelegt werden; es genügt eine Beschreibung der Art der Beeinträchtigungen, der Tageszeiten, zu denen sie in welcher Frequenz und über welche Zeitdauer sie ungefähr auftreten (BGH, Urt. v. 29.2.2012 - VIII ZR 155/11, GE 2012, 681 = WuM 2012, 269, juris; Beschl. v. 22.8.2017 - VIII ZR 226/16, GE 2017, 1153 = WuM 2017, 587, juris). Diesen Anforderungen genügt der Vortrag der Bekl. jedenfalls angesichts des Umstands, dass die Kl. diesem nicht konkret entgegengetreten ist, obwohl sie als Bauherrin Kenntnis von der Lärmsituation haben muss.

Treten zur Minderung der Miete führende Belästigungen in unterschiedlicher Intensität oder periodisch auf, kann dem - wie hier geschehen - durch die Bemessung der Minderungsquote Rechnung getragen werden (vgl. nur BGH, Beschl. v. 4.9.2018 - VIII ZR 100/18, GE 2018, 1456 = ZMR 2019, 478 = WuM 2018, 712, nach juris Rn. 15). […]

Baut der Vermieter auf dem Nachbargrundstück, berechtigt der von dem Bauvorhaben ausgehende Lärm den Mieter des Stammgebäudes zur Minderung.

Ein landeseigenes Wohnungsunternehmen (Vermieterin) klagte die Mietanteile ein, um die der Mieter die Miete wegen Baulärms vom Nachbargrundstück, wo die Vermieterin ein achtgeschossiges Wohnhaus auf einer Fläche von 8.000 m2 errichtete, gemindert hatte – ohne Erfolg.

Es liege ein Mangel der Mietsache vor. Zwar habe der Vermieter bei (vorübergehend höherem) Lärm von öffentlichen Straßen oder einem Nachbargrundstück regelmäßig keinen Einfluss darauf, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen.

Anders verhalte es sich jedoch, wenn vom Nachbargrundstück ausgehender Lärm nicht durch einen Dritten, sondern durch den Vermieter selbst verursacht wird. Dann trete die gesetzliche Minderung ein, denn es mache keinen Unterschied, ob der Vermieter in der Mietsache selbst oder auf dem Nachbargrundstück Lärm verursachende Bauarbeiten ausführe. Die der („Bolzplatz-“) Entscheidung des BGH (GE 2015, 849) zugrunde liegende Situation sei hier nicht gegeben. Nur nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte, die der Vermieter ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich und ortsüblich hinnehmen müsse, begründeten keinen zur Mietminderung führenden Mangel. Die von Großbaustellen in unmittelbarer Nachbarschaft der Mietsache oder die von Straßenlärm ausgehenden Lärmbelastungen in den Innenstadtlagen hielten sich auch nicht stets in üblichen Grenzen, ohne dass die Umstände des Einzelfalls eine Rolle spielten.

Hier seien die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geräuschimmissionen nicht durch Dritte, sondern durch die Klägerin selbst verursacht worden; sie sei sowohl Vermieterin als auch Bauherrin. Auch der Umstand, dass sie als städtisches Wohnungsbauunternehmen mit dem Bauvorhaben dringend benötigten Wohnraum in Berlin schaffe, entlaste sie nicht.