Minderung wegen Baulärms, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, negatives Schuldanerkenntnis

Bestätigt der Vermieter in einer schriftlichen Erklärung, dass der Mieter seinen bisherigen mietvertraglichen Verpflichtungen nachgekommen sei, die Mietzahlungen immer pünktlich und in voller Höhe geleistet habe und das Mieterkonto keine Rückstände aufweise, allerdings auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlageabrechnung nicht verzichtet werde, stellt das ein negatives Schuldanerkenntnis dar und schließt Nachforderungen des Vermieters von Mietzins aus.

(Leitsatz der Redaktion)

des AG (Urteil vom 16. Januar 2014 - 239 C 218/13 -)

Die Bekl. waren aufgrund Mietvertrags vom 4.8.2005 seit dem 16.8.2005 bis zum 31.7.2013 Mieter und die Kl. Vermieterin einer im Haus W. Straße … gelegenen Vierzimmerwohnung.

Gegenüber dem Haus mit der Wohnung der Bekl. befand sich auf dem ca. 14.000 m2 großen Grundstück W. Straße … ursprünglich ein Gelände, das jedenfalls seit den 1960er Jahren als Naherholungsfläche und nachfolgend als Kleingartenkolonie genutzt wurde.

Dieses Gelände erwarb die Streithelferin der Kl., die die Kleingärten beseitigen und ab März 2011 einen Neubaukomplex mit insgesamt 13 sechsgeschossigen Häusern mit 210 Wohnungen und Tiefgaragen errichten ließ. Mit Schreiben vom 5.4.2011 kündigten die Bekl. der Kl. an, die Miete ab April 2011 aufgrund der erheblichen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten um 20 % zu mindern. Mit Schreiben vom 7.4.2011, auf das Bezug genommen wird, teilte die Hausverwal­tung der Kl. den Bekl. mit, dass sie aus Rechtsgründen der Mietminderung widerspricht, und dass eine Beeinträchtigung nach ihren Informationen nicht vorliegt. Sie behielt sich vor, bei Vollziehung der Minderung möglicherweise bestehende Rückstände zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen.

Die Wohnung der Bekl. im Dachgeschoss verfügt über eine 16 m breite Fensterfront, die direkt gegenüber der Baustelle lag.

Die Bekl. baten die Hausverwaltung aufgrund der Suche nach einer neuen Wohnung um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Mit Schreiben vom 9.4.2013, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, erklärte die Hausverwaltung der Kl. gegenüber den Bekl., dass sie ihnen gerne bestätige, dass sie ihren bisherigen mietvertraglichen Ver­pflichtungen nachgekommen seien. Weiter führte die Hausverwaltung aus: „Die Mietzahlungen wurden immer pünktlich und in voller Höhe geleistet. Ihr Mieterkonto weist per 9.4.2013 keine Rückstände auf. Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass wir mit Bestätigung der Mietschuldenfreiheit nicht auf ggf. noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlagenabrechnung verzichten.“

Gegenüber dem die Mieterin … im selben Haus vertretenden Mieterschutzbund Berlin e.V. teilte die Kl. […] mit, dass sie zwar die vorgenommene Minderung nachvollziehen könne, aber dieser aus Rechtsgründen im Verhältnis zum Bauträger widerspreche und die Beeinträchtigung gerade nicht unstreitig sei.

Die Bekl. minderten die Miete wie angekündigt. Mit der Klage macht die Kl. Mietzinszahlungen geltend.

Die Kl. ist der Ansicht, den Bekl. habe ein Minderungsrecht nicht zugestanden.

Die dem Rechtsstreit auf Seiten der Kl. beigetretene Streithelferin meint, dass die bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Vorgaben seit 1960 keine Beschränkung auf eingeschossige Kleingärten vorgesehen hätten und deshalb die Anwohner nicht auf eine etwaige Nichtbebauung hätten vertrauen können. Vielmehr habe der seit dieser Zeit geltende Bebauungsplan für den gegenständlichen Bereich als Art der Nutzung überbaubare Flächen für besondere öffentliche und private Zwecke (Vorbehaltsbauplanung) vorgesehen. In dem überwiegenden Bereich sei eine dreigeschossige Nutzung zugelassen gewesen. Im nördlichen Bereich sei ab 1991 eine Bebauung mit bis zu sieben Vollgeschossen zugelassen worden.

Die Bekl. behaupten, durch die Großbaustelle auf dem ihrer Wohnung gegenüberliegenden Grundstück sei die Nutzung ihrer Wohnung durch Lärm, Staubentwicklung und auf der Baustelle eingesetzte Strahler und Leuchten, die die Wohnung bis in den späten Abend taghell ausge­leuchtet und sie geblendet hätten, massiv eingeschränkt gewesen. Ein längeres Öffnen der Fenster sei aufgrund des Lärms und der Staubentwicklung nicht möglich gewesen. Vom 21.3.2011 bis Februar 2013 sei auf der Baustelle von Montag bis Samstag in der Zeit von etwa 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr mit schwerem Gerät gearbeitet worden. Die Bekl. sind außerdem der Auffassung, die Kl. habe mit dem Schreiben vom 9.4.2013 die von ihnen vorgenommene Mietminderung bis einschließlich April 2013 anerkannt.

des AG: Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

I. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 2.602,27 € gem. § 535 Abs. 2 BGB zu. Die Miete der Bekl. war in den Monaten März 2011 bis Februar 2013 gem. § 536 BGB um 15 % und im Juni 2013 jedenfalls um 5,5 % gemindert.

[…] Die durchgeführten Bauarbeiten und die damit verbundenen Beeinträchtigungen der Bekl. stellten einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB dar.

Maßgeblich dafür, welchen Zustand der Mietsache der Vermieter dem Mieter schuldet, ist die gegebenenfalls auch schlüssig getroffene Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien. Soweit es an einer Vereinbarung fehlt, wird der vertragsgemäße Zustand unter der Berücksichtigung von Treu und Glauben bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2012, VIII ZR 152/12, zitiert nach juris Rn. 6 - GE 2013, 261). Das bedeutet, dass Belastungen, mit denen für die Vertragsparteien bei Mietvertragsschluss zu rechnen ist, vom Mieter grundsätzlich hinzunehmen sind, ohne dass er deshalb die Miete min­dern könnte. Eine solche Situation ist konkret gegeben, wenn es sich um eine Wohnung in der Berliner Innenstadt handelt und vorübergehend Lärmbelästigungen auftreten, die sich innerhalb der in Berlin in den Innenstadtlagen üblichen Grenzen halten, und mit denen deshalb in der Berli­ner Innenstadt gerechnet werden muss (BGH, aaO., Rn. 12).

Ein solcher Fall ist hier indes nicht gegeben. Zwar muss in der Berliner Innenstadt grundsätzlich mit baulichen Änderungen im näheren und weiteren Umfeld gerechnet werden (LG Berlin, Urteil vom 11.3.2013, 67 S 465/12, zitiert nach juris Rn. 13 - GE 2013, 689). Das bedeutet jedoch nicht, dass mit Bauarbeiten jeglichen Umfangs gerechnet werden muss. Maßgeblich ist vielmehr der vereinbarte Nutzungszweck und der Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, aaO., Rn. 8). Zwar liegt die streitgegenständliche Wohnung in der Berliner Innenstadt. Im vorliegenden Fall handelte es sich jedoch nicht um eine Baulücke, weil die Fläche einem konkreten Zweck, nämlich der Nutzung als Kleingartenanlage, diente, so dass es durchaus vorstellbar war, dass der bisherige Zustand noch lange Zeit fortbestehen würde. Darauf, dass grundsätzlich nie auszuschließen ist, dass es in der Umgebung zu Bauarbeiten kommt, kann nicht abgestellt werden, weil dann jegliche Zukunftsaussicht in Frage gestellt würde. Maßgeblich im vorliegenden Fall ist zudem, dass das gegenüber der Wohnung der Bekl. errichtete Bauwerk eine Dimension hat, die deutlich über das hinausgeht, was unter Bauarbeiten zu verstehen ist, mit denen in der Innenstadt immer zu rechnen ist. Es handelt sich hier um einen gewaltigen Gebäudekomplex, bestehend aus 13 sechsgeschossigen Häusern mit 210 Wohnungen und Tiefgaragen, dessen Bauzeit mehr als zwei Jahre betrug. Auch in der Innenstadt muss ein Bewohner nicht damit rechnen, und insofern besteht ein Unterschied zu Straßenbauarbeiten, dass eine von dem Neubau eines derart großen Gebäudekomplexes aus­gehende Belastung sich in seiner unmittelbaren Umgebung abspielen wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist im Rahmen von Treu und Glauben auch der zum vertragsgemäßen Zustand nach der Verkehrsanschauung vereinbarte Nutzungszweck zu berücksichtigen. Wenn es sich um eine Belastung handelt, mit der bei der Lage der Wohnung jederzeit zu rechnen ist, und die unter diesen Umständen noch nicht als hohe Belastung anzusehen ist, soll dem Mieter kein Minderungsrecht zustehen (BGH, aaO.). Hier handelt es sich wie ausgeführt aber um ein außergewöhnlich großes Bauwerk mit der Folge einer Lärmbelastung, die anders als in der genannten Entscheidung des BGH als hoch zu bezeichnen ist. Dazu ist zunächst auf die Darstellung der Bekl. zu verweisen, die von der Kl. und ihrer Streithelferin auch nicht maß­geblich bestritten worden ist. Dabei kommt es auf die Details der Darstellung der Bekl. nicht an, weil allein die Dimension des Bauwerks in Verbindung mit der Nähe zur Wohnung der Bekl., die sich im Dachgeschoss des Vorderhauses befand, üblicherweise zu erheblichen Lärm- und Schmutzbelastungen in merklich belastendem Umfang führt (vgl. dazu KG, Beschluss vom 7.7.2006, 22 U 100/07, zitiert nach juris).

Dass der Bau hier anders als üblich ausgeführt worden wäre, trägt keine der Parteien vor. Vielmehr hat die Streithelferin selbst eingeräumt, dass es sich bei den von den Bekl. beschriebenen Baustellenerscheinungen um die üblichen handelt. Unter Berücksichtigung der tatsächlich erfolgten Bauarbeiten, die darin bestanden, dass die auf dem 14.000 m2 großen Grundstück befindliche Kleingartensiedlung entfernt, eine Tiefgarage und ein Neubaukomplex mit 13 sechsgeschossigen Häusern mit 210 Wohnungen errichtet wurde, rechtfertigt sich aufgrund der damit im Zusammenhang stehenden Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen, denen die Mieter der gegenüber der Baustelle befindlichen Wohnungen ausgesetzt waren, eine Minderung in Höhe von 15 % der monatlichen Bruttomiete. Bei der Bemessung der Minderung war zudem zu berücksichtigen, dass vier Zimmer der Wohnung der Bekl. im Dachgeschoss mit einer 16 m breiten Fensterfront direkt gegenüber der Baustelle lagen und zusätzlich zu den vorgenannten üblichen Beeinträchtigungen die Wohnung durch auf der Baustelle eingesetzte Strahler und Leuchten bis in den späten Abend taghell ausgeleuchtet wurde und die Bekl. dadurch geblendet wurden. Auf die von den Bekl. vorgetragenen besonderen Umstände kommt es im Einzelnen nicht an, weil die Arbeiten an einem so großen Bauwerk mit ihren verschiedenen Bauphasen wechseln und die Lärmbelastung, die Schmutzbeeinträchtigung und die Beleuchtung damit ohnehin nicht einheitlich sind. Nach der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei derart umfangreichen Baumaßnahmen eine einheitliche Minderungsquote für die gesamte Bauzeit festzusetzen ist und von dem Mieter keine in Einzelheiten gehende Darstellung der Beeinträchtigungen verlangt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 8.3.1996, 64 S 357/95, GE 1996, 1051; KG, Urteil vom 8.1.2001, 8 U 5875/98, zitiert nach juris). Unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beeinträchtigung der Bekl. wie ausgeführt Schwankungen unterlag, ist die von den Bekl. vorgenommene Minderung überhöht. Vielmehr ist eine Minderung in Höhe von 15 % bezogen auf die Bruttowarmmiete angemessen. […]

Die von der Hausverwaltung der Kl. ausgestellte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom 9.4.2013 steht der Geltendmachung der verbleibenden Mietzinsforderungen bis einschließlich April 2013 nicht entgegen. Die Kl. hat mit dieser Erklärung weder auf den Nachzahlungsanspruch verzichtet noch ist dessen Geltendmachung treuwidrig. Die Kl. hat den Bekl. gegenüber mit Schreiben vom 7.4.2011 deutlich gemacht, dass sie die angekündigte Mietminderung nicht akzeptiert und sich die spätere Geltendmachung möglicherweise bestehender Rückstände vorbehält. Von dieser Erklärung ist die Kl. gegenüber den Bekl. bis zur Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch nicht abgerückt. Soweit sich die Bekl. auf Schreiben der Kl. an den Mieterschutzbund beziehen, ergibt sich auch daraus, dass die Kl. eine Mietminderung der vertretenen Mieterin nicht akzeptiert, weil sie befürchtete, dadurch Ansprüche gegenüber ihrer Streithelferin zu verlieren. In diesem Sinne ist auch die erteilte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu verstehen, die die Hausverwaltung auf Bitten der Bekl. im Zusammenhang mit deren Suche nach einer anderen Wohnung erstellte. Der Zweck einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht darin, einen neuen Vermieter über das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem bisherigen Mietverhältnis aufzuklären. Da diese Zielsetzung einem Vermieter allgemein bekannt und für ihn erkennbar ist, kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass er dem Mieter hiermit auch noch rückständige Miete erlassen will. Zwar besteht nach der Rechtsprechung des BGH deshalb kein Anspruch eines Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gegen den Vermieter, weil diese eine gewisse Nähe zur arbeitsrechtlichen Ausgleichsquittung aufweise, der unter anderem die Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkenntnisses zukomme. Allerdings hat der BGH in dieser Entscheidung die rechtliche Natur der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung offen gelassen, denn er hat zugleich festgestellt, dass, selbst wenn der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein derart rechtsgeschäftlicher, über eine bloße Wissenserklärung hinausgehender Erklärungswert beizumessen sein sollte, ihr immer noch die Wirkung eines beweisrechtlich nachteiligen Zeugnisses gegen sich selbst zukomme. Über ein bloßes Empfangsbekenntnis gehe der Charakter einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aber hinaus (BGH, Urteil vom 30.9.2009, VIII ZR 238/08, zitiert nach juris Rn. 17 f. = GE 2009, 1485). Aus der vorliegenden Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ergibt sich nicht, dass die Kl. auf bestehende Forderungen verzichten wollte. Der schlüssige Abschluss eines Erlassvertrags setzt den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind. Auch bei scheinbar eindeutigen Erklärungen darf ein Erlass erst dann angenommen werden, wenn sämtliche relevanten Begleitumstände berücksichtigt worden sind (Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. 2014, § 397 Rn. 6 m.w.N.). Bei der danach gebotenen objektiven Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten die Bekl. vorliegend nicht davon ausgehen, dass die Kl. bzw. deren Hausverwaltung einen derart weitgehenden Erklärungswillen hatte, dass sie mit der Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auf die etwaig noch bestehenden Mietzinsansprüche verzichten wollte. Vielmehr musste den Bekl.

ung der beiderseitigen Interessenlage konnten die Bekl. vorliegend nicht davon ausgehen, dass die Kl. bzw. deren Hausverwaltung einen derart weitgehenden Erklärungswillen hatte, dass sie mit der Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auf die etwaig noch bestehenden Mietzinsansprüche verzichten wollte. Vielmehr musste den Bekl. aufgrund des Schreibens der Kl. vom 7.4.2011 klar sein, dass diese die Mietminderung nicht akzeptierte und mit der kulanzweise erstellten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht auf mögliche Nachforderungen verzichten wollte. Bei dieser für die Bekl. erkennbaren Situation sind die Ansprüche der Kl. auch nicht verwirkt, vielmehr hatte sie sich spätere Geltendmachung mit dem vorgenannten Schreiben ausdrücklich vorbehalten.

Aus den Gründen des LG: I. 1. Der Kl. stehen Ansprüche auf Zahlung von Mietzins aus § 535 Abs. 2 BGB für die Zeit bis zur Erstellung der Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom 13.4.2013 nicht zu.

Es ist anerkannt, dass eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung über ein bloßes Empfangsbekenntnis hinsichtlich der erhaltenen Mieten hinausgeht, wie auch das Amtsgericht im angegriffenen Urteil unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.9.2009 - VIII ZR 238/08, GE 2009, 1485 = NZM 2009, 853, ausgeführt hat. Es kann auch im vorliegenden Fall offenbleiben, ob einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung generell die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses beigelegt werden kann, wie der Bundesgerichtshof im zitierten Fall erwägt, dies dann aber letztlich nicht abschließend entscheidet.

Jedenfalls im vorliegenden Fall führt das Schreiben vom 13.4.2013 dazu, dass die Kl. mit Nachforderungen von Mietzins wegen bereits bekannter Sachverhalte ausgeschlossen ist. Die Erklärung konnte nach ihrer Formulierung von den Bekl. nach dem objektiven Empfängerhorizont nur im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses verstanden werden, woran sich die Kl. festhalten lassen muss. Denn die Kl. bestätigt darin abschließend, dass die Bekl. ihren mietvertraglichen Verpflichtungen immer nachgekommen, die Mietzahlungen in voller Höhe geleistet worden seien und das Mieterkonto per 9.4.2013 keine Rückstände aufweise, und dass man mit dieser Erklärung nicht auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlagenabrechnung verzichtet. Die Kl. fühlte sich also selbst veranlasst, mitzuteilen, dass die Erklärung keinen Verzicht auf eine erst noch künftig entstehende etwaige Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung bedeuten solle. Vernünftigerweise konnten die Bekl. die Erklärung dann nur so verstehen, dass jedenfalls wegen anderer bekannter Sachverhalte keine weiteren Forderungen für die Vergangenheit mehr erhoben würden.

Dem steht auch nicht das Schreiben der Kl. vom 11.4.2011 entgegen. Darin hatte sie erklärt, aus „Rechtsgründen“ einer Mietminderung zu widersprechen. Welche Rechtsgründe dies waren bzw. in welcher Weise sie den Sachverhalt gegebenenfalls anders einschätzte als die Bekl., ergibt sich aus dem Schreiben nicht. Gerade weil die Kl. vor Abgabe der Bestätigung vom 13.4.2013 erklärt hat, die Mietminderung nicht zu akzeptieren, dann aber doch die Bestätigung ohne jeden Vorbehalt insoweit abgegeben hat, konnte die Erklärung nur so verstanden werden, dass sie insoweit eben keine Rechte mehr geltend machen wird. Dies gilt um so mehr angesichts des Umstands, dass die Erklärung, mit der die Kl. der Minderung widersprochen hatte, zur Zeit der Mietschuldenfreiheitsbestätigung bereits mehr als zwei Jahre zurücklag und bis dahin auch keine Rechte auf Zahlung des Mietzinses geltend gemacht, insbesondere keine Klage erhoben worden war. Hinzu kommt, dass das Schreiben vom 11.4.2011 in einer Weise formuliert war, die die Empfänger annehmen lassen konnte, dass die Kl. selbst die Minderung möglicherweise für berechtigt hält und eben nur aus „Rechtsgründen“ widersprechen und sich vorbehalten müsse, geminderte Mietzinsbeträge „möglicherweise“ und „zu einem späteren Zeitpunkt“ geltend zu machen, was dann bis zur Herausgabe des Schreibens vom 13.4.2013 nicht geschah. Dies ließ es aus Sicht der Bekl. um so mehr naheliegend erscheinen, dass die Kl. ihren Widerspruch „aus Rechtsgründen“ gegenüber der Minderung nun nicht mehr aufrechterhielt.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Hausverwaltung keine Vollmacht für einer derartige Erklärung gehabt habe. Denn die Hausverwaltung handelte insoweit jedenfalls aufgrund einer Anscheinsvollmacht. Aus Sicht der Bekl. musste es sich so darstellen, dass die Hausverwaltung minderungs- und mietzinsrelevante Erklärungen für die Kl. mit deren Wissen und Wollen abgibt. So stammt auch das Schreiben vom 7.4.2011 von der Hausverwaltung, mit dem der Minderung „aus Rechtsgründen“ widersprochen wird. Die Kl. hat auch nicht etwa vorgetragen, dass die Hausverwaltung nicht auch sonst minderungsrelevante Erklärungen üblicherweise abgibt oder Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen herausgibt. Es bestand daher ein zurechenbar gesetzter Rechtsschein einer entsprechenden Bevollmächtigung. […]

Bestätigt der Vermieter in einer schriftlichen Erklärung, dass der Mieter seinen bisherigen mietvertraglichen Verpflichtungen nachgekommen sei, die Mietzahlungen immer pünktlich und in voller Höhe geleistet habe und das Mieterkonto keine Rückstände aufweise, allerdings auf noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlageabrechnung nicht verzichtet werde, stellt das ein negatives Schuldanerkenntnis dar mit der Folge, dass der Vermieter jedenfalls keine Miete mehr nachfordern kann, sondern nur noch offene Beträge aus einer Betriebskostenabrechnung. Im konkreten Fall konnte der Vermieter vom Mieter unrechtmäßig einbehaltene Minderungsbeträge nicht wieder herausverlangen.

Der Mieter hatte eine Dachgeschosswohnung gemietet. Gegenüber dem Haus befand sich das Gelände einer Kleingartenkolonie, das später bebaut wurde (13 sechsgeschossige Häuser mit 210 Wohnungen und Tiefgaragen). Der Mieter minderte wegen des Baulärms die Miete um monatlich 20 %. Mit Schreiben vom 7. April 2011 teilte die Hausverwaltung des Vermieters dem Mieter mit, dass aus Rechtsgründen der Mietminderung widersprochen werde; außerdem behalte man sich vor, möglicherweise bestehende Rückstände zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen. Der Mieter entschloss sich dann aber, auszuziehen. Er bat die Hausverwaltung des Vermieters, ihm eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Diese kam der Bitte nach und bestätigte mit Schreiben vom 11. April 2013, dass der Mieter seinen bisherigen mietvertraglichen Verpflichtungen nachgekommen sei, die Mieten immer pünktlich und in voller Höhe geleistet habe, und dass das Mieterkonto bis zum Datum der Bescheinigung keine Rückstände aufweise. Vorsorglich wurde allerdings darauf hingewiesen, dass mit dieser Bestätigung nicht auf gegebenenfalls noch fällig werdende Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Umlagenabrechnung verzichtet werde. Der Vermieter machte aber dennoch die nicht gezahlten Mieten gerichtlich geltend und vertrat die Ansicht, dem Mieter habe ein Minderungsrecht nicht zugestanden. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter, gestand jedoch lediglich eine Minderung von 10 % zu. Die von der Hausverwaltung des Vermieters ausgestellte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stehe der Geltendmachung der verbleibenden Mietzinsforderungen nicht entgegen. Der Vermieter habe mit Schreiben vom 7. April 2011 deutlich gemacht, dass er die Mietminderung nicht akzeptiere. Von dieser Erklärung sei auch nicht abgerückt worden. Der Zweck einer Schuldenfreiheitsbescheinigung bestehe darin, einen neuen Vermieter über das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem bisherigen Mietverhältnis aufzuklären. Da diese Zielsetzung einem Vermieter allgemein bekannt und für ihn erkennbar sei, könne nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass er dem Mieter hiermit auch noch rückständige Miete erlassen wolle. Gegen dieses Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter) änderte das angefochtene Urteil ab. Dem Vermieter stünden Mietzinsansprüche für die Zeit bis zur Erstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht zu. Es könne dahinstehen, ob einer derartigen Bescheinigung generell die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses beigelegt werden könne. Jedenfalls im vorliegenden Fall führe das Schreiben dazu, dass der Vermieter mit Nachforderungen von Mietzins wegen bereits bekannter Sachverhalte ausgeschlossen sei. Die Erklärung könne nach ihrer Formulierung von dem Mieter nach dem objektiven Empfängerhorizont nur im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses verstanden werden. Denn der Vermieter bestätige darin abschließend, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen immer nachgekommen sei, die Mietzahlungen in voller Höhe geleistet worden seien und das Mieterkonto keine Rückstände aufweise. Der Vermieter habe sich selbst veranlasst gefühlt, mitzuteilen, dass die Erklärung keinen Verzicht auf eine erst noch künftig entstehende etwaige Nachforderung aufgrund einer Betriebskostenabrechnung bedeuten solle. Vernünftigerweise habe der Mieter diese Erklärung dann nur so verstehen können, dass jedenfalls wegen anderer bekannter Sachverhalte keine weiteren Forderungen für die Vergangenheit mehr erhoben würden. Das Schreiben vom 11. April 2011 stehe dem nicht entgegen. Darin habe die Hausverwaltung erklärt, aus „Rechtsgründen“ einer Mietminderung zu widersprechen. Welche Rechtsgründe das gewesen seien und in welcher Weise sie den Sachverhalt gegebenenfalls anders einschätzte als der Mieter, ergebe sich aus dem Schreiben nicht. Gerade weil die Hausverwaltung vor Abgabe der Bestätigung erklärt habe, die Mietminderung nicht zu akzeptieren, dann aber doch die Bestätigung ohne jeden Vorbehalt abgegeben habe, habe die Erklärung nur so verstanden werden können, dass sie insoweit eben keine Rechte mehr geltend machen werde. Das gelte um so mehr angesichts des Umstandes, dass die Erklärung, mit der der Minderung widersprochen worden sei, zur Zeit der Mietschuldenfreiheitsbestätigung bereits mehr als zwei Jahre zurückgelegen habe und bis dahin auch keine Rechte auf Zahlung des Mietzinses geltend gemacht worden seien, insbesondere keine Klage erhoben worden sei.

Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Hausverwaltung keine Vollmacht für eine derartige Erklärung gehabt habe. Denn die Hausverwaltung habe insoweit jedenfalls aufgrund einer Anscheinsvollmacht gehandelt. Aus Sicht des Mieters habe es sich so darstellen müssen, dass die Hausverwaltung minderungs- und mietzinsrelevante Erklärungen für den Vermieter mit dessen Wissen und Wollen abgebe. So stamme auch das Schreiben vom 7. April 2011 von der Hausverwaltung.