Minderung bei Schimmelbefall auch bei fehlendem Baumangel

1. Liegt die Ursache der Schimmelbildung in der Bausubstanz, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet und der Mieter zur Minderung berechtigt.

2. Das gilt auch dann, wenn kein Baumangel vorliegt, sodass der Mieter sich hinsichtlich eines Verschuldens durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nicht entlasten muss.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Instandsetzung in Form von Beseitigung von Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen aus §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB.

Der Vermieter hat die Sache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Erhaltung ist Hauptleistungspflicht. Dazu gehört neben der Beseitigung von Schäden durch Reparatur und Wiederbeschaffung (Instandsetzung) vor allem die Instandhaltung, die auf Vermeidung derartiger Schäden und Erhalt des vertragsgemäßen, insbesondere auch verkehrssicheren Zustands zielt (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 535 Rn. 119).

Wie das Amtsgericht zutreffend in seinem Urteil ausgeführt hat, liegt ein Mangel vor. Wie der Sachverständige Dipl.-Ing. B. in seinem Gutachten vom 15.2.2019 ausgeführt hat, waren die Küche und das Kinderzimmer von Schimmelbefall betroffen. Die Schimmelpilzerscheinungen stellen unabhängig von der zwischen den Parteien im Streit stehenden Frage nach deren Ursache einen Mietmangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglich vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wurde (AG Mitte, Urt. v. 29.10.2020 - 25 C 124/19, BeckRS 2020, 46007 Rn. 13, 14, beck-online; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 536 Rn. 47 m.w.N.; vgl. LG Karlsruhe, Urt. v. 2.6.2017 - 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online).

Das Minderungsrecht der Kl. ist auch nicht ausgeschlossen. Mängelrechte der Mieterseite sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel von der mietenden Partei schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat die Mietpartei einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt der Vermieterseite nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Die Vermieterseite muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist (BGH, NJW-RR 2005, 235, beck-online; AG Mitte, Urt. v. 29.10.2020 - 25 C 124/19, BeckRS 2020, 46007 Rn. 13, 14, beck-online, m.w.N.; vgl. LG Karlsruhe, Urt. v. 2.6.2017 - 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online). Das gilt insbesondere dann, wenn Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster mit besseren Wärmedämmungseigenschaften am Gebäude vorgenommen werden (LG Karlsruhe, Urt. v. 2.6.2017 - 9 S 169/16, BeckRS 2017, 126879 Rn. 16, beck-online, m.w.N.).

Diesen Beweis hat die Bekl. nicht führen können. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist aufgrund des Sachverständigengutachtens vielmehr davon auszugehen, dass die Schimmelbildungen baulich bedingt sind. Da die Bekl. den ihr obliegenden Beweis des Fehlens von Baumängeln nicht geführt hat, musste sich die Kl. hinsichtlich eines Verschuldens durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten nicht entlasten.

Sofern die Bekl. mit ihrer Berufungsbegründung vom 4.8.2020 vorträgt, das Gutachten gebe keine Hinweise auf Baumängel, vermag dies an der Einschätzung nichts zu ändern. Denn entscheidend ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz bzw. auf bauliche Ursachen zurückzuführen ist. Eines Baumangels bedarf es dafür nicht. Hier hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, die Ursache der Schäden sei eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten der vorhandenen (nicht schadhaften) Konstruktion und dem Aufstellen von Möbeln an Außenwänden und verschärfend in Außenwandecken. Bei dem Gebäude handele es sich um ein Mehrfamilienhaus, das zu DDR-Zeiten errichtet worden sei. Die Außenwände des Gebäudes seien 30 cm stark und wiesen keine zusätzliche Wärmedämmung auf. Vor Einzug der Mieter im Jahre 2012 seien Kunststoffthermofenster ohne Zwangslüftung eingebaut worden, ohne die Fassaden zusätzlich zu dämmen. Dadurch entstehe folgendes Problem: Die Fenster hätten einen niedrigeren Wärmedurchgangskoeffizienten als das vorhandene Mauerwerk, speziell in einer Mauerwerksecke. Das heiße, die Fenster wiesen eine bessere Wärmedämmung als das Mauerwerk, speziell in Mauerwerksecken, auf. Dadurch entstehe Kondensat nicht zuerst an den Fenstern, sondern in Außenwandecken. Hinzu komme, dass moderne Fenster im geschlossenen Zustand nahezu dicht seien, sodass kein Luftaustausch wie bei alten Fenstern über die Fugen möglich sei. Diese bauphysikalischen Gegebenheiten stellen bauliche Ursachen dar. Der Umstand, dass der Sachverständige ausgeführt hat, es handele sich bei der vorhandenen Konstruktion um eine „(nicht schadhafte) Konstruktion“, steht dem nicht entgegen, da es eines Baumangels als Ursache - wie ausgeführt - nicht bedarf. Mithin ist es der Bekl. gerade nicht gelungen, zu beweisen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist.

Auch der Umstand, dass der Sachverständige in seinem Gutachten weiter ausgeführt hat, dass die Ursache eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten und dem Aufstellen der Möbel an Außenwänden sei, ändert nichts an obiger Einschätzung. Dass etwa ein unzureichender Abstand zwischen Möbeln und Außenwand bestanden habe, ist weder von der Bekl. behauptet, noch ergeben sich hierfür Anhaltspunkte aus dem Gutachten. Im Übrigen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, dass der Mieter Möbelstücke an jedem beliebigen Platz in der Wohnung und auch direkt an der Wand aufstellen kann. Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden Möbelstücke nur an bestimmten Stellen oder nur deutlich abgerückt von der Wand aufgestellt werden dürfen, um eine ausreichende Luftzirkulation zu ermöglichen. Die Art und Weise, wie der Mieter die Wohnung möbliert hat, ist ihm deshalb nicht vorzuwerfen (vgl. LG Lübeck, Urt. v. 5.11.2015 - 14 S 74/14, BeckRS 2016, 8483, beck-online, m.w.N.). Dies gilt auch hier. […]

2. Hinsichtlich des Anspruchs der Kl. auf Feststellung, dass die Miete ab März 2019 um 5 % gemindert ist, wird vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in seinem Urteil vom 29.5.2020 verwiesen. Die vom Amtsgericht zuerkannte Minderungsquote wird von der Bekl. nicht im Einzelnen angegriffen; sie ist aber auch nicht zu beanstanden.

3. […] Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

Der Mieter, der wegen Schimmelbefall mindern will, muss den Mangel beweisen; alsdann hat der Vermieter nachzuweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Das LG Berlin meint, auch wenn kein Baumangel vorliegt, habe der Vermieter sich nicht entlastet, wenn die Ursache für die Schimmelbildung in der Bausubstanz zu sehen ist.

Die Mieterin verlangte Mangelbeseitigung und Minderung wegen Schimmelbefall in der Wohnung. Der Sachverständige stellte fest, dass die Ursache der Schäden eine Kombination aus bauphysikalischen Gegebenheiten der nicht schadhaften Konstruktion und dem Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden liege. Ein Baumangel liege nicht vor; nach dem Einbau von Kunststoffthermofenstern ohne Zwangsentlüftung hätten diese jedoch eine bessere Wärmedämmung als das Mauerwerk aufgewiesen, so dass sich dort Kondensat niederschlage.

Das LG Berlin bejahte einen Mietmangel, weil die Eignung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt sei. Ein Baumangel müsse nicht vorliegen, es reiche aus, wenn die Ursache in der Bausubstanz zu sehen sei. Die Mieterin müsse deshalb nicht beweisen, dass der Schimmel nicht durch vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden sei.

Das LG erwähnt nicht die entgegenstehenden Entscheidungen des BGH, die eine Mietminderung wegen Wärmebrücken (Schimmelgefahr) bei Einhaltung des beim Bau der Wohnung üblichen Standards verneinen (GE 2019, 113, 116). Der amtliche Leitsatz dort lautet: „Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb – bei unzureichender Lüftung und Heizung – bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.“

Die Revision hätte daher zugelassen werden müssen, weil das Urteil eben gerade nicht auf der Grundlage der höchstrichterlich entwickelten Maßstäbe beruht.