Minderung

Minderung; Mietminderung; Verwirkung; vorbehaltlose Zahlung; Wiederaufleben; Mieterhöhung; Indexklausel

Das infolge vorbehaltloser Mietzinszahlung verwirkte Minderungsrecht des Mieters lebt wieder auf, wenn es zu einer Mieterhöhung aufgrund einer Indexklausel kommt oder sich der Mangel erheblich verstärkt.

Die zulässige Berufung ist in vollem Umfang begründet. Die Kl. kann von der Bekl. nicht Zahlung der erstinstanzlich zugesprochenen Klagesumme in Höhe von 6.379,49 DM verlangen.

In dieser Höhe steht der Kl. kein Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB gegen die Bekl. zu. Der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins war in der Zeit vom 1.12.1994 bis 31.8.1995 in Höhe des Betrages von DM 6.379,49 nach § 537 Abs. 1 BGB aufgrund von Mängeln gemindert, durch welche die Tauglichkeit der vermieteten Geschäftsräume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigt war.

Das Bestehen von Mängeln ist zwischen den Parteien im Laufe des Rechtsstreits unstreitig geworden. Es handelt sich um mehrere Risse und Abplatzungen im Decken- und Wandbereich der streitgegenständlichen Mieträume, deren Beseitigung eine zehntägige Sanierungsmaßnahme unter Beachtung der denkmalrechtlichen Vorschriften erforderlich machte. Durch den Mangel wurde die Tauglichkeit der vermieteten Räume zu dem vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich eingeschränkt. Nach dem unbestrittenen Bekl.

vortrag bröckelte an einigen Stellen des Deckenbereichs Putz ab. Diese Beeinträchtigung kann angesichts der Tatsache, daß die Bekl. in den Mieträumen ein Ladengeschäft für Damenoberbekleidung betreibt, auch nicht als unerheblich angesehen werden, da Verschmutzungen der Ware aufgrund des Putzabfalls zu befürchten waren. Darüber hinaus muß berücksichtigt werden, daß der Zustand der Geschäftsräume gewissermaßen die "Visitenkarte" eines Ladeninhabers darstellt und aufgrund dessen gerade in der gehobenen Einkaufslage, in der sich die Mieträume befinden, auch optische Beeinträchtigungen sich negativ auf das Kaufverhalten von Kunden auswirken können.

In Berücksichtigung dieser Umstände hält die Kammer eine Minderungsquote von 20 % der Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkosten für angemessen.

Die Bekl. hat ihr Recht zur Mietminderung auch nicht analog § 539 BGB verwirkt.

Zwar ist dem AG dahingehend zuzustimmen, daß die Bekl. in Kenntnis des Mangels zunächst ein Jahr lang, nämlich von Dezember 1993 bis November 1994, die Miete vorbehaltlos ungemindert gezahlt hat. Dies geschah auch nicht - wie das AG ebenfalls zutreffend ausgeführt hat - in der berechtigten Erwartung, die Kl. würde den Mangel beheben. Die Beseitigungsversuche der Kl. waren objektiv unzureichend. Die Kl. hat im Februar 1994 lediglich oberflächliche Ausbesserungs- und Malerarbeiten angeboten. Für diese Arbeiten hat sie ausweislich ihres Schreibens v. 18.2.1994 einen zeitlichen Aufwand von zwei Samstagen veranschlagt. Tatsächlich waren aber - wie die inzwischen durchgeführte Sanierungsmaßnahme zeigt - zur Mängelbeseitigung grundlegende Arbeiten erforderlich, die einen Aufwand von zehn Arbeitstagen in Anspruch nahmen. Aufgrund des vorbezeichneten unzureichenden Beseitigungsangebots der Kl. durfte die Bekl. gerade nicht darauf vertrauen, daß es bald zu einer tatsächlichen und ordnungsgemäßen Beseitigung der Mängel kommen würde.

Jedoch hat das AG unberücksichtigt gelassen, daß das infolge einer vorbehaltlosen Zahlung des vollen Mietzinses grundsätzlich verwirkte Minderungsrecht der Bekl. wieder aufgelebt ist. Zum einen lebt ein Minderungsrecht wieder auf, wenn und soweit eine Erhöhung des Mietzinses eintritt (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 911, 912; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 460). Dabei ist es unerheblich, ob die Änderung des Äquivalenzverhältnisses überraschend eintritt oder aufgrund einer Mieterhöhung nach einer Indexklausel vorhersehbar war. Der Ausschluß des Gewährleistungsrechts analog § 539 BGB beruht darauf, daß der Mieter durch Zahlung des vollen Mietzinses in Kenntnis des Mangels das bestehende Äquivalenzverhältnis gewissermaßen anerkennt.

Ändert sich dann dieses Äquivalenzverhältnis, so hat der Mieter die Möglichkeit, nun den Erhöhungsbetrag zu mindern und insoweit kundzutun, daß er zwar das bisherige Aquivalenzverhältnis anerkannt habe, nicht jedoch das nach der Mieterhöhung entstandene neue. Daher spielt es keine Rolle, ob die Änderung des Aquivalenzverhältnisses für die Mieter unvorhersehbar oder bereits länger angekündigt war.

Zum anderen lebt die verwirkte Minderungsbefugnis wieder auf, wenn und soweit sich ein Mangel im Laufe der Mietzeit erheblich verstärkt hat (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 461 m. w. N.). Davon ist auch im vorliegenden Fall auszugehen. Dabei kommt es nicht darauf an, daß der Riß im Treppenbereich bereits 1994 vorhanden war. Vielmehr hat die Bekl. substantiiert dargetan, daß es im weiteren Mietverlauf zum Abplatzen von ganzen Putzstücken gekommen sei. Ein derartiges Abplatzen von Putz ist gegenüber dem Vorliegen von Rissen zur Überzeugung der Kammer insbesondere in Anbetracht der Tatsache, daß es sich bei dem Mietobjekt um ein Ladengeschäft für Damenoberbekleidung handelt, als eine erhebliche Verstärkung des Mangels anzusehen. ...