Minderung

Minderung; Wohnflächendifferenz; Vereinbarung der Mietvertragsparteien; Anrechnung von Flächen; Dachterrasse

Entsprach es bei Abschluß des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, daß in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei.

1 Die Kl. sind Vermieter, der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in H. Die monatliche Miete beträgt 1.835,54 € einschließlich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages heißt es: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m2. Wie besehen."

2 Die Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses und besteht aus drei Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine Fläche von 110,58 m2 aufweisen. Zu der Wohnung gehört ferner eine Dachterrasse mit einer reinen Grundfläche von 64,81 m2. Ein Grundriß, aus dem die Größe der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 m2 ersichtlich ist, und ein entsprechendes Exposé wurden dem Bekl. vor Abschluß des Mietvertrages zur Verfügung gestellt. Der Bekl. entrichtete für die Monate Juli und August 2003 keine Miete. Zur Begründung gab er an, die Terrassenfläche könne höchstens mit einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden, so daß sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls 126,78 m2 ergäbe. Damit stünden ihm Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Mieten zu, mit denen er die Aufrechnung erkläre. Mit Schreiben vom 18. August 2003 kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen der ihrer Ansicht nach eingetretenen Zahlungsrückstände. Der Bekl. zahlte auch für den Monat September 2003 keine Miete. 3 Mit der Klage haben die Kl. Räumung und Herausgabe der von dem Bekl. gemieteten Wohnung verlangt. Ferner haben sie Zahlung der Miete für die Zeit von Juli bis September 2003 begehrt sowie eine sich aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 ergebende Nachforderung in Höhe von 437,59 €, mithin insgesamt einen Betrag von 5.944,21 € nebst Zinsen (rechnerisch richtig: 5.944,18 €).

4 Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie zur Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von insgesamt 5.506,59 € und Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. hat das Landgericht unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter.

5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 6 Die Kl. hätten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Ihnen stehe auch der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rückständige Mieten zu. Der Bekl. könne nicht mit Gegenforderungen wegen überzahlter Mieten aufrechnen, denn die von ihm geltend gemachte Flächenabweichung der Wohnung stelle keinen Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar. Die tatsächliche Wohnungsgröße bleibe nicht hinter der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung zurück. Die Parteien hätten eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, nach der die drei Wohnräume sowie die Küche der Wohnung eine Gesamtfläche von 85 m2 hätten. Auszugehen sei dabei von dem Grundriß der Wohnung im Exposé, welches Grundlage für den Abschluß des Mietvertrages durch den Bekl. gewesen sei. Dort seien die drei Zimmer der Wohnung sowie die Küche zutreffend mit ihrer jeweiligen Größe ausgewiesen. Für diese vier Räume, die den Schwerpunkt der eigentlichen Wohnung, nämlich der umbauten angemieteten Wohnfläche, ausmachten, ergebe sich eine Gesamtfläche von 85 m2. Das decke sich mit der tatsächlichen Fläche dieses "Kernbereichs" von 85,36 m2. Die vom Bekl. geltend gemachte Abweichung beruhe lediglich auf einer normativen Bewertung der Terrassengröße, deren tatsächliche Grundfläche zusammen mit der Fläche des umbauten Wohnraumes den Angaben im Mietvertrag entspreche. Es könne offenbleiben, ob in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO die Fläche der Dachterrasse mit deren Hälfte anzusetzen sei und damit die Wesentlichkeitsgrenze von 10 %, die zur Minderung berechtige, nicht überschritten werde. Zwar sei dies mehr als naheliegend aufgrund der guten Wohnlage in einem sehr bevorzugten Stadtteil und des großzügigen Zuschnitts der von drei Räumen aus zugänglichen Terrasse mit Südwestausrichtung. Letztlich könne diese Bewertung aber dahinstehen, da sie - anders als bei tatsächlichen Flächenabweichungen - keinen Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB begründen könne. Denn eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit, die sich allein aus einer unterschiedlichen normativen Bewertung ergebe, könne nicht mit einer tatsächlichen Flächendifferenz gleichgesetzt werden. Schließlich habe sich der Bekl. auch im Zahlungsverzug befunden; die Voraussetzungen für ein ausnahmsweise fehlendes Verschulden habe der Bekl. nicht dargetan. 7 II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist.

8 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kl. auf Zahlung von Mietrückständen in Höhe von 5.506,59 € nebst Zinsen bejaht sowie die deshalb erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses für berechtigt angesehen. Die vom Bekl. zur Aufrechnung gestellten Rückforderungsansprüche wegen angeblich zuviel gezahlter Miete bestehen nicht. 9 1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Miete nicht wegen einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (Senat, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 = GE 2004, 682; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 680; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 = GE 2004, 683). Dies ist hier nicht der Fall.

10 2. Zur Größe der Wohnung ist in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 m2. Wie besehen." Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO. unter II 1 b). Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Bekl. die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriß der gesamten Wohnung besaß, hat das Berufungsgericht ein bestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffes der Wohnfläche angenommen. Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der Bekl. wußte nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor Abschluß des Mietvertrages, daß die Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 m2 ausmacht. Zwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur nicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Größenverhältnisse der einzelnen Räume zutreffend wiedergibt, ist die Fläche dieser Nebenräume - wie allgemein üblich - aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, daß die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 m2 nicht allein den umbauten Raum von 85 m2 (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft. Vielmehr umfaßt die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 m2 - für beide Parteien erkennbar - nicht annähernd hätte erreicht werden können. Daß die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, wie den Ausführungen des Berufungsgerichts zu entnehmen ist, von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, daß zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 m2 erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche. 11 3. Diese Auslegung im angefochtenen Urteil ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt, noch wesentlichen Auslegungsstoff außer acht gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, WM 2005, 339 = NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb [2] m.w.Nachw.). Soweit die Revision meint, die tatsächliche Größe der Dachterrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. BerechnungsVO nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, so daß die Wohnfläche insgesamt deutlich kleiner als 149 m2 sei, hat sie hiermit keinen Erfolg. Die Parteien haben - wie ausgeführt - eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt, so daß die Bestimmung des § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO, nach der die Grundflächen von Dachgärten oder gedeckten Terrassen, die ausschließlich zu dem Wohnraum gehören, zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden können, hier nicht maßgeblich ist. 12 4. Auf die vom Berufungsgericht als grundsätzlich klärungsbedürftig i. S. d. § 543 Abs. 2 ZPO angesehene Frage, welche Bedeutung eine normative Abweichung der Wohnfläche für den Mangelbegriff des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB hat, kommt es nach alledem nicht mehr an.

Nicht immer ist die nach der Wohnflächenverordnung zu errechnende Wohnungsgröße maßgeblich, um eine Flächendifferenz zu der Flächenangabe im Mietvertrag zu beurteilen. Die Parteien können eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche wählen (vorliegend Herausnahme einer Dachterrasse der vermieteten Penthouse-Wohnung).

Im Mietvertrag war festgehalten, daß die Wohnfläche ca. 149 m2 - "wie besehen" - beträgt. Die Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines Mehrfamilienhauses und besteht aus drei Räumen, die einschließlich der Nebenräume eine Fläche von 110,58 m2 aufweisen. Zu der Wohnung gehört ferner eine Dachterrasse mit einer reinen Grundfläche von 64,81 m2. Ein Grundriß, aus dem die Größe der drei Zimmer sowie der Küche mit insgesamt 85 m2 ersichtlich ist, sowie ein entsprechendes Exposé wurden dem Mieter vor Abschluß des Mietvertrages zur Verfügung gestellt. Der Mieter minderte die Miete und gab als Begründung an, die Terrassenfläche könne höchstens mit 1/4 auf die Wohnfläche angerechnet werden, so daß sich eine tatsächliche Größe der Wohnung von allenfalls 126,78 m2 ergäbe. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen der eingetretenen Zahlungsrückstände und machte im Rechtsstreit auch Räumung und Herausgabe der Wohnung geltend. Das AG verurteilte entsprechend; das LG wies die Berufung zurück. In der Revision verfolgte der Mieter seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Der BGH wies die Revision zurück. Die Mieten seien nicht wegen einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Das LG sei zutreffend davon ausgegangen, daß der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig sei. Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Mieter die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriß der gesamten Wohnung besessen habe, habe das Berufungsgericht ein bestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffs der Wohnfläche angenommen. Die Mietvertragsparteien seien ersichtlich davon ausgegangen, daß die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 m2 nicht allein den umbauten Raum von 85 m2 (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betreffe. Vielmehr umfasse die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Teil der großen Terrasse. Daß die Parteien weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt hätten, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein sollte, sei unerheblich. Soweit der Mieter meine, die tatsächliche Größe der Terrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung [WoflV]) nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, habe sie damit keinen Erfolg. Die Parteien hätten eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt, so daß die gesetzlichen Vorgaben zur Berechnung der Grundfläche von Dachgärten oder gedeckten Terrassen nicht maßgeblich seien.

Die Entscheidungen des BGH zur Wohnflächendifferenz aus dem Jahr 2004 (vgl. GE 2004, 680 bis 683) können recht schnell dahin mißverstanden werden, daß jede Wohnflächendifferenz zwischen nach der WoflV errechneter Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen zu einer Mietminderung berechtigt. Die Parteien können sehr wohl eine abweichende Flächenberechnung vereinbaren. Dies stellt der BGH anhand einer mitgemieteten Dachterrasse klar und hält fest, daß die Mietvertragsparteien eine von der WoflV abweichende Berechnungsweise zur Berechnung der Wohnfläche wählen können. Das ist so nicht Inhalt des vom BGH formulierten Leitsatzes, ergibt sich aber aus der Rdn. 11 der Entscheidung. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Entscheidung des LG Berlin, ZK 63 (Urteil vom 1. April 2005 - 63 S 10/05 -, GE 2005, 619), Bezug genommen (Vereinbarung der Wohnungsgröße auf der Basis der Grundfläche).

Der BGH hat in der Entscheidung nur zur Minderung Stellung nehmen müssen. Eine andere Frage ist es, welche Wohnungsgröße bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB bzw. bei einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB zugrunde gelegt werden muß. Hier ist man sich darüber einig, daß die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich ist. Diese ist grundsätzlich nach der WoflV zu errechnen. Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dürften abweichende Vereinbarungen der Parteien möglich sein. Bei der Betriebskostenabrechnung ist - jedenfalls bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien - ein einheitlicher Maßstab anzuwenden. Denn vertragliche Vereinbarungen zu Lasten der anderen Mietvertragsparteien sind nicht möglich.