Minderung

Minderung; Betriebskostenabrechnung; Umlageschlüssel; Erläuterung des Verteilerschlüssels; Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei Vermieterwechsel

1. Der eine Mietminderung wegen Baumaßnahmen „in Abhängigkeit vom Baufortschritt" akzeptierende Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, ab wann diese Mängel beseitigt worden sind.

2. Eine Betriebskostenabrechnung über eine Mischeinheit ist formell unwirksam, wenn sie nicht nach Wohn- und Gewerbeflächen aufgeschlüsselt wird.

3. Der Mieter kann Betriebskostenvorauszahlungen auf eine unwirksame Abrechnung auch schon bei Vermieterwechsel zurückfordern.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) begehrt von der Bekl. (Vermieterin) nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung und teilweiser Klagerücknahme noch Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen für 2009, 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 622,60 €. Mit Schreiben vom 22.12.2010 rechnete die Hausverwaltung der Bekl. über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2009 und die vom Kl. geleisteten Vorauszahlungen von insgesamt 1.545 € ab.

Der Kl. rügte vorgerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 23.10. und 18.12.2012 und auch im hiesigen Verfahren die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.

Mit Schreiben vom 16.6.2011 und 23.6.2011 zeigte der Kl. bei der Hausverwaltung der Bekl. diverse Mängel an der Mietsache an und kündigte zugleich die Minderung der Miete in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnwertbeeinträchtigung an, zuletzt mit Schreiben vom 23.6.2011 in Höhe von 30 %. Mit Schreiben vom 27.6.2011 bestätigte die Hausverwaltung die angezeigten Mängel und akzeptierte die „angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln" unter der Ankündigung, „in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel [...] die schrittweise Reduzierung der Minderung [zu] vereinbaren". Mit Schreiben vom 23.10.2012 nahm der Kl. Stellung zu seinen Mietzahlungen ab Januar 2012 und zeigte den Fortbestand verschiedener Mängel an, aufgrund derer er weiterhin eine Minderung in Höhe von 20 % geltend machte. Im Oktober zahlte der Kl. 108 € (9 x 12 €) an die Bekl. zum Ausgleich der von ihm für die Monate Januar 2012 bis September 2012 zunächst bei der Mietzahlung nicht berücksichtigten Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2012.

Gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 13.11.2013 erhob der Kl. mit Schreiben vom 31.12.2013 Einwendungen. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 3.1.2014 ein Guthaben in Höhe von 351,72 €, kehrte dies jedoch nicht aus.

Die Bekl. legte mit Schriftsatz vom 19.8.2014 unter Aufrechterhaltung ihrer Auffassung, dass bereits die ursprünglich erteilten Betriebskostenabrechnungen formal wirksam gewesen seien, neue Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2010 und 2011 vor.

Der Kl. ist der Auffassung, dass ihm aus den mit Schriftsatz vom 19.8.2014 vorgelegten neuen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009, 2011 und aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013 noch ein Guthaben von insgesamt 622,60 € (183,24 € aus 2009, 87,64 € für 2011 und 351,72 € für 2012) zustehe.

Ursprünglich hatte der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 1.545 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit Klageerweiterung vom 3.3.2014 beantragte er, die Bekl. zu verurteilen, an ihn weitere 351,72 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen. Mit weiterer Klageerweiterung vom 12.8.2014 beantragte er, die Bekl. zu verurteilen, an ihn weitere 3.618 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.

Die Bekl. rechnete während des laufenden Rechtsstreits über die Betriebskosten für 2009, 2010 und 2011 erneut ab. Die Abrechnungen wurden dem Kl.bevollmächtigten mit dem Schriftsatz des Bekl.vertreters vom 19.8.2014 übersandt.

Daraufhin erklärte der Kl. den Rechtsstreit mit Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 23.8.2014, eingegangen bei Gericht am 25.8.2014, in der Hauptsache in Höhe von 1.361,76 € für erledigt und nahm die Klage in Höhe von weiteren 3.530,36 € zurück, jeweils unter Protest gegen die Kostentragungspflicht.

Der Kl. ist der Auffassung, dass die zunächst erteilte Betriebskostenabrechnungen für 2009 vom 22.12.2010 sowie auch die Betriebskostenabrechnungen für 2010 und 2011 formal unwirksam gewesen seien. Sämtliche Kosten seien nach Fläche umgelegt worden, ohne dass in der Abrechnung eine Aufschlüsselung nach Nutz-, Wohn- und Gewerbefläche erfolgt sei. Die Abrechnungen wiesen die im Objekt vorhandene Gewerbefläche nicht aus. Es sei nicht erkennbar, ob es sich bei den ausgewiesenen Einheiten/m2 um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handele. Die Abrechnungen entsprächen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie nicht prüffähig seien. Die Bekl. müsse sich aufgrund der formal unwirksamen Abrechnungen so behandeln lassen, als hätte sie überhaupt nicht abgerechnet. Aufgrund des Eigentümerwechsels sei das Mietvertragsverhältnis mit der Bekl. seit dem 2.5.2013 beendet. Bei beendetem Mietverhältnis und fehlender Abrechnung könne der Mieter sogleich die vollständige Rückzahlung der Abschlagszahlungen verlangen und sei nicht verpflichtet, zunächst auf Abrechnung zu klagen. Die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von 29,92 € sei ebenfalls nicht geschuldet, weil auch diese Abrechnung formal unwirksam sei. Der Rückzahlungsanspruch des Kl. sei nicht vor Klageerweiterung durch Aufrechnung erloschen, da eine solche nicht erklärt worden sei. Aus dem Mietkontenauszug gehe hervor, dass die Bekl. die Mietminderung bis September 2012 akzeptiert hätte. Die Bekl. bestreitet, dass dem Kl. auch ab Januar 2012 noch ein Minderungsrecht zustand. Die Mängelanzeigen im Juni 2011 seien nicht geeignet, Minderungen im Jahr 2012 zu rechtfertigen. Der Bekl.vertreter habe selbst mit Schreiben vom 23.10.2012 mitgeteilt, dass die Bautätigkeit im Oktober 2011 abgeschlossen gewesen seien.

Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 622,60 € aus dem im Zeitraum der streitgegenständlichen Abrechnungen zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis gem. § 535 BGB i.V.m. § 556 BGB und der während des Rechtsstreits neu erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 und der Betriebskostenabrechnung für 2012 vom 13.11.2013.

Dieser Zahlungsanspruch von 622,60 € ergibt sich aus der Addition der Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 183,24 €, aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 in Höhe von 87,64 € und für 2012 in Höhe von 351,72 €.

Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung der Bekl. gem. §§ 387 ff. BGB mit Mietrückständen des Kl. untergegangen. Unabhängig davon, dass die Bekl. keinen Beweis für den bestrittenen Vortrag angetreten hat, dass vor der ersten Klageerweiterung bereits eine Aufrechnung mit Mietrückständen erfolgt sei, kann die Bekl. insgesamt auch mit der während des Rechtsstreits erklärten Aufrechnung nicht durchdringen. Die Bekl. trifft vorliegend in Umkehr der grundsätzlichen Darlegungs- und Beweislast die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Kl. für die Monate, in denen Mietrückstände behauptet werden, nicht mehr zu einer Minderung berechtigt war. Grundsätzlich ist zwar der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen zur Minderung berechtigender Mängel. Vorliegend hatte die Hausverwaltung der Bekl. jedoch mit Schreiben vom 27.6.2011 die vom Kl. angekündigte Mietminderung „wegen Baumaßnahmen und Kleinmängeln" akzeptiert und ihrerseits mitgeteilt, dass die Reduzierung der Minderung „in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel" zu vereinbaren sein werde. Unabhängig davon, dass der Kl. selbst in einem Schreiben an die Hausverwaltung mitgeteilt hat, dass die Bauarbeiten bereits im Oktober 2011 beendet waren, verbleibt es dabei, dass die Bekl. nach hiesiger Auffassung hätte darlegen und beweisen müssen, dass sie auch die angezeigten Mängel abgestellt hat. Daraus, dass die Bekl. selbst darauf abstellt, dass eine Reduzierung der Minderung zu vereinbaren sein würde mit Blick auf Baufortschritt und Abstellung der Mängel, ergibt sich zum einen, dass nicht einseitig von Bekl.seite festgelegt werden konnte, ab wann ein Minderungsrecht nicht mehr bestand. Zum anderen ergibt sich daraus die Umkehr der Beweislast, nämlich dass es der Bekl. oblag, die Beseitigung der Mängel vorzunehmen, vorzutragen und entsprechend nachzuweisen. Die Bekl. hat nicht dazu vorgetragen, dass sie etwas bzw. was sie zur Beseitigung der nicht mit der Baustelle in Verbindung stehenden Mängel unternommen hat. Insoweit sie vorträgt, dass die vom Kl. angeführten Mängel keine zur Minderung berechtigende Intensität hätten, trifft sie auch insoweit die - angesichts der ursprünglich mitgeteilten Akzeptanz der vom Kl. vorgenommenen Minderung umgekehrte - Darlegungs- und Beweislast der Unerheblichkeit der gerügten Mängel. Angesichts der hier angenommenen umgekehrten Darlegungs- und Beweislastverteilung ist das Gericht auch der Auffassung, dass es dem Kl. nicht oblag, die einmal gerügten Mängel wiederholt vorzutragen. Vielmehr hätte es der Bekl. oblegen, nachzuweisen, dass die Mängel vollständig beseitigt wurden. Vor diesem Hintergrund ist nach Darlegungs- und Beweislastregeln von einem fortbestehenden Minderungsrecht des Kl. auch im Jahr 2012 und auch für den Zeitraum ab September 2012 auszugehen. Der Vortrag der Bekl. ist auch nicht geeignet, Mietrückstände ab September 2012 zu begründen, mit denen sie aufrechnen könnte. Denn die ausdrückliche Aufforderung an den Kl., ab September 2012 wieder die volle Miete zu zahlen, bringt zwar zum Ausdruck, dass sie einem Minderungsrecht spätestens ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Die Aufforderung kann jedoch nicht Vortrag und Beweis dazu ersetzen, dass die für die ursprünglich akzeptierte Mietminderung angeführten Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Somit hat die Bekl. keinen Mietrückstand dargelegt, mit dem eine Aufrechnung hätte erfolgen können. Die Aufrechnungserklärung geht ins Leere. [...]

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

Bezüglich des Hauptsacheantrages beruht die Kostentragungslast der Bekl. auf § 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Klage war nur bezüglich der Zinsforderung nicht vollumfänglich ab Rechtshängigkeit der Klage, sondern z. T. erst ab Rechtshängigkeit der jeweiligen Klageerweiterungen, im Übrigen - bezüglich der Hauptforderung - jedoch vollumfänglich stattzugeben. Das geringfügige Unterliegen des Kl. bezüglich der Nebenforderungen veranlasst keine höheren Kosten, so dass die Kosten bezüglich des Ausspruchs zu Ziffer 1. des Tenors insgesamt gem. § 92 ZPO der Bekl. aufzuerlegen waren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.361,76 € für erledigt erklärt haben, waren gem. § 91 a Abs. 1 ZPO ebenfalls der Bekl. die Kosten aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Auch die auf den zurückgenommenen Teil der Klageforderung entfallenden Kosten waren gem. § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO der Bekl. aufzuerlegen, weil kein Grund ersichtlich ist, diese dem Bekl. aufzuerlegen. Die vor Teilrücknahme mit Schriftsatz vom 12.8.2014 erklärte Klageerweiterung war entgegen der Auffassung der Bekl. auch zulässig. Sie war nicht gem. § 296 a ZPO wegen Verspätung unzulässig. Denn nachdem beiden Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 29.7.2014 Stellungnahmemöglichkeit gewährt worden war und beiderseits neuer Vortrag erfolgte, war die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, was eine Verspätung gem. § 296 a ZPO ausschließt.

Die ausgesprochene Kostentragungslast der Bekl. betreffend die Teilrücknahme und die Teilerledigung ergibt sich daraus, dass die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen für 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand formell unwirksam waren und der Kl. nach hiesigem Dafürhalten auch nicht verpflichtet war, vor Geltendmachung eines Zahlungsanspruches zunächst auf ordnungsgemäße Abrechnung zu klagen. Denn die Bekl. musste sich nach hiesiger Auffassung im Zeitpunkt vor neu vorgenommener Abrechnung im August 2014 so behandeln lassen, als ob sie über die Betriebskostenvorauszahlungen des Kl. überhaupt nicht abgerechnet gehabt hätte. Das Mietverhältnis des Kl. über die Wohnung in der R. Straße, Berlin besteht zwar trotz des Eigentümerwechsels mit der Rechtsnachfolgerin der Bekl. gem. § 566 BGB fort. Das Mietverhältnis zwischen ... mit der Bekl. war jedoch aufgrund des Eigentümerwechsels seit dem 2.5.2013 beendet, und die Abrechnungspflicht für die streitgegenständlichen Zeiträume hat die Bekl. als Vermieterin in jenen Zeiträumen. Das Gericht ist der Auffassung, dass der Mieter nicht nur in der Situation, dass das Mietverhältnis insgesamt beendet ist (hierzu: BGH, GE 2005, 543), sondern auch in der Situation, dass das Mietverhältnis mit demjenigen, der während des streitgegenständlichen Zeitraums Vermieter war, aufgrund eines Eigentümerwechsels beendet ist, sofort auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen klagen kann und sich nicht auf die Klage auf Abrechnung verweisen lassen muss. Dies ist nach hiesigem Dafürhalten jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Frist zur Abrechnung i.S.d. § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist, was vorliegend im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels im Mai 2013 für die Abrechnungszeiträume 2009 und 2011 der Fall war. Das erkennende Gericht hält die Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2011 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand für formell unwirksam. Die Abrechnungen entsprachen nicht den Anforderungen des § 259 BGB an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung, da sie - auch unter Hinzuziehung der Erläuterungen - nicht hinreichend prüffähig ist. Weder aus der Betriebskostenabrechnung für 2009 vom 22.12.2010 noch aus der für 2011 vom 12.10.2012 selbst noch aus den ihr jeweils beigefügten Erläuterungen ist erkennbar, ob es sich bei den in den Abrechnungen ausgewiesenen Einheiten/m2 um die gesamte Nutzfläche oder nur um die Wohnfläche handelt. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist nach hiesiger Auffassung erforderlich, dass jedenfalls erkennbar ist, ob in den der Berechnung zugrunde gelegten Einheiten/m2 nur Wohnfläche oder auch Gewerbefläche berücksichtigt wurde. Dies gilt unabhängig davon, dass nach Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein Vorwegabzug geboten ist (BGH, Urteil vom 11.8.2010 - VIII ZR 45/10 -, Rn. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO., Rn. 22). Kann

n. 11), da es sich um eine vorgelagerte Frage handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH obliegt dem Mieter bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter bestehen (BGH, aaO., Rn. 22). Kann der Mieter jedoch aus der Betriebskostenabrechnung nicht erkennen, ob Gewerbefläche überhaupt in der Abrechnung berücksichtigt wurde, kann er dieser ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht nachkommen, weil es ihm bereits an der Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle aus der Betriebskostenabrechnung, selbst bei Hinzuziehung der Erläuterungen, fehlt, da sich diese zur Frage der Wohn-/Gewerbefläche nicht verhalten. Erst durch die in formaler Hinsicht an die Betriebskostenabrechnung zu stellende Anforderung, dass erkennbar sein muss, auf welche Art von Flächen sich die ausgewiesenen Einheiten/m2 beziehen, wird der Mieter in die Lage versetzt, seiner Darlegungs- und Beweislast im Weiteren nachzukommen. Die Einrede der Verjährung bezüglich der Rückforderung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten 2009 greift nicht durch, §§ 195, 199 BGB, 187 ZPO. Abrechnungsfrist der Bekl. war der 31.12.2010. Die Klage wurde am 31.12.2013 eingereicht und alsbald i.S.d. § 167 ZPO am 12.2.2014 nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses am 29.1.2014 zugestellt, nachdem der Kl. zulässigerweise die am 15.1.2014 abgesandte Kostenanforderung abgewartet hatte.

Eine Betriebskostenabrechnung über eine Mischeinheit ist formell unwirksam, wenn sie nicht nach Wohn- und Gewerbeflächen aufgeschlüsselt wird. Der Mieter kann Betriebskostenvorauszahlungen auf eine unwirksame Abrechnung auch schon bei Vermieterwechsel zurückfordern.

Die Parteien stritten über die Minderung wegen Mietmängeln und Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die in einer Mischeinheit mit Restaurant und mindestens fünf Ferienwohnungen gelegene Wohnung.

Der Vermieter akzeptierte die vom Mieter im Juni 2011 angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen „in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel". Der Mieter minderte die Miete weiterhin nach Oktober 2011, obwohl der Vermieter mit Schreiben vom 23. Oktober 2012 mitteilte, dass die Bauarbeiten im Oktober 2011 beendet gewesen seien.

Der Vermieter rechnete über die Betriebskosten für 2009 und 2011 ab, ohne nach den Flächen für Wohn- und Gewerberaum abzurechnen, woraufhin ihn der Mieter auf Rückzahlung der darauf geleisteten Vorschüsse verklagte, nachdem am 2. Mai 2013 der Eigentümer gewechselt hatte. Diese Klage erklärte der Mieter für erledigt bzw. nahm sie zurück, nachdem der Vermieter erneut über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Streitig blieben die eingeklagten Guthabenbeträge aus den neuen Abrechnungen auch für 2012, gegen die der Vermieter mit den Nachforderungen wegen geminderter Miete aufrechnete.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage statt. Die Guthaben seien nicht durch Aufrechnung des Vermieters erloschen, da der Mieter weiterhin habe mindern dürfen. Nachdem der Vermieter die im Juni 2011 angekündigte Mietminderung wegen Baumaßnahmen „in Abhängigkeit von Baufortschritt bzw. Abstellung der Mängel" akzeptiert habe, sei er darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Mängel in der Zeit der vom Mieter weiterhin beanspruchten Minderung auch beseitigt worden seien. Dafür reiche das Schreiben vom 23. Oktober 2012 nicht aus.

Die Kosten des für erledigt erklärten Rechtsstreits bzw. der zurückgenommenen Klage auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen wegen der formellen Unwirksamkeit der ursprünglichen Abrechnungen habe der Vermieter zu tragen, da der Mieter nach dem Eigentümerwechsel ohne Weiteres auf Rückzahlung habe klagen dürfen. Dieser sei der Beendigung des Mietverhältnisses gleichzustellen. Die Betriebskostenabrechnungen über die Mischeinheit seien formell unwirksam gewesen, weil sie nicht nach Wohn- und Gewerbeflächen aufgeschlüsselt gewesen seien.

Der Entscheidung ist insoweit zuzustimmen, als sie den Vermieter für die Beseitigung der „akzeptierten" Mängel für darlegungs- und beweispflichtig hält. Richtig sieht das Urteil, dass an sich der Mieter für Mängel darlegungs- und beweispflichtig ist. Dies ist aber anders, wenn der Vermieter die geltend gemachten Mängel „akzeptiert" hat. Dann muss er im Einzelnen darlegen, dass und ab wann die Mängel beseitigt worden sind.

Auch die Ausführungen zur formellen Unwirksamkeit der ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen überzeugen. Ob durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen, kann der Mieter erst dann darlegen, wenn er weiß, wie viel Fläche des Mischobjekts auf Gewerbe und wie viel auf Wohnungen entfällt.

Fraglich ist die Entscheidung hinsichtlich des geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs. Der BGH (Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11 -, GE 2012, 1556) hat einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt, als der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Warum der Mieter hier diese Möglichkeit nicht hatte, ist nicht ersichtlich. Der Vermieterwechsel ist diesem Fall nicht gleichzustellen.