Minderung, Betriebskostenabrechnung, Wohnflächenabweichung, Beschaffenheitsvereinbarung

1. Eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ist in der Angabe der „ca."-Wohnungsgröße dann nicht zu sehen, wenn durch die nachfolgende Aufführung der vermieteten Räume der „räumliche Umfang" bestimmt wird.

2. Der Mieter ist mit dem nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemachten Einwand, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche sei unzutreffend, selbst dann ausgeschlossen, wenn er diese Unrichtigkeit erst später erkennt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist (inzwischen alleinige) Mieterin, der Bekl. ist Vermieter einer 6-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag vom 6.3.2006 ist die Größe der Wohnung mit „ca. 220,00 m2" angegeben. Danach heißt es wörtlich: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume. Die Flächen von Balkonen, Loggien und Terrassen werden zur Hälfte angerechnet." Die beheizte Fläche, nach der lt. Vertrag die Heizkosten abzurechnen sind, ist im Vertrag mit 159,41 m2 angegeben.

Tatsächlich beträgt die Wohnfläche nach einer von dem Bekl. beauftragten Vermessung des Dipl.-lng. M. (nach der II. BV §§ 42 - 44) 192,92 m2 und die Heizfläche 185,99 m2.

Die Kl. verlangte mit Anwaltsschriftsatz vom 14.6.2013 von dem Bekl. die Rückzahlung überzahlter Mieten, was dieser ablehnte.

Die Kl. verfolgt mit der vorliegenden Klage ihr Rückzahlungsverlangen weiter. Sie meint, die Wohnungsgröße sei vertraglich garantiert, und die Miete sei wegen der Flächenabweichung seit Januar 2010 um 4,04 % gemindert. Für den Zeitraum von Januar 2010 bis Dezember 2013 stünde ihr daher der klageweise geforderte Betrag zu (für 2010: 12 x 47, 74 €; für 2011: 12 x 48,45 €; für 2012: 12 x 49,18 € und für 2013: 12 x 49,92 €). Jedenfalls aber könne sie für die Jahre 2009 bis 2013 zu viel gezahlte Betriebskosten zurückfordern (für 2009: 381,91 €; für 2010: 368,48 €; für 2011: 392,64 €; für 2012: 373, 30 € und für 2013: 329,04 €).

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Kl. kann für die Jahre 2010 bis 2013 geleistete Mietzahlungen nicht teilweise zurückfordern, denn die Miete war und ist wegen der abweichenden Wohnungsgröße nicht nach § 536 BGB gemindert. Eine um mehr als 10 % geringere Wohnfläche stellt nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn die Wohnungsgröße als eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Dies ist, worauf der Bekl. zu Recht hingewiesen hat, hier nicht der Fall.

Da es sich hier um einen Formularmietvertrag handelt, ist die entsprechende Vertragsklausel nach den Grundsätzen der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auszulegen, wobei diese „nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen (sind), wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind" (BGH, Urteil vom 10.11.2010 - VIII ZR 306/09 - GE 2011, 49 m.w.N.).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe kann in der Größenangabe keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden. Denn aus dem unmittelbar der Angabe der „Ca."-Wohnungsgröße folgenden Passus im Mietvertrag ergibt sich, dass der räumliche Umfang des Mietobjekts durch die vorhergehende Beschreibung „Vorderhaus - 1. Geschoss Mitte - bestehend aus 6 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, 3 Balkone, 1 Kellerraum" und nicht durch eine Größe in Quadratmetern bestimmt werden sollte. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Mietvertrag noch den Hinweis enthält, dass die Flächen von Balkonen, Loggien und Terrassen zur Hälfte angerechnet werden und auch die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Bestimmung, dass die Warmwasserkosten zu 70 % nach Verbrauch und die übrigen Kosten nach der Wohnfläche von 220,00 m2 abgerechnet werden, kann zu keiner anderen Beurteilung führen (vgl. zu Letzterem BGH, aaO.).

Die zu zahlende Miete ist daher für die Überlassung der 6-Zimmer-Wohnung und nicht für die Überlassung von 220,00 m2 Wohnfläche geschuldet.

Die Kl. kann auch von dem Bekl. zu viel gezahlte Betriebskosten für die Jahre 2009 bis 2012 nicht zurückverlangen (wobei das Gericht davon ausgeht, dass die Kl. die von ihr verlangten, nicht näher berechneten Beträge für die Jahre 2009 bis 2013 darauf stützen will, dass den Abrechnungen eine Wohnfläche von 192,92 m2 und nicht - wie geschehen - eine Wohnfläche von 220,00 m2 zugrunde zu legen ist; um die in den Abrechnungen ausgewiesenen Guthaben geht es hier ersichtlich nicht).

Gegen sämtliche Abrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 (Letztere vom 25.2.2013) hat die Kl. innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB keine Einwendungen erhoben, so dass sie nunmehr mit ihrem im Schriftsatz vom 24.3.2014 erhobenen Einwand der materiellen Unrichtigkeit der Abrechnungen wegen der unzutreffenden Wohnfläche ausgeschlossen ist. Die verspätete Geltendmachung dieser Einwendung hat die Kl. zu vertreten, auch wenn sie erst im Laufe des Jahres 2013 ihre Wohnung nachgemessen hat und dabei auf eine Wohnfläche von 194,54 m2 gekommen ist. Ein etwaiger Anspruch aus der Abrechnung vom 11.3.2010 für das Jahr 2009 wäre außerdem verjährt.

Da der Bekl. die Abrechnung über die kalten Betriebskosten für das Jahr 2013 inzwischen korrigiert und an die Kl. den sich daraus ergebenden Restbetrag des Guthabens in Höhe von 290,25 € vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung ausgezahlt hat, war auch insoweit die Klage abzuweisen: Wie die Kl. auf den für dieses Jahr verlangten - höheren - Betrag kommt, ist nicht nachvollziehbar.

Auch wenn die Kl. in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 18.6.2014 nunmehr die vorgenannte Zahlung unstreitig gestellt hat, war die mündliche Verhandlung nicht wieder zu eröffnen, um der Kl. die Möglichkeit zu geben, den Rechtsstreit teilweise für erledigt zu erklären.

Eine Abweichung von der „ca."-Wohnfläche rechtfertigt nicht die Minderung, wenn der „räumliche Umfang" der Wohnung vertraglich durch Angabe der vermieteten Räume bestimmt ist.

Der Mieter verlangte Rückzahlung von Miete und Betriebskostenzahlungen, weil im Mietvertrag die Größe der Wohnung mit „ca. 220,00 m2" angegeben war, aber tatsächlich nur 192,92 m2 betrug. Gegen die Betriebskostenabrechnungen für 2009 bis 2012 – Letztere vom 25. Februar 2013 – hatte der Mieter mit Schriftsatz vom 24. März 2014 die Unrichtigkeit der den Abrechnungen zugrunde gelegten Wohnflächen eingewendet, nachdem er die Wohnung im Jahre 2013 nachgemessen hatte.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Der Mieter habe keinen Anspruch auf Rückzahlung der Miete. Denn mangels einer Beschaffenheitsvereinbarung liege keine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % vor, die eine Minderung rechtfertigen könnte. Eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung sei in der Angabe der „ca."-Wohnungsgröße nicht zu sehen, weil durch die nachfolgende Aufführung der vermieteten Räume der „räumliche Umfang" bestimmt werde. Der Mieter sei mit dem nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemachten Einwand, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche sei unzutreffend, selbst dann ausgeschlossen, wenn er diese Unrichtigkeit erst 2013 erkannt habe.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Bei objektiver Auslegung des Mietvertrages folgt bereits aus der Würdigung des Gesamtinhalts des § 1 des Mietvertrages, dass die darin genannte Größe der Wohnung nicht als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart werden sollte. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass in den der Quadratmeterangabe unmittelbar nachfolgenden beiden Sätzen deutlich gemacht wird, dass die Quadratmeterangabe nicht der Festlegung des Mietgegenstands dient, der räumliche Umfang der gemieteten Sache sich vielmehr aus der Anzahl der gemieteten Räume ergibt (BGH, Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 306/09, GE 2011, 49).

Zur Frage, ob der Mieter die Verspätung des Einwandes der Unrichtigkeit der den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegten Flächen zu vertreten hat, brauchte das Amtsgericht eigentlich nicht mehr Stellung zu nehmen. Denn wenn nicht eine bestimmte Wohnfläche vereinbart ist, kommt es auf Abweichungen davon auch für die Betriebskostenabrechnungen nicht mehr an (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686).