Minderung

Minderung; Ausschluss bei unterlassener Mängelanzeige; Betriebskostenabrechnung; Ausschluss von Mietereinwendungen

1. Der Mieter kann sich nicht auf nicht gewährte Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung berufen, wenn er (nur) deren Vorlage verlangt hat.

2. Die Behauptung einer telefonischen Mängelanzeige ist nicht hinreichend substantiiert, wenn der Gesprächspartner nicht benannt wird.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die zulässige Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB aus der Nebenkostenabrechnung für 2009 Zahlung des Saldos in Höhe von 735,87 € verlangen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Bekl. gegen die - abgesehen von den nicht geltend gemachten Hausmeisterkosten - formell ordnungsgemäße Abrechnung innerhalb der Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB keine konkreten Einwendungen erhoben haben. Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, dass die Kl. ihnen keine Einsicht gewährt habe, denn sie haben keine Einsicht verlangt. Aus dem Schreiben vom 12. Januar 2011 ergibt sich ein solches Begehren nicht. Es war auf die Vorlage von Unterlagen gerichtet. Die Bekl. haben indes nur einen Anspruch auf Einsicht in die Belege, und zwar bei der Kl. in deren Geschäftsräumen. Die Kl. musste deshalb aufgrund des vorgenannten Schreibens nicht von sich aus tätig werden. Es handelt sich nicht um eine Bringschuld. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zustande kommt, obliegt es den Bekl., nach einer entsprechenden Ankündigung bei der Kl. zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz der Kl. vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der der Kl. obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die obige Nachforderung nicht aufgrund einer Aufrechnung der Bekl. erloschen. Den Bekl. standen wegen des mangelhafte Kabelempfangs keine aufrechenbaren Rückforderungsansprüche für von September 2008 bis Dezember 2009 aus § 812 BGB zu. Die Zahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt. Eine Minderung der von den Bekl. geschuldeten Miete war gemäß § 536 c BGB ausgeschlossen, weil sie den Mangel nicht angezeigt haben. Die Behauptung, den Mangel anlässlich eines Telefonats am 23. September 2008 angezeigt zu haben, ist nicht hinreichend substantiiert, denn sie haben nicht den Gesprächspartner auf Seiten der Kl. angegeben. Es oblag der Kl. nicht, Ermittlungen zu möglichen Erklärungsempfängern anzustellen und bei diesen jeweils nachzufragen. Es ist vielmehr Sache der Bekl., einen zu ihren Gunsten zu berücksichtigenden Sachverhalt konkret vorzutragen. Hinsichtlich des nach Auffassung der Bekl. erforderlichen Gewerbeabzugs fehlt es weiterhin an der Darlegung eines durch die Gewerbe verursachten Mehrverbrauchs.

Ferner schulden die Bekl. auch die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2010 in Höhe von 638,24 €. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist hinsichtlich der Hausreinigungskosten keine rechtzeitige Rüge gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erfolgt. Das Schreiben vom 20. Januar 2012 enthält eine solche nicht, denn es ist vor einer Einsicht in die Belege erfolgt. Es enthält insoweit auch keine konkreten Beanstandungen, sondern die Aufforderung zur Erläuterung von Kosten. Der Umstand, dass den Bekl. erst im Oktober 2012 Einsicht in die Unterlagen gewährt worden ist, schließt nicht aus, dass sie bis zum Ablauf der Einwendungsfrist im Dezember 2012 konkrete Einwendungen erheben konnten. Jedenfalls sind solche auch nicht, wie das Amtsgericht ausgeführt hat, innerhalb von drei Monaten seit der Einsicht erfolgt. Das Vorbringen im Rechtsstreit im Schriftsatz vom 6. Mai 2013 ist in jedem Fall verspätet und danach unbeachtlich.

Den Bekl. stehen aus § 812 BGB Rückforderungsansprüche wegen des unzureichenden Kabelempfangs nur ab August 2012 bis Mai 2013 zu, nachdem der Mangel, soweit ersichtlich, erstmals mit Schreiben vom 5. Juli 2012 angezeigt worden ist. Für den davor liegenden Zeitraum bestehen Minderungsansprüche aus den obigen Gründen nicht. Die Kl. kann den Mangel nicht pauschal mit Nichtwissen bestreiten, da sie ihr Besichtigungsrecht hätte wahrnehmen können. Die geltend gemachte Rückforderung in Höhe vom monatlich 18,41 € entspricht etwa 3 % der Bruttomiete und ist nicht unangemessen.

Wegen der fehlerhaften Warmwasserversorgung stehen den Bekl. Minderungsansprüche nicht zu. Die Anzeige im Jahre 2011 betraf pauschal einen unzureichenden Druck und nicht den hier geltend gemachten zu langen Kaltwasservorlauf. Auf die Anzeige am 31. Mai 2012 ist am selben Tag die Zirkulationspumpe entlüftet worden. Dass die Maßnahme unzureichend war, ist von den Bekl. nicht angezeigt worden. Auf die erneute Anzeige am 29. Januar 2013 ist die Pumpe am 30. Januar 2013 getauscht worden. Auch hier erfolgte keine Anzeige der vergeblichen Mängelbeseitigung. Die Einschränkung für einige Stunden bzw. Tage stellt lediglich eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.

Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass der Vermieter keine Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung gewährt hat, wenn er (nur) deren Vorlage verlangt hat. Eine telefonische Mängelanzeige gilt nur dann als erfolgt, wenn der Gesprächspartner auf der Vermieterseite namentlich benannt wird.

Die Mieter beriefen sich gegenüber der Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters darauf, dass ihnen keine Einsicht in die Betriebskostenunterlagen gewährt worden sei. Ferner rechneten sie mit einem Anspruch auf Rückforderung überzahlter Miete für September 2008 bis Dezember 2009 wegen des mangelhaften Kabelempfangs mit der Behauptung auf, den Mangel anlässlich eines Telefonats am 23. September 2008 angezeigt zu haben, benannten jedoch den Gesprächspartner auf Seiten des Vermieters nicht. Gegen die Verurteilung zur Zahlung der Betriebskostennachforderung legten die Mieter Berufung ein.

Die Berufung der Mieter wurde zurückgewiesen. Nach Auffassung der ZK 63 des LG Berlin konnten sich die Mieter nicht auf nicht gewährte Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung berufen, weil sie (nur) deren Vorlage verlangt hatten, ohne dass ihnen ein solcher Anspruch zustand. Ferner habe ihnen kein Anspruch auf Rückforderung überzahlter Miete für September 2008 bis Dezember 2009 wegen des mangelhaften Kabelempfangs zugestanden, weil sie den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt hätten; ihre Behauptung, den Mangel anlässlich eines Telefonats am 23. September 2008 angezeigt zu haben, reiche dazu nicht aus, weil sie den Gesprächspartner auf Seiten des Vermieters nicht benannt hätten. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, diesen zu ermitteln.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Nach BGH (Urteil vom 13. September 2006, VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612) wird dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann; ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien gegen entsprechende Kostenerstattung hat der Mieter u. a. dann, wenn für den Mieter die Einsichtnahme am Sitz des Vermieters oder der Hausverwaltung unzumutbar ist, was bei einer erheblichen Entfernung der Mietwohnung vom Sitz des Vermieters bzw. der Hausverwaltung der Fall sein kann (LG Freiburg, Urteil vom 24. März 2011, 3 S 348/10, GE 2011, 693; LG Münster, Hinweisbeschluss vom 25. November 2010, 03 S 160/10, WuM 2011, 30; AG Spandau, Urteil vom 3. Februar 2006, 8 C 138/05, WuM 2006, 566). In Berlin kann angesichts seiner guten Infrastruktur davon nicht ausgegangen werden. Allerdings hat das LG Hannover (Urteil vom 8. Februar 2010, 1 S 29/09, ZMR 2010, 450) ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen der Nachforderung auch noch nach Ablauf der Einwendungsfrist bejaht, wenn der Mieter um Überlassung von Belegen bittet und der Vermieter hierauf überhaupt nicht reagiert. Dem kann jedoch nicht zugestimmt werden. Das Risiko der rechtzeitigen Einwendungen liegt beim Mieter, der somit alle Voraussetzungen dafür erfüllen muss; er muss also rechtzeitig Belegeinsicht verlangen. Es mag dann im Einzelfall Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter auf die Bitte des Mieters um Belegeinsicht ankündigt, er werde sich zwecks Terminabsprache bei dem Mieter melden, dann aber nicht tätig wird und sich nach Ablauf der Einwendungsfrist auf den Ausschluss der Einwendungen beruft.

Nach § 536 c BGB hat der Mieter während der Mietzeit auftretende Mängel anzuzeigen; unterlässt er dies, kann er keine Mietminderung geltend machen. Wie die Mängelanzeige im Einzelnen auszusehen hat, ist im Gesetz nicht geregelt.

Die Behauptung der telefonischen Mängelanzeige ist jedoch nach richtiger Ansicht der ZK 63 nicht hinreichend substantiiert, wenn der Mieter den Gesprächspartner auf Seiten des Vermieters nicht benannt hatte. Der Mieter ist für die behauptete Mängelanzeige beweispflichtig, weil sie dem Erhalt seines Minderungsrechts dient. Dem Vermieter obliegt es daher nicht, Ermittlungen zu möglichen Erklärungsempfängern auf seiner Seite anzustellen, um dem Mieter einen entsprechenden Beweisantritt im Prozess zu ermöglich.