Minderung

Minderung; vermieterseits zu schaffende Baufreiheit; Erstattung von Umzugskosten wegen mangelnder Instandsetzung; Kündigung

Der Vermieter, der durch ein schuldhaftes Verhalten (hier: Verstoß gegen Instandsetzungspflicht) eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, ist grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden (hier: Umzugskosten) zu ersetzen. Das gilt jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg. [...]

Die Miete war auf 1.060 € (etwa um 10 %) gemindert aufgrund der erheblichen Feuchtigkeitsbelastung in der von der Bekl. gemieteten Wohnung. Nach den Feststellungen des von der Bekl. eingereichten Privatgutachtens ist davon auszugehen, dass verschiedene Wände vorwiegend im Souterrain aufgrund baulicher Mängel nass waren und die Nässe bereits zu Folgeschäden in Form eines beschädigten Bodens, abblätternder Farbe, gelösten Putzes und verfaulender Holzleisten geführt hat. Insofern erscheint auch der von der Bekl. beschriebene moderige Geruch nachvollziehbar. Der Kl. hat diese Mängel nicht erheblich bestritten. Soweit er vorträgt, dass bei einem Besichtigungstermin am 2.10.2008 eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung im Souterrain einen geringfügigen Schimmelschaden lediglich in der Küche habe feststellen können, betrifft dies nur einen geringen Teil der geltend gemachten Mängel; Feuchtigkeitsmessungen hat die Mitarbeiterin soweit ersichtlich nicht vorgenommen.

Eine höhere Minderung kommt jedoch nicht in Betracht. Auch die Bekl. geht in ihren außerprozessualen Schreiben vom 11.10.2006 und vom 11.12.2008 davon aus, dass die Miete gemäß § 536 BGB um 10 % bzw. auf 1.060 € gemindert ist. Insbesondere kann entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht davon ausgegangen werden, dass die Miete um 100 % gemindert war. Soweit der Sachverständige auf Seite 6 seines Gutachtens erwähnt, dass „die Wohnung nicht bewohnbar" gewesen sei, ist diese Schlussfolgerung auch dann nicht nachvollziehbar, wenn man die tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen zu den vorgefundenen Mängeln der Wohnung zugrunde legt. Auch wenn die Mängel die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten, handelt es sich - von dem moderigen Geruch abgesehen - vorwiegend um optische Mängel, die nicht dazu führen, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufgehoben wäre. Zudem beziehen sich die Mängel vorwiegend nur auf den Souterrainbereich der Wohnung, wobei sich dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 25.8.2008 entnehmen lässt, dass dem moderigen Geruch durch Lüften begegnet werden konnte. Im Erdgeschoss hat der Sachverständige lediglich einen Putzschaden an der Decke des kleinen Zimmers festgestellt.

Auch für November 2008 kommt im Hinblick auf die von der Bekl. durchgeführten Arbeiten am Laminatboden keine höhere Minderung in Betracht. Wie sich dem außergerichtlichen Schreiben der Bekl. vom 25.8.2008 entnehmen lässt, hatte die Bekl. den beschädigten alten Laminatboden auf eigene Kosten verlegt. Dieser war daher nicht Gegenstand des Mietvertrages, weshalb eine Neuverlegung dieses Bodens nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinflusste.

Der Minderung steht auch nicht eine vom Kl. behauptete Verweigerung der Instandsetzung durch die Bekl. am 9.9.2008 entgegen. Zwar steht es grundsätzlich dem Vermieter frei, auf welche Art und Weise er einen Mangel beseitigt, doch bestehen im Hinblick auf das Erscheinen der Arbeiter am 9.9.2008 erhebliche Zweifel, ob deren Arbeiten geeignet gewesen wären, die Ursache der Feuchtigkeit zu beseitigen. Insoweit kann auf die Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen. Wie sich dem Schreiben der Hausverwaltung vom 22.9.2008 entnehmen lässt, konnten die Arbeiter nicht mit den Arbeiten beginnen, weil die Bekl. - nach Auffassung des Kl. - erst den Flur hätte räumen müssen. Zu einer solchen Räumung war die Bekl. jedoch nicht verpflichtet, da es Sache des Vermieters ist, bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für die nötige Baufreiheit zu sorgen.

Der Bekl. stand gemäß § 536 a Abs. 1 Var. 3 BGB ein aufrechenbarer Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung zu (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 10. Aufl., § 536 a Rn. 89). Diese Kosten waren trotz der Beendigung des Mietverhältnisses noch notwendig, da der Kl. mit seiner Forderung auf (volle) Mietzahlung an die Bekl. herangetreten war, eine Berechtigung zur Minderung verneint sowie das Vorhandensein der von der Bekl. gerügten Feuchtigkeit trotz Besichtigung der Wohnung bestritten hatte.

Darüber hinausgehende aufrechenbare Schadensersatzansprüche stehen der Bekl. nicht zu. Eine Erstattung der Umzugskosten kann die Bekl. nicht gemäß § 536 a BGB verlangen. Zwar ist der Vermieter, der durch ein schuldhaftes Verhalten eine Kündigung des Mieters veranlasst hat, verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden zu ersetzen (LG Duisburg, Urt. v. 1.3.1988 - 7 S 203/87, WuM 1989, 14; LG Kassel, Urt. v. 26.2.1982 - 1 S 339/80, WuM 1982, 188; vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., Rn. 87), doch gilt dies nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend ist, dass es den Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Der Umstand, dass sich der Mieter durch eine Pflichtverletzung des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung motiviert sehen kann, reicht insofern nicht aus. Der enge Zusammenhang zwischen Kündigungsrecht und Schadensersatzanspruch zeigt, dass haftungsbegründende Norm diejenige Bestimmung ist, die das außerordentliche Kündigungsrecht gewährt (BGH, Urt. v. 6.2.1974 - VIII ZR 239/72, MDR 1974, 838). Nur bei Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts ist ein hinreichend enger Zurechnungszusammenhang zwischen der schuldhaften Verletzung der Vertragspflichten durch den Vermieter und den Umzugsaufwendungen des Mieters gegeben. Der Schutzzweck des § 543 BGB besteht nämlich darin, die Mietvertragsparteien dagegen zu sichern, dass der andere Teil durch schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (BGH, a.a.O.). Eine wirksame fristlose Kündigung der Bekl. liegt jedoch nicht vor. Die fristlose Kündigung der Bekl. vom 3.3.2009 war unwirksam. Weder die Feuchtigkeit in den Wohnräumen noch deren unterlassene Instandsetzung machten es für die Bekl. unzumutbar, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist - also noch ca. 3 weitere Monate - fortzusetzen, da die Bekl. die Feuchtigkeit in ihrer Wohnung zuvor 3 Jahre hingenommen hat.

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, kann der Mieter Schadensersatz verlangen (§ 536 a Abs. 1 BGB). Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen, kann er das Mietverhältnis nach § 543 BGB kündigen und die Umzugskosten ersetzt verlangen. Das gilt jedoch nur, wenn die Pflichtverletzung (Verstoß gegen Instandhaltungspflicht) so gravierend ist, dass der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist.

Die Mietwohnung war feucht. Der Mieter minderte die Miete um 10 %, der Vermieter klagte auf Mietzahlung. Im Rechtsstreit belegte der Mieter die Mängel durch ein privates Sachverständigengutachten, das der Vermieter nicht substantiiert bestritt. Eine Instandsetzung der Wohnung nahm er nicht vor, weil er meinte, der Mieter hätte vorher den Flur ausräumen müssen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis und verlangte die Erstattung der Umzugskosten. Im Übrigen rechnete er mit einem Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten auf.

Das AG gab dem Mieter im Wesentlichen recht, was zur Berufung des Vermieters zum LG führte. Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil teilweise.

Eine Minderung sei um 10 % berechtigt, die vom Amtsgericht zuerkannte Minderung um 100 % sei selbst unter Berücksichtigung des vom Beklagten vorgelegten Privatgutachtens nicht gerechtfertigt. Der Minderung stehe auch nicht die von dem Vermieter behauptete Verweigerung der Instandsetzung durch den Mieter entgegen. Zur Räumung des Flures sei der Mieter nicht verpflichtet gewesen, weil es Sache des Vermieters sei, bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten für die nötige Baufreiheit zu sorgen. Der Mieter habe einen aufrechenbaren Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung. Einen Anspruch auf Erstattung der Umzugskosten habe der Mieter jedoch nicht. Zwar sei der Vermieter, der durch sein schuldhaftes Verhalten eine Kündigung des Mieters veranlasst habe, verpflichtet, dem Mieter den durch die Kündigung bedingten Schaden zu ersetzen. Das gelte jedoch nur dann, wenn das schuldhafte Verhalten des Vermieters derart gravierend sei, dass der Mieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt sei. Der Umstand, dass sich der Mieter durch eine Pflichtverletzung des Vermieters zu einer ordentlichen Kündigung motiviert sehen könne, reiche insofern nicht aus. Der enge Zusammenhang zwischen Kündigungsrecht und Schadensersatzanspruch zeige, dass haftungsbegründende Norm diejenige Bestimmung sei, die das außerordentliche Kündigungsrecht gewähre. Nur bei Bestehen eines außerordentlichen Kündigungsrechts sei ein hinreichend enger Zusammenhang zwischen der schuldhaften Verletzung der Vertragspflichten durch den Vermieter und den Umzugsaufwendungen des Mieters gegeben. Eine wirksame fristlose Kündigung des Mieters liege jedoch hier nicht vor. Der Mieter habe die Feuchtigkeit in seiner Wohnung schon zuvor drei Jahre lang hingenommen, so dass es zumutbar gewesen wäre, das Mietverhältnis noch bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (drei Monate) fortzusetzen.