Minderung

Minderung; Mietminderung; Schimmelpilz; vorbehaltlose Mietzahlung

1. Bei undichten Fenstern in Wohn- und Schlafzimmer und dadurch verursachte Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) ist eine Minderung von 20 % angemessen.

2. Ein Rückforderungsanspruch des Mieters setzt voraus, daß bei der Zahlung ausdrücklich ein Vorbehalt erklärt wurde; die vorangegangene Ankündigung der Minderung reicht nicht.

Die auf § 535 S. 2 BGB gestützte Klage ist zulässig und begründet.

Die Bekl. schulden den Kl. für den Monat Mai 1997 rückständigen Mietzins in Höhe von 190 DM.

Dieser Anspruch ist nicht durch Aufrechnung erloschen. Denn den Bekl. steht ein aufrechenbarer Gegenanspruch nicht zu.

Einem Rückforderungsanspruch der Bekl. gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB hinsichtlich eines Teils der Aprilmiete (1997), mit dem sie gegen den Mietzinsanspruch der Kl. im Folgemonat hätten aufrechnen können, steht die rechtshindernde Einwendung des § 814 BGB entgegen.

Zwar waren die Bekl. für den Monat April 1997 gem. § 537 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe des von den Kl. geltend gemachten Betrages von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit. Denn die von dem Bekl. gemietete Wohnung war im April 1997 unstreitig mangelhaft im Sinne von § 537 Abs. 1 S.1 BGB. Undichte Fenster in Wohn- und Schlafzimmer stellen einen nicht unerheblichen Fehler der Mietsache dar. Im Hinblick darauf, daß es durch diesen Mangel zu Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) gekommen ist, war die von den Bekl. vorgenommene Herabsetzung des Mietzinses um 20 % angemessen.

Auch war ihr Recht, sich auf die Minderung zu berufen, nicht schon gem. § 539 BGB ausgeschlossen. Denn nach ganz allgemeiner Ansicht liegt eine vorbehaltlose Annahme dann nicht vor, wenn der Vermieter - wie hier - die Beseitigung des Mangels zusagt und der Mieter erst daraufhin die Sache annimmt (Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., Rn. 24 zu § 539 BGB; Sternel, II Rn. 670; BGH, ZMR 1973, 80). In diesem Fall ist ein ausdrücklicher Vorbehalt im Sinne von § 464 BGB nicht erforderlich; dem Mieter muß auch eine spätere Berufung auf die wider Erwarten nicht beseitigten Mängel möglich sein (Bub/Treier, III. B Rn. 1412 a.E.).

Jedoch steht der Rückforderung des zuviel gezahlten Mietzinses § 814 BGB entgegen. Die Kl. haben die Miete für April 1997 in Kenntnis des Minderungsanspruchs vorbehaltlos gezahlt. Nur eine Leistung, die ausdrücklich unter dem Vorbehalt späterer Rückforderung erbracht wird, kann zurückgefordert werden.

Die bloße vorangegangene Ankündigung der Minderung reicht hierfür nicht aus. Vielmehr muß der Vorbehalt bei der Vornahme der Zahlung, z. B. durch einen entsprechenden Hinweis auf dem Überweisungsträger, ausdrücklich erklärt werden.

Der Mieter hatte undichte Fenster bemängelt, weswegen es schon zu Schimmelbildung an den Wänden gekommen war. Er kündigte Minderung an, zahlte aber den Mietzins zunächst in voller Höhe.

Mit Urteil vom 8. Oktober 1997 hielt das Amtsgericht Schöneberg die vom Mieter geltend gemachte Minderungsquote von 20 % zwar für grundsätzlich berechtigt. Einen Rückzahlungsanspruch des Mieters verneinte es dagegen, weil der Mieter nicht ausdrücklich bei der Zahlung den Vorbehalt erklärt hatte. Die Anzeige der Minderungsabsicht reicht dafür nicht aus.

Man muß zwei Problemkreise unterscheiden: Wenn der Mieter vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum die Miete in voller Höhe zahlt, verliert er sein Minderungsrecht für die Vergangenheit, die Gegenwart und die Zukunft. Das lag hier nicht vor, weil nämlich der Vermieter die Beseitigung des Mangels zugesagt hatte. Soweit der Mieter noch nicht gezahlt hatte, konnte er daher grundsätzlich mindern. Die zweite Frage ist die, ob er auch seine Leistung teilweise zurückfordern konnte. Das hat das Amtsgericht unter Berufung auf § 814 BGB verneint. Dieser Teil der Entscheidung ist zweifelhaft, denn es ist widersprüchlich, dem Mieter zwar das Minderungsrecht deshalb zu erhalten, weil er auf die Mangelbeseitigungszusage des Vermieters vertraute, andererseits ihm aber ein Rückforderungsrecht abzusprechen. Auch bei § 814 BGB ist ein Vorbehalt bei der Leistung entbehrlich, wenn die begründete Erwartung besteht, daß die Gegenseite ihre Pflichten erfüllen wird (BGH 73, 202).