Minderung

Minderung; Lärmbeeinträchtigungen durch Bauarbeiten im Innenstadtbereich (hier: Berliner Bahnhof Ostkreuz)

Ein Wohnraummieter kann sich jedenfalls dann nicht auf Minderung wegen Lärmbelästigung im Zusammenhang mit der Umgestaltung des Bahnhofs Ostkreuz berufen, wenn er vor Vertragsschluss vom Vermieter schriftlich auf zu erwartende Bauarbeiten hingewiesen worden ist; das gilt auch dann, wenn die Arbeiten nicht nur an Werktagen, sondern auch nachts und an Sonntagen durchgeführt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kann gemäß § 535 Abs. 2 BGB für die Zeit von August 2008 bis September 2010 über den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag hinaus Zahlung weiterer Mieten in Höhe von 3.754,24 € verlangen.

Der von der Bekl. geschuldete Mietzins war entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Lärmbeeinträchtigungen durch die Bauarbeiten am in unmittelbarer Nähe gelegenen Bahnhof Ostkreuz hinreichend dargetan worden sind und in welchem Ausmaß diese zur Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung der Bekl. geführt haben. Denn die von der Bekl. reklamierten Minderungsansprüche sind gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen, weil die Bekl. aufgrund des schriftlichen Hinweises vom 10. Mai 2005 vor Vertragsabschluss am 10. Juni 2005 von den Bauarbeiten Kenntnis hatte und mit den Beeinträchtigungen rechnen musste.

Die Ansicht des Amtsgerichts, dass dies nur für Arbeiten tagsüber an Werktagen gelte, aber mit Arbeiten nachts und an Sonntagen nicht zu rechnen gewesen sei, teilt die Kammer nicht. In dem vorgenannten Hinweis sind neben Sanierungsarbeiten an angrenzenden Häusern auch Bauarbeiten zur Sanierung der Bahnanlagen und Verkehrswege ausdrücklich genannt. Dass der Bahnhof Ostkreuz im Berliner Nahverkehr einen Verkehrsknotenpunkt darstellt, ist schon aufgrund des Umfangs der dortigen Bahnanlagen ersichtlich und ergibt sich nicht zuletzt auch aus dem Liniennetz. Das ist für jedermann ohne Weiteres erkennbar. Dass bei einer derartigen Bedeutung für den Bahnverkehr Umbauarbeiten nur tagsüber an Werktagen stattfinden, kann nicht erwartet werden. Es ist auch für einen Laien nachzuvollziehen, dass Bauarbeiten möglichst zügig und zu Zeiten erfolgen, in denen eher wenig Verkehr auf den von den Bauarbeiten betroffenen Verkehrswegen herrscht. Bei dieser erkennbaren Sachlage drängt es sich geradezu auf, dass Arbeiten mit entsprechenden Ausnahmegenehmigungen eben auch an Sonntagen und auch nachts erfolgen. Es wäre vielmehr ungewöhnlich gewesen, wenn unter den vorgenannten Umständen keine Arbeiten an Sonntagen und nachts stattgefunden hätten.

Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass Pläne zur Umgestaltung des Bahnhofs Ostkreuz bereits seit etwa 80 Jahren bestünden und sie deshalb nicht habe damit rechnen müssen, dass diese gerade nunmehr verwirklicht würden. Dem steht bereits der oben erwähnte Hinweis der Kl. vor Abschluss des Mietvertrags entgegen. Im Übrigen war nach dem Fall der Mauer die Sanierung der S-Bahn und insbesondere die Erneuerung der Ringbahn Berliner Tagesgespräch. Das ist gerichtsbekannt. Es war in diesem Zusammenhang für jedermann erkennbar, dass der Bahnhof Ostkreuz von der Grundinstandsetzung zunächst noch ausgenommen war. Wenn man hierzu nicht u. a. die Berichte in der Presse verfolgt hat, lässt sich das unmittelbar auf dem Bahnhof selbst erkennen. Es kommt auch nicht darauf an, dass die Arbeiten im Einzelnen von der Kl. nicht mitgeteilt worden sind. Aus dem Umstand, dass dies in den von der Bekl. zitierten Entscheidungen der Fall war, ergibt sich nicht der Umkehrschluss, dass es zwingende Voraussetzung ist und ansonsten die Voraussetzungen von § 536 b BGB nicht erfüllt seien. Hinzu kommt, dass die Kl. hierzu gar nicht in der Lage ist, weil sie selbst nicht Bauherrin der Maßnahmen ist. Entscheidend ist, dass der Mieter bei Anmietung der Wohnung weiß, dass und - in groben Zügen - auch welche Art von Gebrauchsbeeinträchtigungen auf ihn zukommen. Beim Eintritt dieser Nachteile erweist sich die angemietete Wohnung deshalb nicht als mangelhaft. Angesichts der obigen Ausführungen konnte die Bekl. auch nicht bloße Instandsetzungen erwarten. Sie musste vielmehr mit grundlegenden Umbau- und Sanierungsarbeiten rechnen. Es kommt auch nicht darauf an, ob sie sich aufgrund der Mitteilung der Kl. von den Auswirkungen andere Vorstellungen gemacht hat, denn diese liegen grundsätzlich in ihrer Sphäre. Es ist nicht ersichtlich, dass insoweit solche Vorstellungen der Bekl. für die Kl. erkennbar waren und diese auch zum Gegenstand der gegenseitigen Vereinbarungen gemacht worden sind.

Nach allem sind danach Gewährleistungsansprüche aufgrund der vorliegenden Bauarbeiten insgesamt nach § 536 b BGB ausgeschlossen.

Ein Wohnraummieter kann die Miete wegen Lärmbelästigung durch die Bauarbeiten am S-Bhf. Ostkreuz nicht mindern, weil er damit rechnen musste. Das gilt jedenfalls dann, wenn ihn der Vermieter vor Vertragsabschluss im Jahre 2005 ausdrücklich auf die zu erwartenden Bauarbeiten hingewiesen hat.

Der Mieter kam in Zahlungsrückstand und berief sich im Rechtsstreit auf Minderung wegen Lärmbelästigung aufgrund der Bauarbeiten am in unmittelbarer Nähe zur Mietwohnung gelegenen Bahnhof Ostkreuz. Damit hatte er beim Amtsgericht teilweise Erfolg. Dieses ging nämlich davon aus, dass der Mieter trotz des schriftlichen Hinweises des Vermieters vor Mietvertragsschluss auf die zu erwartenden Lärmbelästigungen nicht mit Beeinträchtigungen nachts und an Sonntagen habe rechnen müssen. Das führte zur Berufung des Vermieters.

Das LG Berlin, ZK 63, verurteilte den Mieter zur weiteren Mietzahlung. Die Minderung sei nach § 536 b BGB ausgeschlossen, weil der Mieter durch den schriftlichen Hinweis des Vermieters vor Vertragsschluss von den Bauarbeiten Kenntnis hatte und mit Beeinträchtigungen habe rechnen müssen. Das gelte nicht nur für Arbeiten tagsüber an Werktagen, sondern auch für Arbeiten nachts und an Sonntagen. Dass der Bhf. Ostkreuz im Berliner Nahverkehr einen Verkehrsknotenpunkt darstellt, sei schon aufgrund des Umfangs der dortigen Bahnanlagen ersichtlich und ergebe sich auch aus dem Liniennetz. Das sei für jedermann ohne Weiteres erkennbar. Dass bei einer derartigen Bedeutung für den Bahnverkehr Umbauarbeiten nur tagsüber an Werktagen stattfinden, könne nicht erwartet werden. Es komme auch nicht darauf an, dass die Arbeiten im Einzelnen von dem Vermieter nicht mitgeteilt worden seien. Ein solcher Hinweis sei keine zwingende Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 536 b BGB. Hinzu komme, dass der Vermieter hierzu auch gar nicht in der Lage sei, weil er selbst nicht Bauherr der Maßnahme sei. Entscheidend sei, dass der Mieter bei Anmietung der Wohnung wisse, dass und – in groben Zügen – auch welche Art von Gebrauchsbeeinträchtigungen auf ihn zukämen.

In diesem Zusammenhang wird auf die Entscheidung der ZK 63 in GE 2011, 1683 mit Anm. von Kinne in GE 2011, 1649 zur Minderung bei Lärmbelästigungen im Innenstadtbereich hingewiesen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter vor Mietvertragsschluss auf mögliche lärmintensive Arbeiten am nahe gelegenen Bahnhof hingewiesen. Daraus ist jedoch nicht zu folgern, dass ein derartiger Hinweis unabdingbare Voraussetzung für den Minderungsausschluss ist. Mit umfangreichen Sanierungsarbeiten ist im nach der Wiedervereinigung hinzugekommenen Ostteil Berlins nach wie vor zu rechnen, was einem Mieter ohne Weiteres ersichtlich ist.