Minderung

Minderung; Lärmbeeinträchtigung durch Bauarbeiten im Innenstadtbereich; Wasserschaden im Hobbykeller; Kündigung wegen Zahlungsrückstandes

1. Der Wohnraummieter muss im Innenstadtbereich von Berlin im Regelfall mit durch Entkernungsarbeiten ausgelösten Lärm- und Schmutzimmissionen rechnen, so dass eine höhere als die zugestandene Minderung von 15 % nicht in Betracht kommt.

2. Können Feuchteschäden nach Abdichtungsmaßnahmen im Hobbykeller nicht ausgeschlossen werden, ist eine höhere Minderung als 50 % der Kellermiete auch dann nicht gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Benutzung zu gewerblichen Zwecken gestattet worden ist.

3. Behält der Mieter für drei aufeinanderfolgende Monate die Miete ein, kann der Vermieter unabhängig von einem noch bestehenden Zurückbehaltungsrecht das Mietverhältnis fristlos kündigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind auf Grundlage eines Mietvertrages vom 31.5.2000 Mieter einer Wohnung der Kl. Die Wohnung besteht aus einer 79,14 m2 großen Wohnfläche im Erdgeschoss und einem 71,79 m2 großen Hobbykeller. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Bekl. den Hobbykeller für gewerbliche Zwecke (im Bereich Multimedia und Internet-Gestaltung) nutzen dürfen. Die Nettomiete ist im Vertrag getrennt für das Erdgeschoss und den Hobbykeller ausgewiesen; auf die Wohnfläche entfallen danach 647,42 € und auf den Hobbykeller 293,65 €.

Im Zeitraum Juni 2006 bis Februar 2007 minderten die Bekl. die Miete um insgesamt 564,84 € wegen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten im gegenüberliegenden Gebäude. Nach einer Zahlungsaufforderung der Kl. zahlten die Bekl. diesen Betrag unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Die Bekl. haben den Betrag dann mit der Miete für Juli 2007 verrechnet.

Ende Mai 2007 zeigten die Bekl. nach einem Starkregen einen Wassereintritt im Hobbykeller mit entsprechenden Folgeschäden an. Sie minderten deswegen ab Juli 2007 die Miete um den auf den Hobbykeller entfallenden Nettomietanteil (293,65 €).

Die Kl. hat den Bekl. während der Austrocknungszeit im Juni 2007 eine Minderung der Nettomiete des Hobbyraums in Höhe von 100 % und in der Folgezeit bis zum behaupteten Abschluss der Mängelbeseitigungsarbeiten Ende Juli 2008 in Höhe von 20 % zuerkannt.

Sie macht mit ihrer Klage folgende Mietrückstände geltend: [...]

Nachdem die Bekl. in den Monaten November und Dezember 2009 gar keine Miete gezahlt haben, hat die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 9.12.2009 fristlos gekündigt und begehrt klageerweiternd Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Bekl. begehren widerklagend die Instandsetzung des Hobbykellers dergestalt, dass dieser fachgerecht gegen Feuchtigkeit abgedichtet wird.

Sie behaupten, der Hobbyraum sei nach wie vor nicht zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzbar, da er eine Luftfeuchtigkeit von 60-80 % aufweise und unangenehm feucht rieche. Die für den gewerblichen Zweck erforderlichen elektronischen Geräte könnten dort nicht aufgestellt werden. Im Juli 2009 habe es einen erneuten Wassereinbruch im Souterrain gegeben.

In den Monaten Juli 2007 bis Dezember 2008 sowie von Februar bis Oktober 2009 hätten sie insgesamt 4.564,89 € zu viel Miete gezahlt. Mit diesem Betrag rechnen die Bekl. hilfsweise mit den Mietforderungen der Kl. für die Monate auf, in denen sie gar keine Miete gezahlt haben. Ferner erklären sie hilfsweise die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Verdienstausfalls in Höhe von 18.793 €.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und danach der Zahlungsklage in Höhe von 9.011,60 € sowie der Räumungsklage stattgegeben.

Der vom Amtsgericht tenorierte Betrag setzt sich wie folgt zusammen: [...]

Das Amtsgericht führt aus, dass eine Minderung wegen der Bauarbeiten in der Nachbarschaft nicht in Betracht komme. Zum einen fehle es an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu den baubedingten Wohnwertbeeinträchtigungen und zum anderen hätten die Bekl. bei Abschluss des Vertrages unter Berücksichtigung der Baualtersklassen der benachbarten Gebäude mit entsprechenden Sanierungs- und Umbaumaßnahmen rechnen müssen.

Für den Zeitraum Juli 2007 bis Juli 2008 sei die Miete um den auf den Hobbykeller entfallenden Nettobetrag von 293,65 € gemindert gewesen. Ab August 2008 erscheine dann eine Minderung von 50 % der Netto-Kellermiete angemessen. Das eingeholte Sachverständigengutachten habe ergeben, dass die bis Juli 2008 durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen der Kl. nicht vollständig zum Erfolg geführt hätten. Der Sachverständige habe ausgeführt, dass auch zukünftig bei Starkregen oder bei einem steigenden Grundwasserspiegel mit eindringendem Wasser zu rechnen sei, wobei die Räume zum Zeitpunkt der Begutachtung allerdings im Wesentlichen trocken waren. Im Hinblick auf die Gefahr zukünftiger Wassereinbrüche sei der Keller nur eingeschränkt nutzbar; jedoch komme eine Minderungsquote von mehr als 50 % der Netto-Kellermiete nicht in Betracht. Ein Hobbykeller unterscheide sich von einem Wohnraum dadurch, dass er nicht zum dauernden, sondern nur zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sei. Der Hobbykeller sei auch nicht als Gewerberaum vermietet worden, sondern es sei dort lediglich eine gewerbliche Nutzung gestattet worden. Damit stehe im Einklang, dass die Quadratmetermiete für den Hobbyraum deutlich niedriger als die Miete für den Wohnraum angesetzt worden sei, und dass die Bekl. für den Hobbykeller auch keine Nebenkostenvorschüsse schulden würden.

Aufrechenbare Gegenforderungen stünden den Bekl. nicht zu. Schadensersatzansprüche wegen Verdienstausfalls kämen schon mangels eines Verschuldens der Kl. nicht in Betracht.

Die Räumungsklage sei begründet. Zum Zeitpunkt der Kündigung seien die Bekl. jedenfalls mit den vollen Mieten für Januar 2009 sowie November und Dezember 2009 in Verzug gewesen.

Die Widerklage auf Instandsetzung habe wegen der Beendigung des Mietverhältnisses keinen Erfolg.

Gegen dieses ihnen am 11. 11.2010 zugestellte Urteil haben die Bekl. mit am 10.12.2010 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Fristverlängerung bis zum 11.2.2011 mit an diesem Tag bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet haben.

Sie verfolgen mit der Berufung ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag auf Instandsetzung der Hobbyräume weiter. Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

2. Die Berufung ist nur zu einem geringen Teil begründet.

a) Im Hinblick auf die Bauarbeiten an dem gegenüberliegenden Gebäude im Sommer 2006 kommt eine Minderung der Miete nicht in Betracht. Die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten begründen keinen Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB.

Nach dem auch im Mietrecht geltenden subjektiven Fehlerbegriff ist für das Vorliegen eines Mangels in erster Linie dasjenige maßgebend, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn 2, 17). Äußere Einwirkungen auf die Mietsache wie Lärm stellen danach einen Mangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Fehlt es - wie hier - an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf das Wohnumfeld und die davon ausgehende Lärmbeeinträchtigung, so ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln, wobei maßgebend auf die Verkehrsanschauung abzustellen ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O, § 536 Rn. 18). Nach der Verkehrsanschauung kann jedoch nicht jede nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste (vgl. KG, Urt. v. 3.6.2002 - 8 U 74/01, GE 2003, 98; LG Heidelberg, Urt. v. 26.2.2010 - 5 S 95/09, WuM 2010, 148).

Der Mieter einer Wohnung in Berlin muss aber, zumal im Innenstadt-Bereich, im Regelfall damit rechnen, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (vgl. LG Berlin, Urt. v. 21.11.2002 - 67 S 102/02, GE 2003, 392; für den Fall der Schließung einer Baulücke LG Berlin, Urt. v. 17.3.2009 - 63 S 397/08, GE 2009, 847; LG Berlin, Urt. v. 9.11.2007 - 63 S 155/07, GE 2008, 268). Die Bekl. konnten nicht erwarten, dass es in dem an ihre Wohnung angrenzenden Gebiet nicht zu solchen Veränderungen kommen würde. Dass in Berlin-Mitte Entkernungsarbeiten an einem Gebäude stattfinden, ist nichts Ungewöhnliches und musste von den Bekl. ebenso wie die damit einhergegangene Zunahme der Lärm- und Schmutzimmissionen in Rechnung gestellt werden.

Die mit den Arbeiten eingetretene nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes stellt daher für sich genommen keinen Sachmangel dar. Ein Sachmangel läge erst dann vor, wenn die von den Arbeiten ausgehenden Lärmemissionen ausnahmsweise ein Ausmaß erreichten, mit dem die Bekl. nach den konkreten Umständen und wegen der Lage der Mieträume nicht rechnen mussten. Entsprechend der Wertung des § 906 BGB muss jedoch mit Beeinträchtigungen, die die in technischen Regelwerken enthaltenen Normen und Grenzwerte einhalten ( 906 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB), regelmäßig ebenso gerechnet werden wie mit wesentlichen Beeinträchtigungen, die dieses Maß zwar überschreiten, die jedoch ortsüblich sind und nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können (§ 906 Abs. 2 Satz 1 BGB), wobei die Ortsüblichkeit durch die Erteilung einer notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigung indiziert wird (Palandt/Bassenge, BGB 68. Aufl., § 906 Rn. 20).

Danach kommt eine Minderung hier nur für die Monate Juni bis August 2006 in Betracht, da die Kl. den Bekl. in dem vorprozessualen Schreiben vom 12.2.2007 eine Minderung von 15 % zugebilligt hat und sich hieran festhalten lassen muss. Somit errechnet sich ein Minderungsbetrag von insgesamt 423,48 € (3 x 141,16 €), der aufgrund der Aufrechnung der Bekl. von der Miete für Juli 2007 in Abzug zu bringen ist. Insoweit verbleibt für den Monat Juli 2007 ein Rückstand von 133,99 €.

b) Im Hinblick auf den Wasserschaden im Hobbykeller ist das amtsgerichtliche Urteil nicht zu beanstanden. Die Berufung hat insoweit keinen Erfolg. Der Einwand der Bekl., das Amtsgericht habe den Minderungsbetrag von 100 % (der Nettomiete für den Keller) für die Monate Juli 2007 bis Juli 2008 dann ab August 2008 willkürlich auf 50 % reduziert, greift nicht durch. Das Gericht ist nicht davon ausgegangen, dass der Mangel unveränderlich blieb. Es hat berücksichtigt, dass die Kl. hinsichtlich der Feuchtigkeit im Hobbykeller Mangelbeseitigungsarbeiten durchgeführt hat, die im Juli 2008 abgeschlossen waren. Die durchgeführten Arbeiten der Kl. beruhten auf einem Vorschlag eines von ihr eingeholten Privatgutachtens. Soweit die Bekl. den Erfolg dieser Arbeiten bestreiten, hat das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergeben, dass erforderliche Abdichtungsmaßnahmen jedenfalls teilweise durchgeführt wurden, und dass die Luftfeuchtigkeit in den Hobbyräumen zum Zeitpunkt der Begutachtung auf normalem Niveau lag. Entsprechend den Ausführungen des Sachverständigen, dass ohne eine lückenlose Abdichtung auch in der Zukunft Feuchteschäden nicht ausgeschlossen sind, hat das Amtsgericht dieser fortbestehenden Gefahr dadurch Rechnung getragen, dass es eine Minderungsquote von 50 % der auf den Hobbykeller entfallenden Nettomiete angesetzt hat. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Quote ermessensfehlerhaft zu niedrig bemessen wäre.

Eine höhere Minderungsquote ist auch nicht im Hinblick auf § 1 Ziff. 5 des Mietvertrages geboten. Soweit dort den Bekl. die Nutzung des Hobbykellers zu gewerblichen Zwecken erlaubt wird, kann dieser Erlaubnis nicht entnommen werden, dass die Kl. damit zugleich eine Eignung der Souterrainräume für den von den Bekl. verfolgten gewerblichen Zweck und insbesondere eine Eignung für das Aufstellen von hochsensiblen elektronischen Geräten zusichern wollte. Die Räume werden im Mietvertrag als „Hobbykeller" und nicht als Gewerberäume bezeichnet, und bereits an der deutlich geringeren Miete für die Fläche im Souterrain lässt sich ersehen, dass die Kl. nicht eine uneingeschränkte Nutzbarkeit der Souterrainfläche als Gewerberaum schulden wollte.

Der Umstand, dass die Bekl. zum Zeitpunkt der akuten Durchfeuchtung Möbel aus dem Souterrain im Hochparterre abstellen mussten und hierdurch das Hochparterre in seiner Gebrauchstauglichkeit beeinflusst wurde, ist mit den vom Amtsgericht angesetzten Minderungsquoten bereits abgegolten.

c) Der hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch der Bekl. wegen Verdienstausfalls in Höhe von 18.793 € besteht nicht. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts zu dem im Vertrag enthaltenen Ausschluss der verschuldensunabhängigen Haftung der Kl. für anfängliche Mängel (§ 1 Ziff. 6) Bezug genommen werden. Soweit die Bekl. in der Berufungsbegründung den Schadensersatz nunmehr darauf stützen, dass sich die Kl. mit der Mangelbeseitigung in Verzug befunden habe, fehlt es jedenfalls an der erforderlichen Kausalität. Die von den Bekl. angenommenen Aufträge sind nach ihrem Vortrag deshalb geplatzt, weil sie diese aufgrund des Wassereintritts Ende Mai 2007 und nicht etwa aufgrund einer verzögerten Mangelbeseitigung nicht fertig stellen konnten. Die Abgabetermine für die Produktionen lagen zwischen Ende Juni und Mitte August 2007. Da die Instandsetzung des Mangels umfangreiche Arbeiten erforderte und zuvor zeitaufwendige Ermittlungen zur Schadensursache betrieben werden mussten, wären die Bekl. mit ihren Produktionen auch dann nicht rechtzeitig fertig geworden, wenn die Kl. unverzüglich mit den entsprechenden Maßnahmen nach Wassereintritt begonnen hätte.

Danach errechnet sich der Zahlungsanspruch der Kl. wie folgt: [...]

d) Die fristlose Kündigung der Kl. vom 9.12.2009 ist wirksam, da die Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung mit den vollen Mieten für Januar, November und Dezember 2009 im Verzug waren. Ein vollständiger Einbehalt der Miete kommt selbst bei Berücksichtigung eines (damals noch bestehenden) Zurückbehaltungsrechts nicht in Betracht.

e) Die Widerklage hat in der Sache keinen Erfolg. Ein Instandsetzungsanspruch gem. § 535 Abs. 1 BGB steht den Bekl. aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu.

Im Innenstadtbereich von Berlin muss der Mieter im Regelfall mit durch Entkernungsarbeiten ausgelösten Lärm- und Schmutzimmissionen rechnen und kann deshalb nicht die Miete mindern, entschied das Landgericht Berlin. Außerdem ist der Entscheidung zu entnehmen: Beim Hobbykeller ist auf die dafür vereinbarte Miete abzustellen und Mängel berechtigen nicht zum vollständigen Einbehalt der Miete.

Der Mieter einer Wohnung im Innenstadtbereich von Berlin minderte die Miete wegen der Lärm- und Schmutzimmissionen, die von der Entkernung des gegenüberliegenden Gebäudes ausgingen, außerdem wegen eines Wasserschadens in dem von ihm angemieteten Hobbykeller, dessen gewerbliche Nutzung ihm vom Vermieter gestattet worden war. Der Vermieter räumte dem Mieter eine Minderung von 15 % für die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten ein, womit der Mieter nicht einverstanden war. Ferner hielt er eine Minderung von mehr als 50 % der Hobbykellermiete trotz zwischenzeitlich vorgenommener Abdichtungsarbeiten für gerechtfertigt. Als der Mieter die Miete für Januar, November und Dezember 2009 vollständig einbehielt, kündigte der Vermieter fristlos.

Der Klage des Vermieters auf Nachzahlung der Mieten für Juni 2007 bis April 2010 wurde unter Berücksichtigung der vom Vermieter eingeräumten Minderung von 15 % für die Wohnung und einer Minderung von 50 % der Hobbykellermiete stattgegeben; ferner wurde der Mieter zur Räumung verurteilt. Gegen das entsprechende erstinstanzliche Urteil richtete sich die Berufung des Mieters.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung im Wesentlichen zurück. Eine höhere als die freiwillig zugestandene Minderung von 15 % für die durch Entkernungsarbeiten ausgelösten Lärm- und Schmutzimmissionen sei nicht gerechtfertigt, weil ein Wohnraummieter im Innenstadtbereich von Berlin im Regelfall mit derartigen Beeinträchtigungen rechnen müsse. Weil er diese 15 % Minderung zugestanden habe, müsse sich der Vermieter auch daran festhalten lassen.

Eine höhere Minderung als 50 % der Miete für den Hobbykeller wegen der trotz der Abdichtungsmaßnahmen verbleibenden Gefahr von Feuchteschäden im Hobbykeller komme auch unter dem Gesichtspunkt nicht in Betracht, dass der Mieter diesen zu gewerblichen Zwecken genutzt habe. Denn durch die entsprechende Gestattung seitens der Vermieter habe sich der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch nicht erweitert. Da der Mieter für drei aufeinanderfolgende Monate die Miete komplett einbehalten habe, sei die fristlose Kündigung durch den Vermieter – unabhängig von einem noch bestehenden Zurückbehaltungsrecht des Mieters – berechtigt gewesen, so dass der Mieter zu Recht zur Räumung verurteilt worden sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Hinsichtlich der Minderung für Lärm- und Schmutzimmissionen entspricht die Entscheidung der Rechtsprechung, dass vorher absehbare Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören (vgl. auch OLG Düsseldorf,´Urteil vom 11. März 2008, I-24 U 152/07, ZMR 2008, 710; LG Gießen, Urteil vom 15. Dezember 2010, 1 S 210/10, ZMR 2011, 384; LG Berlin, Urteil vom 22. März 2007, 12 O 47/06 [Einzelrichter], GE 2009, 719; LG Berlin, Urteil vom 17. März 2009, 63 S 397/08, GE 2009, 847; LG Berlin, Urteil vom 9. November 2007, 63 S 155/07, GE 2008, 268; LG Berlin, Urteil vom 2. April 2007, 62 S 82/06, GE 2007, 1188; LG Berlin, Urteil vom 28. August 2006, 62 S 73/06, WuM 2007, 386).

Hinsichtlich des Hobbykellers stellt die Kammer zu Recht darauf ab, dass die Gestattung der gewerblichen Nutzung nicht den vertragsgemäßen Gebrauch erweitert, so dass die Minderung nach der dafür vereinbarten Miete zu berechnen war.