Minderung

Minderung; Flächenabweichung; Objektbeschreibung; Zusicherung

1. Auch bei der Vermietung einer Wohnung oder von Gewerberaum kann die Zusicherung einer bestimmten Größe die Zusicherung einer Eigenschaft sein.

2. Eine bloße Flächenangabe oder Größenangabe ist noch keine Zu-sicherung, sondern stellt lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts dar.

Die Bekl. beruft sich ohne Erfolg auf Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 2 BGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft.

Hinsichtlich der Minderung beruft sich die Bekl. auf die Formulierung im Mietvertrag § 1 Nr. 1, wie er im angefochtenen Urteil wiedergegeben ist, sowie darauf, daß in dem Angebot des Maklers H. als Miete eine Grundmiete von 10,00 DM/m2 im Monat zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer, Kellerräume 6,00 DM/m2, Pkw-Plätze auf Anfrage angegeben ist.

Die Bekl. ist der Auffassung, daß die Formulierung im Mietvertrag die Zusicherung einer Eigenschaft, nämlich einer bestimmten Größe, sei. Nach § 537 Abs. 2 steht bei der Vermietung eines Grundstücks die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleich. Auch bei der Vermietung einer Wohnung oder von Gewerberaum kann die Zusicherung einer bestimmten Größe die Zusicherung einer Eigenschaft sein. Voraussetzung aber ist in jedem Falle, daß eine bestimmte Größe "zugesichert" ist. Zusicherung ist eine vertraglich bindende Erklärung, für die Richtigkeit auch ohne Verschulden einstehen zu wollen; das geht über die bloße Beschreibung der Sache weit hinaus.

Das Landgericht hat für seine Auffassung, daß eine Flächenangabe in dem Mietvertrag eine Zusicherung darstelle, zwar die Darstellung von Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. (II 130 und II 259) auf seiner Seite. Der Ausgangspunkt von Sternel ("... denn die Flächenangabe wird kraft Gesetz als Zusicherung gewertet") ist aber unzutreffend. Die bloße Flächenangabe bzw. die Angabe einer bestimmten Größe stellt lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts dar. Eine Haftung des Vermieters nach § 537 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 BGB tritt nur dann ein, wenn die bestimmte Größe zugesichert wird. Eine solche Zusicherung der Kl. ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen. Es liegt nicht einmal der von Sternel (a.a.O.) behandelte Fall einer bloßen Flächenangabe vor.

Der Passus "Vereinbart mit 500 m2" ist keine (einseitige) Angabe des Vermieters, sondern eine Einigung der Parteien über die Größe der Mieträume. Dabei ist zu beachten, daß die Formulierung "Vereinbart mit" auch in § 1 Nr. 1 c verwendet wird. Dort, wo zwei Stellplätze mitvermietet sind, heißt es: "Vereinbart mit 0 m2". Die beiden Stellplätze, für die ein Mietzins von je 70,00 DM monatlich zu zahlen ist, haben aber tatsächlich eine bestimmte Größe. Wenn also für die zwei Stellplätze im Vertrag eine Größe von 0 m2 vereinbart wird, dann handelt es sich um eine Fiktion. Die gleiche Wirkung hat die Regelung in § 1 Nr. 1 a des Vertrages. Es wird fingiert, daß die vermieteten Räume im vierten Obergeschoß vorn unabhängig von ihrer tatsächlichen Größe eine solche von 500 m2 haben. Ebensowenig wie die Kl. zusichert, daß die Stellplätze 0 m2 haben, sichert sie zu, daß die Räume im vierten Obergeschoß vorn 500 m2 haben. Der Mietvertrag enthält keine "Angabe" einer Flächengröße, sondern die Vereinbarung einer solchen. Wäre es den Parteien oder einer von ihnen auf die wirkliche Größe angekommen, hätte die Vereinbarung darüber keinen Sinn. Die Vereinbarung hat nur den Sinn, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Mietfläche - unabhängig von der Wirklichkeit - mit 500 m2 festzulegen.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume. Im Verlauf des Mietverhältnisses wollte der Mieter die Miete mindern, weil die Räume angeblich nicht so groß waren wie vereinbart. Eine Fallgestaltung, die häufiger vorkommt.

Zwar kann auch bei der Vermietung einer Wohnung oder bei der Vermietung von Gewerberaum die Zusicherung einer bestimmten Größe der Räume die Zusicherung einer Eigenschaft sein - mit dann negativen Konsequenzen für den Vermieter, wenn sich hinterher herausstellt, daß die Räume tatsächlich kleiner sind.

Wie das Kammergericht aber in einer Entscheidung vom 6. Juli 1992 befand, kann man die in Mietverträgen üblichen Formulierungen, wonach eine bestimmte Fläche "vereinbart" wird oder wo auch nur eine Größenangabe gemacht wird, nicht als Zusicherung einer bestimmten Größe werten.

Zusicherung, so das Kammergericht, sei eine vertraglich bindende Erklärung, für die Richtigkeit auch ohne Verschulden einstehen zu wollen; das gehe über die bloße Beschreibung der Sache weit hinaus.

Gerade solche Formulierungen wie "vereinbart mit ... m2" stellten eine Einigung der Parteien über die Größe der Mieträume dar. Es handelte sich dabei um eine Fiktion, die nur den Sinn habe, die wahre Größe der Räume dem Streit der Parteien zu entziehen und die Mietfläche - unabhängig von der Wirklichkeit - festzulegen.