Minderung

Minderung; Mängelanzeigepflicht

Nach Brandstiftung in einer Gaststätte kann sich ein Mieter nur dann erfolgreich auf eine Mietzinsbefreiung berufen, wenn er den Vermieter schon früher über Steinwürfe, Gerüchte und Bedrohungen gegenüber deren Pächter informiert hatte.

Der Kl. ist Eigentümer des Hauses X in Berlin. Er vermietete durch schriftlichen Vertrag vom 22. Oktober 1987 in diesem Haus belegene Räume zum Betrieb einer Gastwirtschaft an die Bekl. Diese verpachtete die Gaststätte nebst Inventar durch Vertrag vom 5. September 1988 an G.

Im April 1989 wurden an zwei verschiedenen Tagen Fensterscheiben des Lokals durch Steinwürfe beschädigt; in dem einen Fall war ein Zettel be-festigt, auf dem ein Unglück angedroht wurde. Zugleich wurde in einem an-deren Lokal der W.-Straße das Gerücht verbreitet, die Pächterin werde demnächst einen Brandsatz in das Lokal im Hause des Kl. werfen. Die Pächterin teilte diese Sachverhalte dem Polizeipräsidenten mit und wies darauf hin, daß sie verreise und befürchte, daß während ihrer Abwesenheit mit weiteren Sachbeschädigungen zu rechnen sei. Der Kl. erfuhr von alledem nichts. In der Nacht vom 31. Mai zum 1. Juni 1989 wurden die Gaststättenräume durch einen dort entstandenen Brand zerstört. Die Po-lizei ermittelte bisher keinen Täter, stellte aber fest, daß eine vorsätzliche Brandstiftung vorgelegen habe und die Täter nicht gewaltsam in die Räu-me eindringen konnten. Die Bekl. zahlte für die Monate Juni bis einschließlich November 1989 an den Kl. nicht den vereinbarten monatlichen Pacht-zins von 2.700 DM.

Dem Kl. steht nach dem unstreitigen Sachverhalt der begehrte Mietzins für die Monate Juni, Juli und August 1989 gegenüber der Bekl. zu.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Mieträume mit einem Feh-ler behaftet waren, der ihre Tauglichkeit zum Gebrauch als Gaststätte auf-gehoben hat, § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Brand, der die Untauglichkeit der Räume hervorgerufen hatte, hätte nur dann zur Befreiung der Bekl. von der Mietzahlungspflicht geführt, wenn die Bekl. dem Kl. Ende April 1989 Mitteilung von den Steinwürfen, den Gerüchten und den Bedrohungen ih-rer Pächterin gemacht hätte, §§ 545, 549 Abs. 3 BGB.

Die Steinwürfe am 24. und 28. April 1989 sowie der in einem Fall daran be-festigte Zettel mit der Androhung, daß ein Unglück geschehen werde, er-forderten bereits Vorkehrungen zum Schutze der Mieträume gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr, zumal die Pächterin ab 5. Mai 1989 für die Dauer eines Monats wegen Urlaubs sich nicht mehr in den Räumen auf-hielt. Dies entsprach auch der Überzeugung der Pächterin, die sich des-halb schriftlich unter dem 5. Mai 1989 an die Polizei wandte. Diese Anzeige ist aber nicht ausreichend, um eine Anzeige an den Vermieter zu ersetzen. Die Bekl. hat auch für ein etwaiges Versäumnis der Pächterin ihr gegenüber einzustehen, denn sie haftet nach § 549 Abs. 3 BGB für das Verschul-den ihrer Pächterin gegenüber dem Kl. (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Seite 355 Rn. 287; MünchKomm BGB, 2. Aufl., § 545 Rn. 7; BGHZ 68, 282, 284, 287). Die unterlassene Anzeige an den Kl. durch die Bekl. war auch ursächlich dafür, daß der Kl. außerstande war, Abhilfe zu schaffen. Er wäre nämlich in der Lage gewesen, insbesondere wegen der Abwesenheit der Pächterin, Maßnahmen zum Schutze der vermieteten Räume zu treffen. Dabei kann dahingestellt bleiben, auf welche Weise er solche ergriffen hätte, und ob diese mit voller Sicherheit auch zum Erfolg geführt hätten. Entscheidend ist, daß er überhaupt bei einer Anzeige in der Lage war, Vor-kehrungen zum Schutze der Räume zu treffen. Daran besteht hier offenkundig kein Zweifel. Denn er hätte einen Wächter oder eine Wachgesellschaft mit der laufenden Überwachung betrauen können (BGH in NJW 1987, Seite 1072, 1074 insbesondere zu IV Nr. 2). Demnach schuldet die Bekl. die Mieten für Juni, Juli und August 1989 mangels eines Minderungsanspruchs gegenüber dem Kl. in voller Höhe.