Minderung, Wohnflächenabweichung

1. Ist im Mietvertrag die Größe der Wohnung mit "ca. 33 Quadratmeter" angegeben, handelt es sich um eine bloße Objektbeschreibung.

2. Ist die Wohnung tatsächlich kleiner, liegt kein Fehler vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt.

1. Der Bekl. ist zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnräume verpflichtet, denn der Kl. hat das bestehende Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 17. Juni 1993 rechtswirksam beendet (§§ 556, 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die fristlose Kündigung war wirksam, weil sich der Bekl. zu diesem Zeitpunkt mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war der Bekl. nämlich nicht berechtigt, den Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung wegen der Differenz zwischen der Flächenangabe im Mietvertrag und deren tatsächlicher Größe zu mindern, da hier ein Fehler in der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB nicht liegt und eine Zusicherung gemäß § 537 Abs. 3 BGB hinsichtlich der Größe nicht abgegeben worden ist.

In der Beschreibung der Mietwohnung in dem Zeitungsinserat und anläßlich der Besichtigung durch die Maklerin sowie in der Angabe der Größe in dem Mietvertrag mit "ca. 33 qm" können keine vertraglich bindenden Erklärungen gesehen werden, aus denen ersichtlich ist, daß der Vermieter für die angegebene Größe der Mietwohnung einstehen wollte (vgl. LG Münster, DWW 1990, 310, wonach "ca.-Angabe" gegen Zusicherung spricht).

Vielmehr handelt es sich um bloße Objektbeschreibungen, weil nicht ersichtlich ist, daß im Rahmen der Vertragsverhandlungen besonderer Wert auf eine bestimmte Größe gelegt wurde. Hinzu kommt noch, daß der Kl. gegenüber der Mutter des Bekl. auf deren Nachfrage Angaben zur Größe der beiden Haupträume gemacht hat, die von den tatsächlichen Verhältnissen gar nicht so sehr abweichen, wie die Angaben im Mietvertrag (Beklagtenvortrag = 16,92 qm, Klägerdarstellung gegenüber der Mutter des Bekl. = 22,24 qm). Angesichts dieser vor Abschluß des Mietvertrages gemachten Größenangaben, die von der Circa-Angabe im Mietvertrag erkennbar abweichen, konnte der Bekl. nicht annehmen, daß der Kl. ihm die Größe der Wohnung vertraglich zusichern wollte.

In der Flächenabweichung der von dem Bekl. vor Abschluß des Mietvertrages besichtigten Wohnung liegt auch kein Fehler der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB, denn es ist nicht ersichtlich, daß dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Räume zum Wohnen in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt war (vgl. Kammerurteil in ZMR 1987, 95).

Der Bekl. war daher nicht berechtigt, den vereinbarten Mietzins wegen eines Fehlers der Mietsache beziehungsweise wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft zu mindern.

Soweit sich der Bekl. auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft und hilfsweise vorträgt, der Mietzins müsse der tatsächlichen Wohnungsgröße angepaßt werden, geht auch dieser Einwand fehl, denn es ist nicht erkennbar, daß der Kl. die Wohnung zu einem geringeren Mietzins angeboten und vermietet hätte, wäre auch er bei Vertragsabschluß von einer Wohnungsgröße von 22 qm ausgegangen. Eher im Gegenteil folgt aus der Vereinbarung des Mietzinses nach erfolgter Besichtigung der Wohnung, daß diese dem Bekl. den vereinbarten Mietzins "wert" war.

Der Einwand des Bekl., zu dieser Besichtigung wie letztlich auch zum Abschluß des Mietvertrages habe der Kl. durch die Beschreibung und Anpreisung der Wohnung ihn, den Bekl., veranlaßt, steht dem Erfolg der Klage ebenfalls nicht entgegen, denn der Bekl. macht nicht geltend, er hätte den Vertrag angefochten oder aus solchen Gründen gekündigt.

Dafür, daß die Mietzinsvereinbarung preisrechtlich nicht zulässig und wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG beziehungsweise § 302 a StGB teilweise nichtig ist, hat der Bekl. hinreichende Tatsachen nicht vorgetragen. Es liegen bei dem vereinbarten Mietzins und der vom Kl. geltend gemachten Flächengröße auch keine Umstände vor, aus denen die Kammer zu schließen hätte, eine unzulässige Mietpreisüberhöhung sei offensichtlich und deshalb ohne weiteres anzunehmen.

Der Bekl. war folglich zur Zahlung des mit dem Kl. vereinbarten Mietzinses in ungekürzter Höhe verpflichtet. Wegen der dennoch erfolgten Kürzungen des Mietzinses in der Zeit von Dezember 1992 bis Juni 1993 in Höhe von insgesamt 2.185 DM war er zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung mit einer den Mietzins für zwei Monate übersteigenden Summe in Verzug.

Den Eintritt des Verzuges hat der Bekl. auch zu vertreten, denn er kann nicht mit Erfolg geltend machen, an der auf einem Rechtsirrtum beruhenden Minderung des Mietzinses treffe ihn kein Verschulden. Wie der Bekl., der inzwischen sein juristisches Assessorexamen abgelegt hat, aus seiner Ausbildung wissen konnte, sind an das Vorliegen einer zugesicherten Eigenschaft hohe Anforderungen zu stellen. Der Bekl. mußte also damit rechnen, daß das zuständige Gericht den Vertragstext und die Umstände des Vertragsschlusses anders als der Bekl. würdigen und das Vorliegen einer vertraglichen Zusicherung verneinen könnte. Der Bekl. hat damit auf eigenes Risiko vor rechtskräftiger gerichtlicher Klärung dieser Frage den Mietzins gemindert, sein diesbezüglicher Rechtsirrtum entschuldigt ihn nicht.

Aus dem seine Rechtsansicht stützenden Urteil des Amtsgerichts vom 25. August 1993 kann der Bekl. ebenfalls keine Entschuldigungsgründe herleiten, denn die rechtliche Würdigung des Amtsgerichts entspricht keineswegs der herrschenden Meinung (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdn. 180 m. w. N.). Darüber hinaus erfolgte die Minderung des Mietzinses nicht im Vertrauen auf die Richtigkeit der Entscheidung des Amtsgerichts, denn diese erging erst Monate nach Beginn der streitigen Mietzinsminderungen.

Andere Entschuldigungsgründe sind nicht ersichtlich.

Ein Mieter hatte mit dem Zollstock nachgemessen. In der Zeitungsanzeige und im Mietvertrag war die Wohnfläche mit ca. 33 qm angegeben; der Mieter ermittelte eine erheblich geringere Wohnfläche. Er minderte die Miete und meinte, es liege ein Fehler vor.

Nach der fristlosen Kündigung verurteilte ihn allerdings das Landgericht in seinem Urteil vom 16. Mai 1994 zur Räumung, denn ein Minderungsrecht stand ihm nicht zu. Die Beschreibung der Wohnung war keine Zusicherung einer Eigenschaft; gerade aus der ca.-Angabe folgt, daß keine bindende Erklärung des Vermieters beabsichtigt ist. Das Landgericht verneinte auch einen entschuldbaren Rechtsirrtum des Mieters, der als Jurist hätte erkennen müssen, daß hohe Anforderungen an das Vorliegen einer zugesicherten Eigenschaft gestellt werden.