Minderung

Minderung; Mangel; Altbau; Schallisolierung; Lärmbelästigung; Mietereinbauten

1. Nur eine substantiierte Darlegung von Lärmbelästigungen berechtigt den Mieter zur Minderung; ein Tatsachenvortrag, wonach fast rund um die Uhr Geräusche, Unterhaltungen und Gähnen aus der Nachbarwohnung zu hören sei, ist zu pauschal.

2. Der Vermieter schuldet eine Nachbesserung der Schalldämmung regelmäßig nur dann, wenn die Geräuschbelästigung unzumutbar ist.

3. Der Mieter hat nur ausnahmsweise einen Anspruch, daß der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung genehmigt.

Die Berufung der Bekl. ist statthaft. Hinsichtlich der widerklagend geltend gemachten Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen war für den Rechtsmittelstreitwert jeweils vom 36fachen eines fiktiven Minderungsbetrages auszugehen. Zusammen mit dem Wert der Zahlungsklage war demnach die Berufungssumme des § 511 a Abs. 1 ZPO erreicht. Die Berufung ist außerdem form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Die mithin zulässige Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Denn die Bekl. ist den Kl. gegenüber zur Zahlung der geltend gemachten Mieterückstände in Höhe von insgesamt 364,80 DM verpflichtet. Auch hinsichtlich der Widerklage war die Berufung der Bekl. erfolglos: Sie kann von den Kl. weder die Instandsetzung der Schallisolierung noch deren Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verlangen.

Die Kl. haben gemäß § 535 Satz 2 BGB Anspruch auf Zahlung des vertrag lich vereinbarten Mietzinses für den Zeitraum Juli bis September 1994. Die Bekl. schuldet den Mietzins ungekürzt; ungeachtet der behaupteten Lärmbelästigung durch die Mitmieter war sie - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - zur Minderung des Mietentgelts i. S. d. § 537 Abs. 1 BGB nicht berechtigt. Grundsätzlich können zwar auch äußere Einwirkungen auf die Mietsache wie Lärmimmissionen einen Mangel i. S. d. § 537 BGB darstellen, das heißt die Tauglichkeit der Mietsache zu deren vertragsgemäßem Gebrauch einschränken. Selbst solche Lärmbelästigungen, die von Mitmietern ausgehen, können als Mangel der Mietsache zur Minderung berechtigten (vgl. Sternel, Mietrecht II Rz. 518: "Drittwirkungen").

Vorliegend hat die Bekl. zur Minderung berechtigende Lärmeinwirkungen jedoch nicht substantiiert dargetan, wobei an die Substantiierungspflicht bereits deshalb keine zu geringen Anforderungen zu stellen sind, weil nicht jede Geräuscheinwirkung zur Minderung berechtigt; übliche Umwelt- und Wohngeräusche, sogenannte sozialadäquate Lärmbelästigungen, muß der Mieter - in entsprechender Anwendung des § 906 Abs. 1 BGB - hinnehmen. Bei einer nur unerheblichen Tauglichkeitsminderung ist überdies nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Minderung des Mietzinses ausgeschlossen. Der Vortrag der Bekl. erlaubt jedoch keine rechtliche Beurteilung, ob die behaupteten Lärmeinwirkungen erheblich waren bzw. über das übliche Maß hinausgingen. Die Kammer sähe sich außerdem außerstande, anhand des Tatsachenvortrags einen Minderungsbetrag festzulegen. Die Behauptung, "fast rund um die Uhr" seien Geräusche, Unterhaltungen, "Gähnen" usw. aus der Nachbarwohnung zu hören, ist zu pauschal. Mangels ausreichender Substantiierung hat bereits das Amtsgericht die Beweisangebote der Bekl. zu Recht unberücksichtigt gelassen. Die Vernehmung der angebotenen Zeugen käme einer unzulässigen Ausforschung gleich. - Soweit sich die Bekl. aber wegen der notwendigen Substantiierung nunmehr auf die mit der Berufungsbegründung überreichte "Lärmliste" beruft, kann dies bereits deswegen nicht genügen, weil dieses Lärmprotokoll erst ab April 1995 geführt worden ist; für den relevanten Zeitraum von Juli bis September 1994 sind keine Angaben enthalten. Hinsichtlich der Entscheidung über die Klageforderung war das angefochtene amtsgerichtliche Urteil somit nicht zu beanstanden.

Die Berufung der Bekl. bleibt auch hinsichtlich der Widerklage ohne Erfolg: Die Bekl. kann von den Kl. nicht verlangen, Instandsetzungsmaßnahmen zur Verbesserung der Schallisolierung durchzuführen. Ein solcher Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 536 BGB. Dabei kann die prozessuale Schwierigkeit, daß die Instandsetzung der Schallisolierung in dem ursprünglich selbständig geführten, später zu 14 C 480/94 hinzuverbundenen Verfahren 5 C 481/94 von beiden Mietern gemeinsam geltend gemacht wurde, die angefochtene Entscheidung (Widerklageabweisung) jedoch nur gegen die hiesige Bekl. ergangen ist, so daß die Widerklage des Mitmieters der Bekl. noch beim Amtsgericht anhängig sein dürfte, dahinstehen. Denn ein Anspruch der Mieterseite auf Instandsetzung der Schalldämmung besteht jedenfalls materiellrechtlich nicht. Zum Zwecke der Gebrauchsgewährung, die der Vermieter dem Mieter gemäß § 535 Satz 1, 536 BGB schuldet, gehört zwar auch eine Art "Störungsschutz"; das heißt der Mieter ist vor Lärmimmissionen Dritter, auch der Mitmieter, durch geeignete Maßnahmen zu schützen (Palandt-Putzo, zu § 535 BGB, Rz. 19). Zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands kann es also durchaus notwendig werden, Maßnahmen zur Verbesserung der Schallisolierung zu ergreifen. Eine Nachbesserung der Schalldämmung schuldet der Vermieter jedoch regelmäßig nur dann, wenn die Lärmeinwirkung ein unzumutbares Maß angenommen hat. Der Mieter hat dagegen keinen Anspruch, daß die bestehende Schallisolierung stets den modernsten Standards entsprechend nachgebessert wird. Daß diese "Schmerzgrenze" vorliegend überschritten ist, vermochte die Kammer aufgrund des Vortrags der Bekl. jedoch nicht festzustellen.

Darüber hinaus hat die Bekl. keinen Nachweis dafür angetreten, daß die von ihr beklagten Lärmeinwirkungen tatsächlich auf einer mangelhaften Schallisolierung beruhen. Für die Behauptung, der unstreitig vertragsgemäße Zustand bei Überlassung der Mieträume im Jahre 1984 sei hinsichtlich der Schallisolierung nachträglich mangelhaft geworden, trägt sie je-doch die Darlegungs- und Beweislast. Soweit sich die Bekl. zum Nachweis aber auf die bereits angesprochene "Lärmliste" beruft, ist dieser Vortrag wohl nicht geeignet, die mangelhafte Schallisolierung zu belegen. Denn unüblich laute Wohngeräusche von Mitmietern, lautes Reden, aufgedrehte Musik etc. wird man in einer Etagenwohnung auch dann vernehmen, wenn die Schallisolierung den neuesten DIN-Vorschriften entspricht.

Die angefochtene Entscheidung ist schließlich auch hinsichtlich der Abweisung des Widerklageantrages zu 2) nicht zu beanstanden. Dabei können prozessuale Fragen wie die Aktivlegitimation der Bekl. bzw. der Umstand, daß die Widerklage lediglich im Namen der Bekl. um den Antrag zu 2) erweitert worden ist, wiederum dahinstehen. Denn ein Anspruch darauf, daß die Kl. einer Mietermodernisierung, genauer gesagt dem Einbau einer Gasetagenheizung, zustimmen, besteht bereits in materiellrechtlicher Hinsicht nicht.

Streng genommen existiert für den Anspruch des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen in eigener Regie durchführen zu lassen, keine Anspruchsgrundlage, weshalb ein solcher Anspruch teilweise überhaupt ab gelehnt wird (Nachweise bei Sternel, Mietrecht, II Rz. 220). Die Rechtsprechung hat einen derartigen Anspruch des Mieters, seine Wohnung selbst modernisieren zu dürfen, in Einzelfällen über Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise zugelassen, wenn kein zwingender Grund besteht, daß der Vermieter dem Mieter die verbesserte Nutzung des Mietobjekts verweigern darf. Ausnahmen sind insbesondere bei Einbau einer Gasetagenheizung anstelle von Kohleöfen zugelassen worden (z. B. LG Berlin GE 1981, 156). Es müssen allerdings bereits wegen des Ausnahmecharakters von § 242 BGB und nicht zuletzt, weil jede Modernisierung eine Vertragsänderung darstellt, enge Grenzen gezogen werden.

Vorliegend hat die Bekl. keinerlei Gründe für ihr Vorhaben, eine Gasetagenheizung einbauen zu lassen, vorgetragen, so daß der Kammer eine rechtliche Wertung, ob die Verweigerung der Zustimmung durch die Kl. hier ausnahmsweise treuwidrig ist, verwehrt war. Es ist nichts dargelegt worden, was den Schluß zuließe, daß die Bekl. mit der bestehenden Heizmöglichkeit unzufrieden ist, daß die Heizung unzureichend arbeitet bzw. unwirtschaftlich ist etc. - Ganz abgesehen davon, daß nach ständiger Rechtsprechung der Kammer der Vermieter jedenfalls nur gegen Zahlung einer Sicherheitsleistung zur Zustimmung verpflichtet ist, kann somit nach dem Beklagtenvorbringen nicht davon ausgegangen werden, daß die Verweigerung der Vermieterzustimmung Treu und Glauben widerspricht.

Soweit die Bekl. dagegen einwendet, den gleichfalls im Haus wohnenden Mietern S./B. sei der Einbau einer Gasetagenheizung aber erst vor wenigen Monaten gestattet worden, geht dieser Einwand ins Leere; denn die Kl. haben unwidersprochen dargelegt, daß die in dieser Wohnung seit mehreren Jahren vorhandene Gasetagenheizung lediglich erweitert wurde. Nach alledem kann schließlich dahinstehen, ob der Vortrag der Kl., vermieterseits sei der Einbau einer zentralen Heizungsanlage für das ganze Haus geplant, ausreichend substantiiert bzw. erheblich wäre.

Ein Mieter beklagte die mangelhafte Schallisolierung in seiner Wohnung und behauptet, fast rund um die Uhr könne er Geräusche des Nachbarn und auch dessen Gähnen hören. Er minderte deshalb die Miete, woraufhin der Vermieter mit Erfolg klagte.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 13. Juli 1995, das Vorbringen des Mieters sei zu pauschal. Er hätte im einzelnen nach Tag und Uhrzeit vorbringen müssen, welche Geräusche zu hören seien. Auch die Klage des Mieters auf bessere Isolierung wies das Landgericht ab. Eine Nachbesserung der Schalldämmung schuldet der Vermieter nur ausnahmsweise. Schließlich blieb der Mieter auch zu einem weiteren Begehr erfolglos, wonach er vom Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung verlangt hatte. Das Gericht meinte, dazu müsse der Mieter schon nähere Umstände vortragen, warum er die Heizung einbauen wollte.