Minderung

Minderung; Anscheinsbeweis für Mängel; Minderungsquote; Annahmeverzug; undichte Doppelfenster; gelöste Parkettstäbe; geringer Wasserdruck; mangelhafte Elektroinstallation; Kabelfernsehen

1. Beseitigt der Vermieter die von den Mietern angezeigten Mängel, spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass die Mängel auch in der - von den Mietern behaupteten - Zeit vor Mängelbeseitigung vorhanden waren.

2. Der Vermieter ist für den von ihm behaupteten Annahmeverzug der Mieter mit der Mängelbeseitigung darlegungs- und beweispflichtig.

3. War die Wohnung unstreitig bei Mietvertragsbeginn mit Parkett ausgelegt, ist dieses Mietgegenstand.

4. Undichtigkeiten der Doppelkastenfenster, gelöste Stäbe des Parketts in einem Zimmer, Funktionsunfähigkeit des Kabelfernsehens, zu geringer Wasserdruck, nicht fest verankerter Waschmaschinenanschluss sowie mangelhafte Elektroinstallation berechtigen insgesamt zur Minderung der Bruttomiete um 15 %.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung von restlichem Mietzins für die Monate Dezember 2008 bis März 2010 und auf Zahlung einer Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Anspruch.

Der Mietzins beträgt monatlich brutto 1.003,17 €. In den Monaten Dezember 2008 bis März 2010 zahlten die Bekl. monatlich nur 853,18 €, indem sie den Mietzins monatlich in Höhe 149,99 € minderten.

Die Nebenkostenabrechnung 2006 endete mit einem Guthaben der Bekl. in Höhe von 54,86 €. Die Heizkostenabrechnung 2007/2008 endete mit einer Nachzahlung zu Lasten der Bekl. in Höhe von 55,82 €.

Unter Einrechnung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2006 begehrt der Kl. von den Bekl. restlichen Mietzins für die Monate Dezember 2008 bis März 2010 und Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Höhe von insgesamt 2.400,80 € [...]

Die Bekl. zeigten der Hausverwaltung der Vermieterin mit Schreiben vom 29. Juni 2007 Mängel am Parkett im vorderen Zimmer, an den Fenstern der Wohnung, die in erheblichem Maße Feuchtigkeit durchlassen sollen, ein nicht funktionierendes Kabelfernsehen, unterdimensionierte Wasserleitung in der Küche, die ein ordnungsgemäßes Betreiben des Geschirrspülers nicht ermögliche, einen nicht fest verankerten Waschmaschinenwasserzulauf und -ablauf sowie einen nicht ordnungsgemäß funktionierenden Balkonablauf an. [...] Die Bekl. mahnten die Mängelbeseitigung mit Schreiben vom 3. September 2007, 18. April 2008 und 24. März 2009 an.

Im Schreiben vom 24. März 2009 teilten sie mit, dass von der Elektroinstallation erhebliche Gefahr ausgehe, regelmäßig Sicherungen und Birnen durchknallten. [...]

Dem Antrag des Kl. auf Zahlung von 2.400,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. April 2010 entsprechend ist gegen den Bekl. zu 2) ein Vollstreckungsbescheid ergangen, der dem Bekl. am 19. Mai 2010 zugestellt worden ist.

Gegen diesen Vollstreckungsbescheid hat der Bekl. zu 2) mit Schriftsatz vom 27. Juli 2010, bei Gericht am selben Tag eingegangen, Einspruch eingelegt.

Dem Bekl. zu 2) ist mit Beschluss vom 16. September 2010 hinsichtlich der Versäumung der Einspruchsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden. [...].

Der Kl. trägt vor, in der Mietwohnung seien minderungserhebliche Mängel nicht vorhanden gewesen. Die Wohnung hätten die Bekl. mit Teppichboden angemietet, diesen dann entfernt und den darunter befindlichen Parkettboden abgeschliffen und versiegelt. Diese Versiegelung sei durch einen Wasserschaden beeinträchtigt worden. Die Bekl. hätten keinerlei Anspruch auf eine neue Parkettversiegelung, diese sei auch nicht durchführbar, das Parkett könne lediglich ersetzt werden. Das Angebot, Fertigparkett zu verlegen, hätten die Bekl. abgelehnt, sie befänden sich daher in Annahmeverzug. Am 19. Juli 2010 sei festgestellt worden, dass sich einige kleine Stäbchen am Parkett gelöst hätten. Diese würden nunmehr in Absprache mit den Bekl. wieder verklebt werden. Das große Fenster im vorderen Zimmer sei bereits im November 2008 ausgetauscht worden. Das große sechsflüglige Fenster zum Innenhof weise leichte Mängel auf und werde instand gesetzt. Der angebotene Austausch der Fenster gegen moderne Kunststoffisolierglasfenster sei von den Bekl. abgelehnt worden. Auch hier befänden sich die Bekl. im Annahmeverzug. Am 19. Juli 2010 sei nunmehr festgestellt worden, dass der Wasserdruck in der Küche tatsächlich sehr niedrig sei. Es sei jedoch ein geringfügiger Mangel ohne Funktionsbeeinträchtigung. Auch sei festgestellt worden, dass der Waschmaschinenanschluss im Badezimmer nicht fest sei. Bei einer früheren Besichtigung sei dieser Mangel nicht festgestellt worden. Die Überprüfung der Elektroleitungen habe ergeben, dass diese im Wohn‑ und Schlafzimmer Mängel aufweisen, jedoch die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigen würden. Es bestehe bei Überlastung nur eine Gefahr für das Haus. [...]

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang unbegründet. Der Vollstreckungsbescheid war in diesem Umfang auch aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. nur einen Anspruch in Höhe von 0,96 € aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008. Denn in dieser Höhe haben die Bekl. substantiierte Einwendungen gegen die Klageforderungen nicht vorgetragen. Nach eigener Einlassung der Bekl. ist die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007/2008 in Höhe von 55,82 € begründet. Unstreitig besteht in Höhe von 54,86 € jedoch ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2006. Mit diesem Guthaben konnten die Bekl. wirksam die Aufrechnung mit der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung aufrechnen, mit der Folge, dass, soweit sich die Forderungen decken, diese erloschen sind, dem Kl. nur noch eine Forderung in Höhe von 0,96 € zusteht (§§ 387 ff. BGB).

Den geltend gemachten restlichen Mietzins aus den Monaten Dezember 2008 bis März 2010 kann der Kl. von den Bekl. dagegen nicht verlangen. Denn in Höhe der geltend gemachten Forderung war der Mietzins gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund von Mängeln der Mietsache gemindert.

Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass die Mietsache im streitigen Zeitraum Dezember 2008 bis März 2010 mit Mängeln behaftet war, dass die Doppelkastenfenster undicht waren, das Parkett im vorderen Zimmer durch gelöste Stäbe mangelhaft war, das Kabelfernsehen nicht funktionierte, der Wasserdruck so gering war, dass der Geschirrspüler nicht bedient werden konnte, der Waschmaschinenzu- und -ablauf in der Wand nicht fest verankert war, auch die Elektroinstallation mangelhaft war, so dass Birnen und Sicherungen durchknallten. Für diese Mängel im minderungserheblichen Umfang streitet bereits der Anscheinsbeweis zugunsten der Bekl. Denn der Umstand, dass die Bekl. unstreitig diese Mängel mit Schreiben vom 29. Juni 2007, 3. September 2007, 24. März 2009 angezeigt haben und die zweifelsfreie Tatsache, dass der Kl. diese Mängel unstreitig nunmehr auch beseitigen ließ, spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass diese Mängel im minderungserheblichen Umfang vorhanden und den Mietgebrauch beeinträchtigt haben. Der Kl. gesteht sogar zu, dass bei der Besichtigung am 19. Juli 2010 Mängel am Parkett (gelockerte Stäbe), am großen sechsflügligen Fenster im Zimmer zum Innenhof, an der Wasserversorgung, den Elektroanlagen im Wohnzimmer und Schlafzimmer (mit Gefahr für das Haus bei Überlastung) und der nicht fest verankerte Waschmaschinenanschluss festgestellt wurden. Für die Bekl. und den Anscheinsbeweis für die vorhandenen Mängel spricht weiter, dass der Kl. als Möglichkeit der Mängelbeseitigung zunächst selbst nur den Austausch des Parketts und den Austausch des großen sechsflügligen Fensters und des Fensters im Kinderzimmer ansah. Auch die Tatsache, dass von der E‑Anlage eine Gefahr für das Haus ausging, spricht dafür, dass diese Gefahr dann auch für die Wohnung bestand. Es widerspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass der Vermieter bei nur geringfügigen, den Mietgebrauch nicht beeinträchtigenden Mängeln, den kostenintensiven kompletten Austausch von Fenstern und Parkett vornehmen will. Diesen Anscheinsbeweis hat der Kl. auch nicht entkräftet. Er ließ vielmehr die Mängel beseitigen, zu dem tatsächlich dabei festgestellten Umfang der Mängel trägt er aber nichts vor.

Sein pauschales Behaupten, die Mängel hätten den Mietgebrauch tatsächlich nicht beeinträchtigt, entkräftet den Anscheinsbeweis nicht. Auch das Bestreiten, dass die Mängel zuvor nicht bestanden hätten, nun aber im Juli 2010 (außerhalb des streitigen Zeitraums) festgestellt worden seien, ist nicht geeignet, den Minderungsanspruch der Bekl. zu entkräften. Auch hier streitet für die Bekl., dass die Mängel jedenfalls seit Mängelanzeige bestehen. Das Gericht zieht nicht ernsthaft in Betracht, dass die Bekl. über hellseherische Fähigkeiten verfügen und Mängel bereits Monate zuvor konkret voraussehen konnten, die erst viel später vom Kl. festgestellt, bestätigt und auch beseitigt werden.

Soweit der Kl. behauptet, die Bekl. befänden sich mit der Annahme der Mängelbeseitigung im Verzug, ist sein Vortrag ebenfalls unsubstantiiert. Denn auch nach dem Bestreiten der Bekl. trägt er nicht nachvollziehbar vor, wann, wo und wie er den Bekl. welche Mängelbeseitigung angeboten haben will, die diese abgelehnt hätten. Der Kl. hat auch keinen Beweis dafür angeboten, dass den Bekl. die Wohnung nur mit Teppichboden vermietet wurde, das Parkett nicht Mietsache ist. Unstreitig befand sich bereits bei Mietbeginn Parkett in der Wohnung. Der Mietvertrag selbst enthält keinen Hinweis darauf, dass das Parkett nicht Mietgegenstand ist. War die Wohnung unstreitig bei Mietbeginn mit Parkett ausgelegt, ist das Parkett Mietgegenstand. Dass das Parkett bei Mietbeginn vollständig mit Teppichboden bedeckt war, bestreiten die Bekl., ohne dass der Kl. dafür Beweis anbietet. Die Mangelhaftigkeit des Parketts stellt damit einen minderungserheblichen Mangel der Mietsache dar.

Die Vielzahl der Mängel und die Bedeutung der von den Mängeln betroffenen Mietbestandteile rechtfertigen die vorgenommene Minderung in Höhe von 15 % der Bruttomiete.

Die Mieter können sich bei Mängeln, die der Vermieter nach Mängelanzeige hat beseitigen lassen, auf den Anscheinsbeweis dafür berufen, dass die Mängel auch bereits vor der Beseitigung vorhanden waren. Behauptet der Vermieter, er habe Mängelbeseitigung angeboten und die Mieter hätten das abgelehnt, so ist er für den von ihm behaupteten Annahmeverzug der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Die Mieter zeigten Undichtigkeiten der Doppelkastenfenster, gelöste Stäbe des Parketts in einem Zimmer, Funktionsunfähigkeit des Kabelfernsehens, zu geringen Wasserdruck, nicht festverankerten Waschmaschinenanschluss sowie mangelhafte Elektroinstallation an. Der Vermieter trug vor, die Mieter hätten die Wohnung mit Teppichboden angemietet, diesen dann wieder entfernt sowie den darunter befindlichen Parkettboden abgeschliffen und versiegelt; die Versiegelung sei durch einen Wasserschaden beeinträchtigt worden. Einige am Parkett gelöste Stäbchen würden nun wieder verklebt werden. Das große Fenster im vorderen Zimmer sei bereits im November 2008 ausgetauscht worden. Das Fenster zum Innenhof werde instand gesetzt. Der tatsächlich sehr niedrige Wasserdruck in der Küche beeinträchtige die Funktion des Geschirrspülers nur geringfügig. Der Waschmaschinenanschluss im Badezimmer sei tatsächlich nicht fest, was aber bei einer früheren Besichtigung nicht festgestellt worden sei. Die Elektroleitungen im Wohn- und Schlafzimmer würden die Gebrauchstauglichkeit nicht beeinträchtigende Mängel aufweisen.

Der Vermieter verklagte die Mieter auf Zahlung der restlichen – von ihnen für die Monate Dezember 2008 bis März 2010 um 15 % geminderten – Miete.

Die Klage hatte beim AG Charlottenburg keinen Erfolg. Da der Vermieter die von den Mietern angezeigten Mängel beseitigt habe, spreche der Anscheinsbeweis dafür, dass die Mängel auch in der – von den Mietern behaupteten – Zeit vor Mängelbeseitigung vorhanden gewesen waren. Dies gelte auch für die losen Parkettstäbe, da die Wohnung unstreitig bei Mietvertragsbeginn mit Parkett ausgelegt gewesen sei.

Soweit der Vermieter Annahmeverzug der Mieter hinsichtlich der angebotenen Verlegung eines Fertigparketts und des Austausches der mangelhaften Fenster gegen moderne Kunststoffisolierfenster behauptet habe, sei er darlegungs- und beweispflichtig geblieben.

Die Undichtigkeiten der Doppelkastenfenster, die gelösten Stäbe des Parketts in einem Zimmer, die Funktionsunfähigkeit des Kabelfernsehens, der zu geringe Wasserdruck, der lose Waschmaschinenanschluss sowie die mangelhafte Elektroinstallation rechtfertigten die von den Mietern vorgenommene Minderung der Bruttomiete um 15 %.

Das AG Charlottenburg hat es sich zu leicht gemacht. Grundsätzlich ist der Mieter für die behaupteten Mängel darlegungs- und beweispflichtig. Das gilt auch für den qualitativen und zeitlichen Umfang der behaupteten Mängel. Die die Minderung rechtfertigenden Mängel der Mietsache müssen durch Angabe der tatsächlichen Umstände und Auswirkungen in einer Weise vorgetragen werden, dass die Beeinträchtigungen nachvollzogen werden können und die Angemessenheit der Minderungsquote beurteilt werden kann (LG Berlin, Urteil vom 11. November 2010, 67 S 241/08, GE 2011, 58; LG Berlin, Urteil vom 11. Dezember 2007, 63 S 186/07, GE 2008, 737).

Die Darlegungs- und Beweislast ändert sich auch nicht dadurch, dass der Vermieter behauptete Mängel später beseitigt. Von einem Anscheinsbeweis kann erst dann gesprochen werden, wenn ein typischer Geschehensablauf feststeht, d. h. ein Sachverhalt, bei dem nach der Lebenserfahrung auf das Hervorrufen einer bestimmten Folge oder die Verursachung durch ein bestimmtes Verhalten geschlossen werden kann (Greger in Zöller, ZPO, 26. Aufl. 2007, Rn. 29 vor § 284). Aus der Mängelbeseitigung kann aber allenfalls geschlossen werden, dass der Mangel zu diesem Zeitpunkt vorlag – sonst hätte er nicht beseitigt werden können –, nicht aber, ab wann er vorlag und ob die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs erheblich oder nur unerheblich war.

Auch hinsichtlich der losen Parkettstäbe ist fraglich, ob bei der Anmietung der Wohnung mit Teppichboden und der – behaupteten – Entfernung durch die Mieter überhaupt eine Minderung gerechtfertigt war.

Die Unerheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung müsste allerdings der Vermieter darlegen und beweisen, ebenso wie den Annahmeverzug des Mieters. Der Vermieter konnte sich allerdings in vorliegendem Fall auf Annahmeverzug des Mieters durch das Angebot des Austauschs der vorhandenen Fenster gegen solche mit Kunststoffisolierung schon deswegen nicht berufen, weil dies nicht der vertragsgemäße Zustand war. Die Minderungsquote von 15 % für die Undichtigkeiten der Doppelkastenfenster, die gelösten Stäbe des Parketts in einem Zimmer, die Funktionsunfähigkeit des Kabelfernsehens, den zu geringen Wasserdruck, den nicht festverankerten Waschmaschinenanschluss sowie die mangelhafte Elektroinstallation ist vertretbar. So hat das LG Berlin (Urteil vom 4. Dezember 2006, 67 S 223/06, GE 2007, 851) für die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer in einer Ausdehnung von 2 m2 durch das Eindringen von Regenwasser keine höhere Minderungsquote als 10 % angenommen.