Minderung

Minderung; Kenntnis des Mieters vom Mangel; Minderungsquoten

1. Der Mieter kann wegen derjenigen Mängel der Mietsache nicht mehr mindern, die er infolge grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat. Dazu reicht es aus, daß er die Wohnung bezieht, ohne sie zuvor besichtigt zu haben, wenn die Mängel bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar gewesen wären.

2. Einzelne Minderungsquoten.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel des Kl. in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. (...)

Die Bekl. sind zum großen Teil mit dem von ihnen seit Beginn des Mietverhältnisses erhobenen Einwand der Mangelhaftigkeit der Wohnung ausgeschlossen und können insoweit eine Mietzinsminderung nicht erfolgreich geltend machen (a.). Im übrigen ist eine Mietzinsminderung von der Schlüssigkeit des Vortrags und von dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme abhängig (b.).

a. Soweit die von den Bekl. behaupteten Mängel nicht unter Ziffer (b.) im einzelnen aufgeführt werden, sind die Bekl. mit dem Einwand der Fehlerhaftigkeit der Mietsache gem. § 539 BGB ausgeschlossen. Denn die Vielzahl der etwaigen Mängel ist schon beim Abschluß des Mietvertrages im November 1992 angelegt gewesen und war für die Bekl. erkennbar. Gleichwohl haben sie die Mietsache als vertragsgerecht angenommen, ohne sich eine Mietzinsminderung vorzubehalten.

Der Kl. trägt zwar nicht vor, daß die Bekl. die Wohnung zuvor besichtigt haben. Auch ist aus dem Mietvertrag eine vorherige Besichtigung und "Abnahme" der Wohnung nicht erkennbar. Daher rechtfertigt der in Ziffer 14 der Anlage zum Mietvertrag enthaltene Passus, wonach der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung anerkannt wird, einen Ausschluß der Minderung nicht. Allerdings ist, sofern eine Besichtigung der Räume nicht stattgefunden haben soll, von einer groben Fahrlässigkeit der Bekl. i. S. v. § 539 Satz 2 BGB und damit von einem Ausschluß des Minderungsrechts auszugehen.

Der Mieter ist zwar nicht verpflichtet, die Räume auf ihre Eignung zu untersuchen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 539 BGB, Rd. 8). Aber von der Untersuchung ist die Besichtigung zu unterscheiden. Die Anmietung von Räumen ohne vorherige Besichtigung begründet den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit, wenn dem Mieter bei einer Besichtigung vor Vertragsschluß die Mängel der Mietsache - auch ohne die Wohnung untersuchen zu müssen - ohne weiteres aufgefallen wären (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, Rd. III.

B./1407).

Grobe Fahrlässigkeit liegt bereits dann vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen; in der unterlassenen Besichtigung liegt eine besonders schwere und ungewöhnliche Sorgfaltspflichtverletzung in eigenen Angelegenheiten (§ 277 BGB). Damit können auf jeden Fall die Mängel, die erkennbar waren, nicht zu einer Minderung führen. Die Bekl. müssen sich im Ergebnis gem. § 539 Abs. 1 BGB zu-rechnen lassen, die Räume als vertragsgerecht angenommen zu haben.

b. Die etwaige Mietzinsminderung hinsichtlich der grundsätzlich berücksichtigungsfähigen, weil anläßlich einer Begehung der Räume nicht ohne eingehende Untersuchung der Wohnung feststellbaren Mängel, ist nach den einzelnen Wohnräumen vorzunehmen. (...)

Bad: (...) Der Zeuge Dr. N. hat glaubhaft bestätigt, daß der Ablauf des Handwaschbeckens undicht gewesen ist und ein Fenstergriff befestigt werden mußte. Als Zeitraum nannte der Zeuge "Frühjahr 1993", wobei er auf Nachfrage mitteilte, die Wohnung am 12. Mai 1993 besichtigt zu haben. Unstreitig geblieben ist, daß die Mängel ausweislich der Anmerkungen der Bekl. spätestens am 17.6.1993 behoben worden sind.

Insoweit ist eine Mietzinsminderung in Höhe von 2 % auf die Gesamtmiete der Wohnung gerechtfertigt, aber auch ausreichend. Denn auszugehen ist bei der Berechnung der Minderung von der Bruttokaltmiete, die auf den vom Mangel betroffenen Raum fällt. Anhand der für diesen Raum und Mangel festgestellten Minderungsquote ist sodann unter Berücksichtigung des Verhältnisses des Badezimmers zu der übrigen Wohnung die Mietzinsminderung auf die Gesamtwohnung umzurechnen. (...)

Bestätigt wurde ferner, daß der Durchlauferhitzer nicht funktionsgerecht arbeitete. Zwar hat der Zeuge Dr. N. nicht mehr genau in Erinnerung gehabt, welcher Mangel konkret dem Gerät anhaftete. Dies ist aber nicht erforderlich. Denn auch der Kl. hat aufgrund seines Schreibens vom 15.6.1993 letztlich einen Defekt eingeräumt und den Austausch des Erhitzers zugesagt. Dieser Mangel rechtfertigt eine Minderung der Gesamtmiete von 3 % aufgrund der durch die mangelhafte Versorgung mit Warmwasser resultierenden Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. Denn nach dem eigenen Vortrag der Bekl. bestand der Defekt lediglich darin, daß das Wasser keine konstanten Temperaturen aufwies, sondern zwischendurch Kaltwasser eintrat. (...)

Die Toilettenspülung hat sich unstreitig, weil auch in den Ausführungen der Hausverwaltung des Kl. vom 15.6.1993 niedergelegt, als zu stark und damit nicht funktionsgerecht erwiesen und wurde instand gesetzt. Allerdings kann nur der Zeitraum vom 20.11.1992 bis zum 12.5.1993, und nicht bis zum 17.6.1993 anerkannt werden, denn nur insoweit ist der Mangel zwischen den Parteien unstreitig. Die Bekl. haben den Nachweis nicht erbracht, daß der Fehler der Toilettenspülung länger andauerte. Dieser rechtfertigt eine Minderung von 1 % der Bruttokaltmiete mithin in Höhe von (1.533 DM x 1 % =) 15,33 DM/Monat. (...)

Das Einfrieren der Wasserleitungen und Rohre im Badezimmer im Januar 1993 wurde seitens des Kl. nicht substantiiert bestritten, so daß der nur hierfür als Zeuge konkret benannte Hauswart nicht gehört werden mußte. Diese Gebrauchsbeeinträchtigung ist erheblich und rechtfertigt eine Mietminderung von 10 %. Dem Vortrag der Bekl. ist aber auch hier nicht zu entnehmen, an welchen Tagen im Januar der Mangel vorherrschte, da es lediglich heißt, "tagelang" seien die Leitungen eingefroren gewesen. Konkret benannt wurde nur der Zeitraum vom 3.1.1993 bis zum 13.1.1993; nur insoweit ist eine Minderung daher unstreitig geblieben und anzuerkennen. (...).

Unstreitig zwischen den Parteien ist, daß die Gemeinschaftsantenne in der Zeit vom 20.11.1992 bis zum 7.1.1993 abgeklemmt gewesen ist. Streit besteht lediglich hinsichtlich der Höhe der vom Amtsgericht anerkannten Mietzinsminderung. Die von der ersten Instanz angesetzte Quote von 10 % ist wesentlich überhöht. Da es sich nicht um einen Kabelanschluß, sondern nur um einen einfachen Antennenempfang gehandelt hat, ist eine Minderung des Mietzinses von 1 % ausreichend und angemessen, da die Sender, deren Empfang der Kl. gewährleistete, in Berlin auch über eine einfache Einzelantenne empfangen werden können. (...)

Küche: Entsprechend der Situation im Badezimmer rechtfertigt der mangelhafte Durchlauferhitzer eine Minderung von 3 % der Gesamtmiete, da die Warmwasserversorgung auch in der Küche nicht immer gewährleistet war. Denn es handelte sich hierbei um ein und dasselbe Gerät, das beide Räume versorgte. (...)

Ausweislich des Schreibens der Hausverwaltung des Kl. vom 15.6.1993 ist unstreitig die Spüle undicht gewesen und hierdurch Wasser am 27.11.1992 ausgetreten. Der hierfür als Zeuge benannte Hauswart brauchte insoweit auch hier nicht gehört zu werden. Der Mangel rechtfertigt eine weitere Minderung der Miete in Höhe von 5 %. Allerdings kann nur der Zeitraum vom 20.11.1992 bis einschließlich Dezember 1992 berücksichtigt werden, denn ein weitergehender Mangel wurde nicht substantiiert nach Umfang und Dauer vorgetragen. (...)

Während sich die übrigen Zeugen nicht daran erinnern konnten, haben die Zeugen Dr. N. und W. L. bestätigt, daß die Fliesen/Kachelverfugung herausgebrochen waren. Daher ist eine Minderung in Höhe von 2 % aufgrund des beschränkten Umfangs des Schadens gerechtfertigt. Unklar bleibt aber, ab wann der Fehler derart vorlag, daß von einer Gebrauchsbeeinträchtigung der Küche gesprochen werden konnte, denn es wird lediglich vorgetragen, daß der Mangel "nach und nach" aufgetreten ist. Daher ist lediglich für die Zeit vom 1.3.1993 bis zur Behebung am 17.6.1993 ein Mangel schlüssig dargetan. (...)

Unerheblich ist die Beeinträchtigung, die daraus resultiert, daß die Tür des Unterschrankes, in dem der Abfalleimer untergebracht ist, nicht ordnungsgemäß schließt. Sie berechtigt daher nicht zur Mietzinsminderung gem. § 537 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich der Heizkörper und der behaupteten Geruchsbildung in der Wohnung wird auf die vorhergehenden Ausführungen Bezug genommen, auch insoweit die Pizzeria oder die Nachbarwohnung als Ursache genannt worden sind.

Keller: Zum Keller konnte keiner der benannten Zeugen Angaben machen. Allerdings hat der Kl. nicht bestritten, daß in der Zeit vom 20.11.1992 bis zum Ende Februar 1993 ein solcher nicht vorhanden war. Soweit die Bekl. als Termin den "März 1993" angeben, konnte der etwaige weitergehende Zeitraum nicht berücksichtigt werden, weil auch hier der Vortrag ungenau geblieben ist. Insofern ist eine Minderung von 2 % anzuerkennen, also in Höhe von (1.533 DM x 2 % =) 30,66 DM/Monat. (...)

Wohnungsflur: Unstreitig und damit anzuerkennen ist, daß die Lichtkuppel infolge des Sturms für zwei Tage am 22.1. und 23.1.1993 schadhaft gewesen ist. Weitergehende Mängel konnten die Zeugen nicht bestätigen, insbesondere auch keine Pfeif- oder sonstigen Geräusche. Bei einer angemessenen Minderungsquote von 1 % errechnet sich ein Betrag von (1.533 DM x 1 % =) 15,33 DM/Monat. (...)

Zieht ein Mieter in eine Wohnung ein, die Mängel aufweist, kann er nicht später Minderung der Miete verlangen.

In seinem Urteil vom 8. November 1994 hat das Landgericht Berlin die herrschende Auffassung bestätigt, daß dies auch dann gilt, wenn der Mieter die Wohnung nicht besichtigt hatte. Ihm ist dann der Vorwurf grober Fahrlässigkeit zu machen. Nur für Mängel, die bei einer Besichtigung nicht aufgefallen wären, stehen dem Mieter Gewährleistungsrechte zu. Für solche - nicht ohne weiteres erkennbaren - Mängel enthält die Entscheidung eine Vielzahl von Minderungsquoten, die als Anhaltspunkt für vergleichbare Fälle dienen können. Ausgangspunkt ist die Bruttokaltmiete der gesamten Wohnung, die bei folgenden Mängeln zu mindern ist:

Gemeinschaftsantenne 1 %,

zu starke Toilettenspülung 1 %,

schadhafte Lichtkuppel im Wohnungsflur 1 %,

undichter Ablauf des Handwaschbeckens und loser Fenstergriff 2 %,

herausgebrochene Fliesen/Kachelverfugung 2 %,

unbenutzbarer Keller 2 %,

Mangel am Durchlauferhitzer 3 %,

undichte Küchenspüle 5 %,

eingefrorene Wasserleitungen im Winter 10 %.