Minderung

Minderung; Heizungsmangel; Annahmeverzug; Türschlossauswechslung

1. Mangelnde Beheizbarkeit einer Wohnung rechtfertigt die Minderung des Kaltmietzinses grundsätzlich nur während der Monate der Heizperiode.

2. Die Minderung entfällt während der Zeit, in der sich der Mieter in An-nahmeverzug mit der vom Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung befindet.

3. Der Annahmeverzug entfällt, wenn der Mieter sich später mit der angebotenen Mängelbeseitigung einverstanden erklärt.

4. Mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung rechtfertigt eine Minderung der Kaltmiete um 50 %.

5. Wechselt der Vermieter Türschlösser aus, hat der Mieter einen Anspruch auf dieselbe Anzahl von Schlüsseln, die er für das ausgewechselte Schloß besaß.

B. Die Berufung ist auch teilweise begründet, soweit die Bekl. zur Nachzahlung von Mietzinsen (§ 535 Satz 2 BGB) in Höhe von mehr als 556,86 DM verurteilt worden ist. Denn die Bekl. war jedenfalls im März und April 1987 wegen der unzulänglichen Beheizbarkeit der Wohnung zu der von ihr vorgenommenen Minderung in Höhe von 125,95 DM pro Monat berechtigt (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ferner war der Abzug der Reparaturkostenrechnung für die Instandsetzung des Wohn- und Schlafzimmerfensters in Höhe von 113,49 DM von der Mai-Miete 1987 gerechtfertigt sowie der Abzug von 24,- DM wegen der Kosten für die Nachferti-gung von zwei Haustürschlüsseln von der Januar-Miete 1988, so daß der Kl. Miete in Höhe dieser Beträge nicht nachfordern konnte.

I.1. Die mangelhafte Beheizbarkeit einer Wohnung rechtfertigt jedenfalls während der Heizperiode die Minderung des Mietzinses (§ 537 BGB). Die ses Recht stand auch der Bekl. jedenfalls für die Monate März und April 1987 zu. Die Minderung war nicht gemäß § 539 BGB wegen Kenntnis des Mangels bei Mietvertragsabschluß ausgeschlossen, denn daß die Heizleistung der der Bekl. vom Kl. zur Verfügung gestellten Radiatoren für die Be-heizung nicht ausreichend war, stellte sich erst in dem besonders strengen Winter 1986/87 heraus, was die Bekl. nach ihrem unbestritten gebliebenen Vortrag noch im Jahre 1986 gerügt hat. Ferner waren die Radiatoren, wie die Bekl. weiterhin unbestritten klargestellt hat, zu Beginn des Mietverhältnisses noch ausreichend, während die Heizleistung erst danach abnahm, was in den zuvor milderen Wintern noch gerade hinnehmbar war.

2. Allerdings war die Minderung im Februar 1987 ausgeschlossen, da die Bekl. selbst die Mängelbeseitigung verhindert hatte (vgl. insoweit Sternel, Miete, 3. Aufl., 1988, II Rdnr. 588). Dem Kl. stand es als Vermieter zu, den Mangel der nicht ausreichenden Beheizbarkeit der Wohnung durch die von ihm für geeignet gehaltene Maßnahme zu beseitigen. Daran mußte die Bekl. mitwirken. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, daß die Bekl. diese Mitwirkung verweigert hat, indem sie gegenüber der Firma G. telefonisch den zuvor angekündigten Termin im Januar 1987 mit der Be gründung absagte, sie wolle eine Gaszentralheizung haben. Dies ergibt sich aus der Aussage des vor dem Amtsgericht vernommenen Zeugen G. Die Einwendungen der Bekl. gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts greifen insoweit nicht durch. Aus dem Inhalt der Aussage ergibt sich, daß sich der Zeuge eindeutig an ein Gespräch im Januar 1987 erinnern konnte, in dem die Bekl. sich in dem geschilderten Sinne äußerte. Es ist nicht ersichtlich, daß der Kl. sich überhaupt auf den Wunsch der Bekl., eine Gasetagenheizung zu erhalten, positiv eingelassen hatte, so daß sich die Bekl. insoweit zu Unrecht auf vermeintliche Vergleichsverhandlungen be rief. Im Gegenteil ist daraus, daß der Kl. die Firma G. mit der Installierung von Kohleöfen beauftragt und das der Bekl. unstreitig auch mitgeteilt hatte, zu schließen, daß der Kl. nicht eine Gasetagenheizung einbauen lassen wollte.

Durch die Verweigerung des Einbaus der Kohleöfen befand sich die Bekl. in Annahmeverzug. Ohne diese Verweigerung hätte der Mangel im Januar 1987 bereits beseitigt werden können, so daß ab Februar 1987 zunächst ein Grund zur Minderung nicht mehr gegeben gewesen wäre.

3. Dennoch war die Bekl. im März und April 1987 wiederum zur Minderung berechtigt, denn inzwischen hatte sie mit dem Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 18. Februar 1987 deutlich zu erkennen gegeben, daß sie ungeachtet ihres fortbestehenden Wunsches, eine Gasetagenheizung zu erhalten, notfalls auch bereit war, die Installation eines Kohleofens zu dulden. Mit dieser Erklärung war der Annahmeverzug der Bekl. zunächst beendet, denn sie bot wiederum ihre Mitwirkung an der Mängelbeseitigung an. Es lag nunmehr am Kl., seinerseits zu dem Angebot der Bekl. Stellung zu nehmen und gegebenenfalls zu erklären, daß er auf dem Einbau der Kohleöfen bestand und dafür alsbald einen neuen Termin entweder selbst anzubieten oder über die Firma G. anbieten zu lassen. Den weiteren Fort-bestand des Mangels hatte die Bekl. nunmehr nicht mehr zu vertreten.

4. Hinsichtlich des Umfangs der Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Wohnung ist davon auszugehen, daß diese in den Wintermonaten wegen des Ausfalls der Heizung eingeschränkt benutzbar war. Selbst unter Berücksichtigung von Temperaturschwankungen erscheint der Kammer ein Minderungssatz von 50 % der Kaltmiete, wie von der Bekl. geltend gemacht, für die oben angeführten Monate gerechtfertigt (vgl. auch LG Hamburg, WuM 1976, 10: 100 % Minderung bei völligem Hei zungsausfall).

Dieser Minderungssatz ist auch dann berechtigt, wenn man entsprechend dem Vortrag der Bekl., sie habe sich für die Küche einen neuen Radiator angeschafft, von der Beheizbarkeit der Küche ausgeht. Denn dann waren immer noch Wohn- und Schlafzimmer, Diele und Bad unbeheizbar, so daß sich bei je 20 % Minderung für Wohn- und Schlafzimmer und je 5 % für Diele und Bad (vgl. dazu LG Hannover, WuM 1979, 107) insgesamt eine Minde-rung von 50 % rechtfertigt.

5. Soweit die Bekl. die Miete auch in den Monaten Mai bis Juli 1987 wegen der mangelhaften Beheizbarkeit gemindert hatte, war dies wiederum un berechtigt. Die unzureichende Beheizbarkeit einer Wohnung wirkt sich le diglich in den kalten Monaten aus, in denen geheizt werden muß. Das ist in der Regel während der Heizperiode der Fall. Im allgemeinen entfällt da nach das Erfordernis einer ständigen Beheizung. Daher muß nach Ablauf der Heizperiode jeweils im einzelnen vorgetragen werden, an welchen Ta gen es so kalt war, daß eine Beheizung dennoch weiter erforderlich war. Dazu hat die Bekl. nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Auch die Erklärung in der mündlichen Verhandlung, im Mai 1987 sei es noch kalt ge wesen, reicht insoweit nicht aus, da nicht dargelegt ist, über welchen Zeit raum dies der Fall war. Im übrigen ist die Behauptung der Bekl. bestritten worden und nicht hinreichend unter Beweis gestellt worden.

III. Schließlich hat die Bekl. zu Recht gegen den Mietzinsanspruch für Ja nuar 1988 mit einem Aufwendungsersatzanspruch für die Neubeschaffung von zwei Haustürschlüsseln in Höhe von 24,- DM die Aufrechnung erklärt. Die Bekl. hat insoweit unwidersprochen vorgetragen, daß der Kl. vor Auswechselung der Haustür zugesichert habe, daß jeder Mieter die-selbe Anzahl von Schlüsseln erhalten würde, die er zurückgegeben habe. Jedenfalls aus dieser Vereinbarung konnte die Bekl. einen Anspruch auf Übergabe von drei neuen Schlüsseln herleiten, da sie drei Schlüssel ab gegeben hatte. Der Ersatzanspruch ist jedenfalls aus § 684 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 812 BGB begründet, denn die Bekl. führte mit dieser An fertigung der Zweitschlüssel ein Geschäft des Kl. aus, womit dieser Auf wendungen, die er zu tragen gehabt hätte, erspart hat.