Minderung

Minderung; Heizungsmangel; Ausschluss des Minderungsrechts; Nichtanzeige des Mangels

1. Fehlende Beheizbarkeit der Wohnung während der Heizperiode stellt einen wesentlichen Mangel der Mietsache dar, der eine Minderung von mindestens 75 % des Kaltmietzinses rechtfertigt.

2. Der Ausfall der Heizung braucht während der Sommermonate noch nicht angezeigt zu werden, da dieser Mangel sich erst während der Heizperiode bemerkbar macht.

3. Der Ausschluß des Minderungsrechts (§ 537 BGB) wegen Nichtanzeige des Mangels (§ 539 Satz 2 BGB) tritt frühestens drei Monate nach Auftreten des Mangels ein.

4. Der Vermieter hat auch dann Kenntnis von dem Mangel, wenn er eine Wartungsfirma mit der Überprüfung der Heizung beauftragt und diese feststellt, daß eine Reparatur oder ein Austausch des Warmwasserbereiters notwendig ist.

5. Als Ursache für einen Defekt einer Gasetagenheizung kommt sowohl unsachgemäßer Gebrauch durch den Mieter als auch technischer Verschleiß des Gerätes in Betracht. Daher muß sich bei Defekten der Gasetagenheizung zunächst der Vermieter entlasten, daß der Defekt nicht auf technischem Verschleiß beruht.

6. Die Formularklausel im Mietvertrag, daß der Mieter die Etagenheizung auf eigene Kosten einschließlich Wartung und Reinigung zu betreiben hat, ist unwirksam, weil mit ihr nach dem Wortlaut auch Reparaturarbeiten auf den Mieter ohne Begrenzung auf einen jährlichen Höchstbetrag abgewälzt werden.

7. Der Mieter, der mehr als den gerechtfertigten Minderungsbetrag zurückbehält, gerät dann nicht in einen kündigungsbegründenden Verzug mit der Mietzinszahlung, wenn dieser Betrag das Fünffache des Minderungsbetrages nicht übersteigt.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht ein-gelegte und begründete (§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Kl. ist unbe-gründet.

I.Zahlungsklage. Den Anspruch auf Zahlung restlicher Mietzinsen für die Monate November 1990 bis einschließlich Februar 1991 hat das Amtsgericht zu Recht abgewiesen, denn der Mietzins war gemäß § 537 BGB bis auf 0 gemindert, so daß die Bekl. zu Recht keine Miete gezahlt hat.

1. Fehlende Beheizbarkeit der Wohnung stellt jedenfalls während der Heizperiode einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, so daß in dieser Zeit die Miete gemindert werden kann.

Dabei kommt es nicht darauf an, welche Außentemperaturen im einzelnen geherrscht haben. Während der Monate der Heizperiode spricht eine Vermutung dafür, daß die Wohnung beheizt werden muß, da die Außentemperaturen im allgemeinen unter die für den Aufenthalt in einer Wohnung erforderlichen Werte von mindestens 18 Grad herabsinken. Selbst bei einem milden Winter kann man sich in einer unbeheizten Wohnung nicht aufhalten. Wenn aber geheizt werden muß, um die zu geringen Außentemperaturen auszugleichen, so hängt die erforderliche mindestens zu erreichende Innentemperatur der Wohnung nicht davon ab, ob ein milder Winter herrscht oder nicht und welche Au-ßentemperaturen im einzelnen gemessen werden, sondern dies hängt al-lein davon ab, wie die Wohnung mit den vorhandenen Heizmitteln beheizbar ist. Dies hängt wiederum von der Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Heizungen ab. Vorliegend war die vorhandene Gasetagenheizung aber überhaupt nicht funktionstüchtig, so daß die Bekl. die Wohnung über-haupt nicht beheizen konnte.

Wegen der völligen Unbeheizbarkeit der Wohnung während der Wintermonate ist die Minderung um die von der Bekl. - über die bisher wegen der weiteren Mängel bereits gegebene Minderung von 25 % hinaus - vorgenommene Minderung von weiteren 75 % mindestens gerechtfertigt, denn im Grunde kann man sich in einer unbeheizten Wohnung während der Win termonate nicht aufhalten (vgl. auch LG Hamburg, WM 1976, 10). Der Mie-ter ist aber nicht gehalten, seinerseits für eine anderweitige Beheizung der Wohnung zu sorgen.

Ein Mitverschulden ist bei der gesetzlich eintretenden Minderung nicht zu berücksichtigen. Der Mieter kann lediglich nach § 538 Abs. 2 BGB den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Er muß dies jedoch nicht tun, sondern kann sich auch darauf beschränken, den Mietzins so lange zu mindern, bis der Vermieter selbst den Mangel behebt.

2. Die Minderung ist vorliegend in entsprechender Anwendung des § 539 BGB noch gemäß § 545 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

a) Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter in ent-sprechender Anwendung von § 539 BGB sein Minderungsrecht verwirken, wenn er den Mangel über längere Zeit hinnimmt, ohne diesen beim Ver-mieter zu rügen. Der Ausschluß des Minderungsrechts kann hierbei nach frühestens etwa 3 Monaten eingreifen (vgl. BGH, NJW 1974, 2233). Nach der Behauptung der Bekl. ist die Gastherme im Februar 1990 ausgefallen. Zwar bestreiten die Kl. die Behauptung der Bekl., sie habe dies sogleich dem Rechtsanwalt V., der nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung weiterhin als Hausverwalter bestellt worden war, mitgeteilt. Darauf kommt es jedoch letztlich nicht an, denn der Mangel der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung betrifft die Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung nur wäh-rend der Monate der Heizperiode, d. h. von Oktober bis April des Folgejahres. Der Ausschluß der Minderungsbefugnis in entsprechender Anwendung von § 539 BGB beruht auf der Erwägung, daß der Mieter den Mangel, da er ihn über längere Zeit nicht rügt, als vertragsgemäß hinnimmt. Außer-halb der Heizperiode hat der Mieter überhaupt keinen Anlaß zur Mängelrü-ge, da die mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung nicht störend ist und sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht auswirkt. Außerhalb der Monate der Heizperiode muß der Mangel daher nicht angezeigt werden. Demgemäß können auch aus der fehlenden Mängelanzeige wäh-rend dieser Zeit keine nachteiligen Schlußfolgerungen im Hinblick auf die Verwirkung des Minderungsrechts gezogen werden. Von Februar bis En-de April ist aber nicht einmal die Mindestzeit von drei Monaten, die für eine entsprechende Anwendung des § 539 BGB erforderlich wäre, vergangen.

b) Das ist vorliegend auch deshalb wieder anders, weil die Heizung vorlie-gend mit der Warmwasserversorgung gekoppelt war, und die Warmwasserversorgung kurz nach dem Heizungsausfall ebenfalls ausgefallen ist. Zwar handelt es sich bei der Gastherme unstreitig um eine verbundene An-lage, über die sowohl die Beheizung als auch die Warmwasserversorgung lief, so daß vermutet werden kann, daß beide von demselben Mangel be-troffen waren. Wegen des Ausfalls des Warmwassers hätte die Bekl. daher auch während der Sommermonate Anlaß zur Mängelrüge gehabt, da Warmwasser auch über die Sommermonate benötigt wird. Ob die Bekl. den Mangel rechtzeitig angezeigt hat, ist streitig.

Aber auch hierauf kommt es in bezug auf die mangelhafte Beheizung der Wohnung nicht an, denn der Mieter kann stets nur diejenige Beeinträchtigung des Mietgebrauchs mitteilen, die für ihn aus dem Defekt der Anlage resultiert. Nicht dagegen muß er die Mangelursache, die ihm häufig nicht bekannt ist, mitteilen. Dahinstehen kann daher, ob die Bekl. den Ausfall der Warmwasserversorgung rechtzeitig mitgeteilt hat, denn für den Heizungsausfall hat dies keine Bedeutung.

c) Nachdem im Oktober 1990 die Heizperiode erneut begann, hat die Bekl. den Mangel rechtzeitig angezeigt. Zwar bestreiten die Kl. auch insoweit, daß die Bekl. die Mietminderung wegen des Heizungsausfalles angedroht habe. Davon, daß sie dies den Kl. mitgeteilt hat, ist aber auszugehen. Denn laut Kundenbericht und Rechnung der Fa. ... vom 30. Oktober 1990 hat diese die Wohnung der Bekl. offenbar auf Veranlassung der Kl. aufgesucht, denn die Rechnung ist an diese gerichtet, ebenso der Bericht. Es ist aber nicht ersichtlich, weshalb die Kl. die Fa. ... Service zur Bekl. zur Über-prüfung der Heizung geschickt haben sollten, wenn sie dazu keine konkrete Veranlassung gehabt hätten, zumal für die bloße Wartung nach § 5 Ziff. 10 des Mietvertrages die Bekl. selbst verantwortlich gewesen wäre. Das Bestreiten jeglicher Mitteilung an die Kl. ist daher unsubstantiiert.

d) Aufgrund des Kundenberichtes der Fa. ... Service vom 30. Oktober 1990 hatten die Kl. auch Kenntnis davon, daß die Gastherme in der Wohnung der Bekl. irreparabel defekt war. Denn diese Rechnung ist an die Kl. ge-richtet. Sie enthält ausdrücklich den Zusatz, daß eine Reparatur nicht mehr durchführbar sei, und daß das Gerät ausgetauscht werden müsse. Demgemäß liegen auch die Voraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB für einen Ausschluß des Minderungsrechts nicht vor, denn die Kl. wären nicht etwa infolge der Unterlassung der Anzeige außerstande gewesen, Abhilfe zu schaffen.

3. Die Minderung ist schließlich auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Bekl. selbst die Mangelhaftigkeit der Gastherme verschuldet hätte, so daß sie ihrerseits aufgrund einer positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages zum Schadensersatz verpflichtet wäre (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Teil II Rdnr. 558). Denn die Behauptung der Kl., die Bekl. ha-be die Gebrauchsuntauglichkeit der Gastherme durch einen "Fremdeingriff" verursacht, ist nicht substantiiert.

a) Zwar hat sich zunächst gemäß § 548 BGB der Mieter dahingehend zu entlasten, daß Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die er in Gebrauch hatte, nicht durch den vertragsgemäßen Ge-brauch herbeigeführt wurden. Diese Beweislastregel greift jedoch erst dann ein, wenn feststeht, daß der Mangel aus der Sphäre des Mieters her-rührt. Ist es dagegen nach der Art des Mangels möglich, daß der Schaden sowohl aus der Sphäre des Vermieters als auch aus derjenigen des Mie-ters herrühren kann, so hat erst der Vermieter darzulegen und notfalls zu beweisen, daß eine Mängelursache aus seinem Risikobereich ausschei-det (vgl. Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 9. August 1984, GE 1984, 971, 972 = NJW 1985, 142 = WuM 1984, 267).

Als Ursache für einen Defekt einer Gasetagenheizung kommt von vornherein aber sowohl unsachgemäßer Gebrauch als auch technischer Verschleiß in Betracht, so daß im allgemeinen zunächst der Vermieter darzu-legen und zu beweisen hat, daß technischer Verschleiß als Mangelursache ausscheidet.

b) Diese Beweislastregel wird vorliegend auch nicht dadurch umgekehrt, daß gemäß § 5 Ziff. 10 des Mietvertrages der Mieter die Etagenheizung auf eigene Kosten einschließlich der Wartung und Reinigung zu betreiben hat. Diese Klausel ist gemäß § 9 AGBG unwirksam, da sie von wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes abweicht (§ 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG).

Nach der weiten Fassung der Klausel, daß der Mieter die Etagenheizung auf eigene Kosten "einschließlich" Wartung und Reinigung zu betreiben hat, sollen dem Mieter sämtliche mit der Anlage verbundenen Kosten, ins-besondere Instandsetzungskosten auferlegt werden. Denn die "Wartung" umfaßt im Zweifel auch Instandsetzungsmaßnahmen wie den Austausch von Kleinteilen oder durch die Wartung als erforderlich festgestellte zu-mindest kleinere Reparaturarbeiten. Sollte dies mit dem Begriff "Wartung" nicht gemeint sein, hätte es insoweit einer ausdrücklichen Klarstellung in der Formularklausel bedurft, etwaige Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 5 AGBG). Nach dem Grundgedanken des Mietrechts hat aber der Vermieter grundsätzlich die Instandsetzungskosten selbst zu tra-gen (§ 536 BGB). Die Übertragung von Instandhaltungspflichten ist daher allenfalls in einem Umfang zulässig, der betragsmäßig und zeitlich begrenzt ist (vgl. BGH, GE 1989, 669 sowie GE 1991, 615 zu Ziff. 3 a; vgl. auch Urteil der Kammer vom 18.4.1989 - 64 S 96/89, 1057). Eine derartige Begrenzung enthält die vorliegende Klausel nicht.

c) Die Beweislast hinsichtlich der Ursache des Mangels ändert sich vorlie-gend auch nicht deswegen, weil die Bekl. sich an die Klausel in § 5 Ziff. 10 des Mietvertrages gehalten, die Wartung also übernommen hat, und da-durch die Gastherme faktisch ihrer alleinigen Obhut oblag. Denn hätte der Vermieter die Wartung vorgenommen, so müßte er sich etwaige Fehler der Wartungsfirma zurechnen lassen. Überwälzt der Vermieter dieses Risiko in unzulässiger Weise auf den Mieter, so kann ihn dies nicht entlasten. Die faktische Überwälzung der Instandsetzung kann nicht zu einer für den Mie-ter nachteiligen Beweislastumkehr führen. Denn dies würde eine Benachteiligung des Mieters aufgrund einer unzulässigen Klausel zur Folge ha ben, was durch das Verbot des Inhalts dieser Klausel gemäß § 9 AGBG vermieden werden soll.

d) Entsprechend der somit weiterhin anzuwendenden allgemeinen Beweislastregel, wonach zunächst der Vermieter eine Mängelursache aus seinem Bereich, insbesondere durch technischen Verschleiß, auszuschließen hat, hätte es demgemäß den Kl. oblegen, die genaue Mangelursache vorzutragen, aus der sich ergibt, daß sie selbst für den Defekt nicht verantwortlich ist. Dazu reicht der allgemeine Vortrag, der Defekt sei durch Fremdverschulden entstanden, nicht aus, denn anhand dessen ist nicht nachvollziehbar, worin das Fremdverschulden gelegen haben soll. Auch aus dem Kundenbericht der Firma ... Service vom 30.10.1990 ergibt sich insoweit nichts Näheres.

II. Räumung. Aus Vorstehendem folgt, daß die Bekl. im Zeitraum Januar 1990 bis Februar 1991 nicht in einen kündigungsbegründenden Rückstand im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB geraten ist, so daß die Kündigung vom 4. Februar 1991 insoweit nicht gerechtfertigt war. Allerdings bestanden unstreitig weitere Rückstände von insgesamt 588,- DM (4 x 147,50 DM) im Zeitraum Juli bis Oktober 1990, in dem die Bekl. ebenfalls die Miete in vollem Umfang gemindert hatte, und bezüglich dessen das Amtsgericht den Mietzahlungsanspruch bereits rechtskräftig zuerkannt hat.

Eine Minderung wegen des Heizungsausfalls war insoweit nicht gerechtfertigt, da eine Beheizung der Wohnung während der Sommermonate au-ßerhalb der Heizperiode nicht erforderlich ist. Eine weitergehende Minderung wegen der weiteren gemäß dem Schriftsatz der Bekl. vom 4. Juni 1991 mitgeteilten Mängel bestand ebenfalls nicht, da diese Mängel, abge sehen von der fehlenden Heizung und dem fehlenden Warmwasser, be-reits Gegenstand des Vorprozesses 3 C 489/89 - Amtsgericht Neukölln/64 S 79/90 Landgericht Berlin waren, und aufgrund derer bereits eine Minderung von 25 % zuerkannt wurde.

Jedoch konnte die Bekl. wegen dieser Mängel, nachdem diese weiterhin nicht beseitigt wurden, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, das den 3- bis 5fachen Betrag der berechtigten Minderung umfassen kann (vgl. Urteil der Kammer vom 30.5.1989 - 64 S 71/89 - GE 1990, 705). Da dieses Zurückbehaltungsrecht bis zum Ausspruch der Kündigung am 4. Februar 1991 fortbestand, die Bekl. insoweit nicht in Verzug geriet, ergab sich also auch insoweit ein kündigungsbegründender Rückstand im Sinne von § 554 Abs. 1 Ziff. 2 BGB nicht, so daß die Kündigung nicht gerechtfertigt war und demgemäß nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses führte.

Die fehlende Beheizbarkeit einer Wohnung während der Heizperiode stellt einen wesentlichen Mangel der Mietsache dar, der eine Minderung von mindestens 75 % des Kaltmietzinses rechtfertigt.

So das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 10. Januar 1992.

Anhand einer irreparabel defekten Gasetagenheizung entschied das Landgericht mit diesem Urteil noch eine ganze Reihe weiterer Rechtsfragen von praktischer Bedeutung. Und zwar folgende:

1. Bekanntlich entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, wenn er einen Mangel nicht anzeigt. Allerdings, so das Landgericht, tritt der Ausschluß des Minderungsrechtes bei Nichtanzeige des Mangels frühestens drei Monate nach Auftreten des Mangels ein. Und weiter: Der Ausfall einer Heizung braucht während der Sommermonate überhaupt nicht angezeigt zu werden, da sich ein solcher Mangel erst während der Heizperiode bemerkbar macht.

Im übrigen habe der Vermieter auch dann Kenntnis von einem Mangel, wenn er eine Wartungsfirma mit der Überprüfung der Heizung beauftrage und diese den Mangel feststelle.

2. Die Formularklausel in einem Mietvertrag, wonach der Mieter eine Etagenheizung auf eigene Kosten einschließlich Wartung und Reinigung zu betreiben habe, sei unwirksam, meint das Gericht, weil mit ihr nach dem Wortlaut auch Reparaturarbeiten auf den Mieter ohne Begrenzung auf einen jährlichen Höchstbetrag abgewälzt würden.

3. Ein Mieter, so ist der Entscheidung schließlich zu entnehmen, der mehr als den gerechtfertigten Mietminderungsbetrag zurückbehalte, gerate dann nicht in einen kündigungsbegründenden Verzug mit der Mietzinszahlung, wenn der Zurückbehaltungsbetrag das Fünffache des Minderungsbetrages nicht übersteige.