Minderung

Minderung; Mietminderung; Mängel; Lärmbeeinträchtigung; Beweislast

Zur Beweislastverteilung bei Fehlerhaftigkeit der Mietsache (hier: störender Lärm).

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von dem Bekl. die Zahlung rückständigen Mietzinses. Die Bekl. haben sich auf Mietminderung wegen ruhestörenden Lärms berufen. Die Mieterin der Räume über der Wohnung der Bekl. hatte die Wohnung ihrem erwachsenen Sohn überlassen. Die Bekl. hatten sich bereits seit 1985 bei der Kl. wiederholt wegen erheblichen ruhestörenden Lärms zu Tages- und Nachtzeiten beschwert und ab Juni 1986 die Miete um durchschnittlich 15 % gemindert. Das AG hat die Bekl. zur Zahlung verurteilt, da sie eine Berechtigung zur Mietminderung wegen erheblicher Lärmbeeinträchtigung nicht substantiiert dargelegt hätten. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Das angefochtene Urteil kann keinen Bestand haben, da die Bekl. zur Mietminderung in Höhe des mit der Klage geltend ge-machten Betrages gemäß § 537 Abs. 1 BGB berechtigt waren. Es ist davon auszugehen, daß die Mietsache während des Zeitraumes Juni 1986 bis Mai 1988 mit einem nicht unerheblichen Feh-ler behaftet war. Eine Mangelhaftigkeit der Mietsache ist anzunehmen, wenn ein Mieter durch einen anderen Mitbewohner des Hauses in nicht nur ganz unbeträchtlicher Weise durch ständige Lärm- und Geräuschentwick-lungen gestört wird.

Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Das Amtsgericht verkennt insoweit die Beweislastverteilung. Richtig ist, daß grundsätzlich der Mieter zunächst die Fehlerhaftigkeit der Mietsache nachweisen muß. Steht jedoch fest, daß ein Mangel vorliegt, der zur Minderung be-rechtigt, so muß der Vermieter beweisen, daß er für Abhilfe gesorgt und den Mangel beseitigt hat. Es genügt daher nicht, wenn der Vermieter den Fortbestand eines unstreitig gegebenen Mangels bestreitet, er muß vielmehr dessen Beseitigung darlegen und unter Beweis stellen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, 1988, II 561).

Im vorliegenden Fall trifft die Beweislast für die Beseitigung des Mangels die Vermieterin. Unstreitig haben sich die Bekl. und auch andere Mieter des Hauses, was sich entgegen dem Bestreiten der Kl. aus deren eigenen Schreiben vom 16. Januar 1986 und 16. Juli 1986, ferner aus dem Schrei-ben der Bekl. vom 22. Februar 1988 ergibt, bereits seit 1985 über Lärmbe einträchtigungen durch den Mitbewohner beschwert. Die Kl. hat insoweit auch nicht den Vortrag der Bekl. bestritten, daß ihre zuständigen Mitarbeiter bereits im Jahre 1985 persönlich mündlich bzw. telefonisch von den Bekl. über das unerträgliche Verhalten des H. in Kenntnis gesetzt worden sind. Die Berechtigung der Beschwerden über H. hat die Kl. auch selbst an erkannt und damit zugleich die Mangelhaftigkeit der von den Bekl. bewohnten Wohnung wegen ruhestörender Lärmbeeinträchtigung bestätigt. In ihrem Schreiben vom 16. Januar 1986 heißt es in Reaktion auf die Kla-gen mehrerer Mitmieter, die (für das Verhalten ihres Sohnes verantwortliche) Mieterin sei schriftlich auf die Einhaltung der Hausordnung hinge-wiesen worden; für den Fall, daß neue Lärmbelästigungen auftreten soll-ten, bat die Kl. um Nachricht. Auf weitere Beschwerden teilte sie unter dem 14. August 1986 schriftlich mit, sie habe den Lärmverursacher abge-mahnt, Frau ... habe "glaubwürdig versichert, daß sich ihr Sohn in Zukunft der Hausordnung entsprechend verhalten wird". Sie, die Kl., werde bei wei-teren gravierenden Belästigungen gegen den Verursacher tätig werden. Unabhängig davon habe sie den Mieter nochmals aufgefordert, "für die Einhaltung der Hausordnung Sorge zu tragen". Sie bat wiederum um Nachricht, sofern "wider Erwarten dennoch weitere Belästigungen stattfinden".

Aufgrund dieser eigenen Erklärungen der Kl. steht fest, daß die von den Bekl. behaupteten Lärmbeeinträchtigungen tatsächlich gegeben waren: lautstarke Unterhaltungen in angetrunkenem Zustand, ständiges Herauf- und Herunterlaufen im Treppenhaus, lautstarke Musik, Herunterschmeißen von Gegenständen vom Balkon (Bierdosen etc.). Die Bekl. waren auch - entgegen der Ansicht der Kl. - nicht verpflichtet, ständig den Nach-weis für das weitere Vorhandensein der Fehlerhaftigkeit der Mietsache zu führen. Daß sie das weitere Vorhandensein des Mangels behaupteten, er-gab sich schlüssig aus ihren ständig vorgenommenen Mietminderungen. Es hätte der Kl. obgelegen, nachzuweisen, daß es sich bei Herrn ... tat sächlich um einen friedlichen Hausgenossen handelte. Dieser Darlegungs- und Beweislast hat die Kl. nicht genügt. Ihre Klage ist daher abzu-weisen.

Anmerkung: Das Gericht erkennt selbst entsprechend dem Rosenbergschen Satz, jeder hat die Voraussetzungen der ihm günstigen Norm zu be-weisen, daß die Beweislast für die Mangelhaftigkeit bei dem Mieter liegt. Demnach obläge den Bekl. der Beweis für das vertragswidrige Verhalten eines Mitmieters.

Der Ansicht, daß die beweisbelastete Partei, die Bekl., den Beweis von Störungen der Hausordnung durch den Dritten erbracht hat, kann nicht zu-gestimmt werden. Mit der Vorlage einer Abmahnung seitens der Kl. ist der Beweis für wirkliche Vertragsbrüchigkeit des Abgemahnten nicht erfolgreich angetreten. Denn der Vermieter geht nach einer Schlüssigkeitsprüfung der Beschwerde ausschließlich subjektiv von deren Richtigkeit aus. Dieses Verhalten ist in seinem objektiven Wahrheitsgehalt mit dem gerichtlichen Mahnbescheid vergleichbar. Darin eine Beweiserbringung zugunsten der beweisbelasteten Partei zu sehen, verstößt gegen beachtenswerte Prinzipien des Beweisrechts.

Einer dieser Grundsätze besteht darin, daß die Vorwegnahme der Wür-digung eines nicht erhobenen Beweises unzulässig ist (vgl. Zöller, ZPO § 286 Anm. II 1). So verhält sich aber die Kammer, wenn sie eine subjektive Parteibehauptung, die vorprozessual erfolgte, als erfolgreichen Beweis-antritt der Gegenseite bewertet. Weiterhin wird die Sachlage hier mit dem Fall verwechselt, daß nach Rechtshängigkeit Tatsachen zugestanden oder nicht bestritten werden (§§ 288, 138 III ZPO). Darum handelt es sich aber gerade nicht, da die Kl. ein vertragswidriges Verhalten des Mitmieters bestreitet. Damit hätte das non liquet zu Lasten der Bekl. ausgehen müssen, bei denen die Beweislast verblieben ist.

Infolge der Rechtskraft des Urteils bleibt dem Vermieter in gleichgelagerten bzw. in Fällen wirklich berechtigter Mietminderung lediglich der Rückgriff gegen den Dritten, den Vertragsstörer. Damit in einem erneuten Rechtsstreit gegen den Dritten nicht erfolgreich eingewendet werden kann, die vorherige Sache sei unrichtig entschieden, muß vorher bei dem Mietminderungsstreit im Prozeß dem Dritten der Streit verkündet werden (§§ 72, 74, 68 ZPO).

Dieses empfiehlt sich für alle Mietzinsklagen, denen gegenüber wegen vertragswidrigen Verhaltens eines Dritten die Berechtigung einer Mietminderung eingewendet wird. Jedoch in einem Rechtsstreit zwischen dem Dritten und dem ehemaligen prozessualen Gegner des Streitverkündenden entfaltet das ursprüngliche Urteil keine Bindungswirkung (so jedenfalls der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.10.1989 - XI ZR 11/89; laut Mitteilung der Neuen Juristischen Wochenschrift, NJW).