Minderung

Minderung; Wiederaufleben in voller Höhe; DDR-Mietvertrag

1. Die Vorschrift des § 539 BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsabschluß) ist nicht auf solche Mietverträge anzuwenden, die vor dem 3. Oktober 1990 in der DDR abgeschlossen wurden.

2. Ein nach vorbehaltloser Mietzahlung erloschenes Minderungsrecht lebt nach einer Mieterhöhungserklärung in voller Höhe wieder auf.

I. a) Entgegen der Auffassung der Kl. ist das Minderungsrecht der Bekl., auch soweit es Mängel betrifft, die bereits vor Februar 1994 bestanden, nicht gemäß § 539 BGB ausgeschlossen.

aa) Das Minderungsrecht ist zunächst nicht bereits deshalb nach § 539 S. 1 BGB ausgeschlossen, weil die Mängel bereits zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung durch die Bekl. im Wege des Wohnungstausches vor dem 3.10.1990 vorgelegen haben. Die Kammer schließt sich insoweit der Auffassung an, wonach § 539 S. 1 BGB bezogen auf den Abschluß eines Mietverhältnisses in Kenntnis des Mangels keine Anwendung findet, wenn es sich um ein Mietverhältnis handelt, das vor dem 3.10.1990 auf dem Gebiet der neuen Bundesländer geschlossen wurde (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 265).

bb) Eine Minderung ist für die Bekl. auch nicht gemäß § 539 S. 2 BGB analog ausgeschlossen, weil sie bis Februar 1994 in Kenntnis der Mängel vorbehaltlos in der Zeit von Januar 1993 bis März 1993 monatlich 162,37 DM und von da an bis einschließlich Januar 1994 188,65 DM gezahlt haben.

Die Minderungsrechte der Bekl. sind infolge der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 20.11.1992 zum 1.1.1993 wiederaufgelebt (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 267). Begehrt der Vermieter, was in seinem Mieterhöhungsverlangen zum Ausdruck kommt, das zwischen den Parteien ursprünglich vereinbarte Äquivalenzverhältnis zwischen der Vermieterleistung und der Gegenleistung des Mieters auf eine neue Basis zu stellen, so kann der Mieter nicht daran festgehalten werden, er habe sein Minderungsrecht verwirkt, weil er durch seine bisherige vorbehaltlose Mietzinszahlung bei dem Vermieter einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat, daß er trotz vorhandener Mängel bereit sei, den bisher vereinbarten Mietzins zu zahlen.

Das Minderungsrecht ist auch im Hinblick auf den gesamten Grundmietzins wiederaufgelebt. Die Kammer folgt insoweit nicht der vielfach vertretenen Auffassung, das Minderungsrecht könne infolge der Mieterhöhungserklärung nur im Hinblick auf den Mieterhöhungsbetrag wiederaufleben (so Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 460; MDR 1994, 371; AG Köln, ZMR 95, 260). Bei der Frage nach der Reichweite des Wiederauflebens des Minderungsrechtes des Mieters infolge einer Mieterhöhungserklärung ist zu berücksichtigen, daß aufgrund einer vorbehaltlosen Zahlung des Mieters gemäß § 539 BGB lediglich die Rechte des Mieters aus §§ 537 und 538 BGB nicht geltend gemacht werden können, nicht ausgeschlossen ist dagegen der Erfüllungsanspruch des Mieters, also sein Recht, gemäß § 536 BGB weiterhin die Beseitigung der Mängel zu verlangen (BGH, MDR 1990, 147; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 455). Zwischen Vermieter und Mieter entsteht damit durch den Ausschluß der Gewährleistungsrechte nicht etwa ein neues Äquivalenzverhältnis, der von dem Mieter zu zahlende Zins wird lediglich als Äquivalent zu der minderwertigen Leistung des Vermieters fingiert. Begehrt nun aber der Vermieter mit der Mieterhöhungserklärung seinerseits die Herstellung eines neuen Äquivalenzverhältnisses, so kann auch die Fiktion der Äquivalenz keine Geltung mehr beanspruchen. Das Fortbestehen des Mängelbeseitigungsanspruches des Mieters hat zur Folge, daß der Vermieter im Falle des Ausschlusses der Gewährleistungsrechte aufgrund vorbehaltloser Zahlung nur so lange darauf vertrauen kann, daß der Mieter den bisherigen Mietzins entrichtet, wie dieser Grundlage der Zahlungspflicht ist; der Vermieter kann jedoch nicht darauf vertrauen, daß der Mieter auch auf einer neuen Grundlage mindestens den bisherigen Mietzins entrichtet.

Dagegen kann der Auffassung der Bekl. nicht gefolgt werden, wonach sich das Wiederaufleben des Minderungsrechtes nicht nur auf den Grundmietzins, sondern auch auf die Betriebskosten bezieht. Bei den monatlich zu zahlenden Betriebskosten handelt es sich - jedenfalls wenn es, wie hier, nicht um eine im Grundmietzins enthaltene Pauschalzahlung geht, sondern um Vorauszahlungen - aufgrund der in regelmäßigen Abständen vorzunehmenden Abrechnungen nach den tatsächlichen Kosten nicht um einen zwischen den Parteien verhandelbaren Bestandteil des Mietzinses, sondern lediglich um einen Durchlaufposten, der im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht dem Äquivalenzprinzip unterliegt.

Nach § 539 BGB kann der Mieter keine Minderung verlangen, wenn ihm bei Vertragsschluß ein Mangel bekannt war. Nach ständiger Rechtsprechung gilt dies entsprechend, wenn über mehrere Monate der volle Mietzins vorbehaltlos gezahlt wird. Nach einer Mieterhöhung kann insoweit allerdings das Minderungsrecht in bezug auf die Mieterhöhung wiederaufleben.

Mit Urteil vom 4. August 1997 vertrat das Landgericht Potsdam eine andere Meinung. Es hielt zunächst einmal § 539 BGB nicht für anwendbar in den Fällen, in denen der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Das ist sicher ebenso vertretbar wie die Auffassung, daß nach einer Mieterhöhung ein Minderungsrecht hinsichtlich des Erhöhungsbetrages wiederaufleben kann. Die Auffassung des Landgerichts, daß dann die Minderung hinsichtlich der gesamten Miete wieder zulässig ist, wird allerdings, soweit ersichtlich, von niemandem vertreten. Sie ist mit der entsprechenden Anwendung des § 539 BGB nicht zu vereinbaren. Bei einem Mieter, der vorbehaltlos die volle Miete über längere Zeit zahlt, wird nämlich unterstellt, daß er den an sich mangelhaften Zustand als vertragsgerecht akzeptiert, also zum Ausdruck bringt, daß die Miete dem Wert der Wohnung entspricht. Daran ändert sich durch eine Mieterhöhung nichts; der Mieter hat lediglich den Erhöhungsbetrag durch vorbehaltlose Zahlungen noch nicht "gebilligt". Die - soweit ersichtlich - von niemandem bisher vertretene Auffassung des Landgerichts Potsdam ist daher abzulehnen.