Minderung

Minderung; Mitverschulden bei einfacher Mängelbeseitigung; Schadensminderungspflicht

1. Ein gemietetes Gebäude, das nach dem Vertrag als "mustergültiges Haus" zur Werbung von Kaufinteressenten dienen soll, erfordert als Werbeträger einen tadellosen und einwandfreien Zustand.

2. Den Mieter trifft ausnahmsweise ein Mitverschulden wegen Verletzung der Schadensminderungspflicht, wenn der Mangel leicht zu beseitigen und die Mängelbeseitigung für ihn zumutbar ist und andernfalls der Eintritt erheblicher Schäden droht (hier verneint).

Die Berufung der Kl. gegen das Urteil des Landgerichts ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. [...] Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 12.3.2009 Bezug genommen, gegen dessen Gründe die Kl. innerhalb der ihr zur Stellungnahme gesetzten Frist Einwände nicht erhoben hat. Der Senat hat dort ausgeführt:

"Die Berufung der Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Bekl. schuldet keine Mietzahlung für die Monate Februar bis Juni 2007. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine für die Berufungsführerin günstigere Entscheidung.

1. Zeitraum 1. bis 12.2.2007: Für diesen Zeitraum bestand kein Mietzinsanspruch der Kl. aus § 535 Abs. 2 BGB, da die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vertragsgemäßen Gebrauch - Verwendung als Musterhaus - nach dem Vorbringen beider Parteien bis zum 12.2.2007 aufgehoben war, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Auch nach der Darstellung der Kl. sind die wesentlichen Arbeiten zur Beseitigung der Sturmschäden nicht vor dem 12.2.2007 abgeschlossen worden.

2. Zeitraum 13. bis 28.2.2007: Auch für diesen Zeitraum war der Mietzinsanspruch der Kl. gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgehoben, da das Mietobjekt infolge noch nicht vollständig beseitigter Sturmschäden für die vertraglich vorgesehene Verwendung als Musterhaus gänzlich untauglich war. Der unstreitig festgelegte Vertragszweck - Verwendung als "mustergültiges Haus" zur Werbung von Kaufinteressenten - erforderte auch nach Auffassung des Senats einen tadellosen und einwandfreien Zustand des Werbeträgers. In zutreffender Beweiswürdigung, auf die verwiesen wird, hat das Landgericht festgestellt, dass nach dem 12.2.2007 noch Mängel des Mietobjekts verblieben waren. Zum einen war der Anschluss zwischen dem rot gestrichenen Treppenturm und der Decke des Erdgeschosses, wie aus den Fotografien ersichtlich, in einem für jeden das Musterhaus besichtigenden Interessenten auffallendem Maße unsauber gearbeitet. Ebenso präsentierten sich den (möglichen) Kunden der Bekl. im Flur die Anschlüsse zwischen den Seitenwänden und der Tapete im Deckenbereich in einem optisch auffälligen Maße unfertig oder misslungen. Zudem waren auf weißen Wandflächen rote Farbspritzer verblieben. Diese Mängel hoben die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts vollständig auf. Die Kl. hat den ihr obliegenden Beweis, die vorhandenen Mängel in der Folgezeit bis zum Monatsende beseitigt zu haben, aus den Gründen der Beweiswürdigung des Landgerichts nicht erbracht.

Die Erwägung der Kl., die Bekl. sei als Mieterin aus dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht selbst zur Beseitigung der Mängel im Wege der Selbstvornahme verpflichtet gewesen, geht fehl. Der Mieter muss sich allerdings ausnahmsweise aus dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens nach § 254 BGB das Unterlassen der Schadensabwendung dann anrechnen lassen, wenn der Mangel leicht zu beseitigen und die Mängelbeseitigung für ihn zumutbar ist und andernfalls der Eintritt erheblicher Schäden droht (vgl. RGZ 100, 42/44; Senat WuM 2003, 386; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auflage, § 536 a Rn. 17; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B. Rn. 1390; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage § 538 Rn. 79). Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor: Die Mangelbeseitigung erforderte handwerkliche Leistungen nicht geringen Umfangs, die mit Blick auf den Verwendungszweck des Mietobjekts nicht nur fachgerecht, sondern perfekt auszuführen waren. Zudem hatte die Kl. eigens einen Innenarchitekten, nämlich den Zeugen K., mit der Mangelbeseitigung betraut. Die Bekl. durfte deshalb davon ausgehen, dass die Kl. auch die noch nötigen Restarbeiten von dem Zeugen K. ausführen lassen werde. Ein eigenes Tätigwerden der Bekl. zur Beseitigung der Mängel war danach nicht veranlasst.

3. Zeitraum 1.3. bis 30.6.2007: Auch für die Folgezeit nach Ende des Monats Februar 2007 ist die Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgehoben. Wie ausgeführt, hat die Kl. für die Zeit bis zum 28.2.2007 nicht bewiesen, die am 13.2.2007 noch vorhandenen Mängel beseitigt zu haben. Dies gilt in gleicher Weise für die Folgemonate bis einschließlich Juni 2007. Durchgreifende Zweifel an einer vollständigen Schadensbeseitigung ergeben sich auch daraus, dass die Kl. nach dem 13.2.2007 bis Ende Juni 2007 die Bekl. zu keinem Zeitpunkt offiziell darüber in Kenntnis gesetzt hat, die restlichen Mängel seien nun vollständig beseitigt. Da die Kl. den ihr obliegenden Beweis der Mangelbeseitigung nicht geführt hat, bedarf es keiner Auseinandersetzungen mit den Ausführungen der Berufungsbegründung zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung.

Weist ein vermietetes Gebäude, das nach Mietvertrag als "mustergültiges Haus" zur Werbung von Käufern dienen sollte, nicht einen tadellosen Zustand auf, ist der Mieter von der Mietzahlung befreit.

Vertraglich war ein Gebäude vermietet, das als "mustergültiges Haus" zur Werbung von Kaufinteressenten dienen sollte; das Gebäude erlitt einen Sturmschaden, dessen Folgen für längere Zeit nicht oder nur unzureichend beseitigt wurden. Die daraufhin vom Mieter einbehaltene Miete klagte der Vermieter vergebens ein.

Der Mieter habe auch für die Zeit keine Miete zahlen müssen, in der nach teilweiser Beseitigung der Schäden der Anschluss zwischen dem rot gestrichenen Treppenturm und der Decke des Erdgeschosses auffallend unsauber gearbeitet gewesen sei, im Flur die Anschlüsse zwischen den Seitenwänden und der Tapete im Deckenbereich in einem optisch auffälligen Maße unfertig oder misslungen gewesen und auf den weißen Wandflächen rote Farbspritzer verblieben seien. Denn angesichts des unstreitigen Vertragszwecks - Verwendung als "mustergültiges Haus" zur Werbung von Kaufinteressenten - habe das vermietete Gebäude einen tadellosen und einwandfreien Zustand aufweisen müssen. Die verbliebenen Mängel hätten daher die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes völlig aufgehoben. Der Mieter sei auch nicht selbst zur Mängelbeseitigung verpflichtet gewesen, da die Mängelbeseitigung handwerkliche Leistungen nicht geringen Umfangs erfordert habe, die nicht nur fachgerecht, sondern perfekt hätten ausgeführt werden müssen.

Die völlige Befreiung von der Mietzahlung wegen eines Mangels ist ungewöhnlich. Hier könnte man aber fast an eine Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft denken, für die der Vermieter in weiterem Umfang haftet als bei "reinen" Mängeln. Zutreffend sind auch die Ausführungen zur Mitwirkungspflicht des Mieters. Der Mieter muss sich das Unterlassen der Mängelbeseitigung nur anrechnen lassen, wenn die Mängelbeseitigung leicht und zumutbar ist.