Minderung

Minderung; Mietminderung; Baulärm; Großbaustelle; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Großstadt; Mittelstadt; Wirtschaftsraum; Umlandgemeinde

1. Der Mieter verliert nicht sein Minderungsrecht, wenn er beim Abschluß des Mietvertrags zwar weiß, daß in unmittelbarer Nähe der Wohnung alsbald eine Großbaustelle errichtet wird, er aber Dauer und Ausmaß der hierdurch bedingten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht übersehen kann.

2. Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Sachverständiger zur Ermittlung der ortsüblichen Miete einer Klein- oder Mittelstadt ohne Mietspiegel auf den Mietspiegel einer benachbarten Großstadt zurückgreift, wenn die Gemeinden in einem zusammengehörenden Wirtschafts- und Lebensraum liegen und die Abweichungen zwischen den Groß- und Mittelstädten oder Umlandgemeinden auf Grund langjähriger Erfahrungswerte mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden können.

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. 1. Gegenstand der Klage sind die Ansprüche des Kl. gegen die Bekl. auf restlichen Mietzins für die Zeit vom März 1997 bis August 1998 in Höhe von insgesamt 10.880 DM.

Aus dem Mietvertrag v. 31.1.1996/1.2.1996 folgt, daß die vereinbarte Grundmiete 1.800 DM betrug, und daß für die Betriebskosten eine Vorauszahlung von 300 DM zu zahlen war. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Bekl. in der Zeit vom März 1997 bis Juni 1998 und im August 1998 statt der vereinbarten 2.100 DM nur 1.500 DM bezahlt haben. Für den Monat Juli 1998 hat der Kl. eine Zahlung von 1.420 DM behauptet, während die Bekl. auch für diesen Monat eine Zahlung von 1.500 DM geltend machen. Das AG [Weinheim] ist insoweit dem Vortrag des Kl. gefolgt. Dies wird in der Berufung von den Parteien nicht beanstandet.

2. Die Bekl. machen geltend, daß die Mietpreisvereinbarung gegen § 5 WiStG verstoße. Dies ist zutreffend.

a. Nach § 134 BGB, § 5 Abs. 1 WiStG darf der Vermieter für die Vermietung einer Wohnung kein unangemessen hohes Entgelt verlangen. Nach § 5 Abs. 2 S. 1 WiStG beträgt der höchst zulässige Mietzins 120 % der ortsüblichen Miete. Wird dieser Wert überschritten, ist dieser Teil der Mietpreisvereinbarung unwirksam.

Das AG hat zur Ermittlung des ortsüblichen Mietpreisniveaus in W. ein Sachverständigengutachten eingeholt.

Der Sachverständige hat die ortsübliche Miete unter Berücksichtigung des Mannheimer Mietspiegels sowie von Vergleichsmieten aus W. und den Umlandgemeinden ermittelt. ...

Die Berufung rügt, daß die ortsübliche Miete nur aus den Mieten vergleichbarer Gemeinden ermittelt werden könne.

An diesem Vorbringen ist zutreffend, daß § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG auf diejenigen Mietpreise abstellt, "die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden" vereinbart worden sind. Aufgrund dieser Vorgabe ist es an sich geboten, das in W. ortsübliche Preisniveau zu ermitteln. Besteht - wie in W. - kein Mietspiegel, so müßte der in Betracht kommende Teilmarkt nach statistisch wissenschaftlich anerkannten Methoden erfaßt und bewertet werden. Eine solche Untersuchung ist zwar möglich; die Kosten einer solchen Untersuchung überschreiten das hier gegebene Interesse (ca. 19.000 DM) allerdings um ein Vielfaches. Eine Beweiserhebung, deren Kosten in keinem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Prozeßinteresse steht, ist den Parteien nicht zuzumuten.

Die vom Sachverständigen gewählte Methode hat den Vorteil, daß das ortsübliche Preisniveau mit (noch) zumutbaren Kosten ermittelt werden kann. Die Methode beruht auf der Erwägung, daß sich die Mietpreise innerhalb eines zusammengehörenden Wirtschafts- und Lebensraumes (hier: des Rhein-Neckar-Raumes) innerhalb eines überschaubaren Spektrums bewegen, und daß die Abweichung zwischen den Groß- und Mittelstädten oder Umlandgemeinden aufgrund langjähriger Erfahrungswerte mit hinreichender Sicherheit festgestellt werden kann. Dies rechtfertigt es, daß ein Sachverständiger auf den Mannheimer Mietspiegel - der unter Beachtung statistisch wissenschaftlicher Methoden erstellt worden ist - zurückgreift und diesen nach den genannten Erfahrungssätzen korrigiert. In dieser Weise ist der Sachverständige verfahren. Aus diesem Grunde ist das Gutachten in diesem Punkt nicht zu beanstanden. ...

3. Das AG hat ausgeführt, daß der Mietzins in der Zeit vom März 1997 bis Juni 1998 in Höhe von 20 % der Nettomiete wegen der in der Nähe des Anwesens befindlichen Großbaustelle gemindert war. Dies ist auch aus der Sicht der Kammer nicht zu beanstanden. Nach § 539 BGB steht dem Mieter keine Minderungsbefugnis zu, wenn er den Mangel beim Abschluß des Vertrags kennt. Hierzu hat der Kl. vorgetragen, die Bekl. hätten beim Vertragsschluß gewußt, daß die Bezirkssparkasse W. demnächst einen Neubau errichtet. Zum einen seien die Bekl. Kunden der Bezirkssparkasse und von der Sparkasse - wie andere Kunden auch - über das Bauvorhaben unterrichtet worden. Zum anderen habe eine Lokalzeitung über die Angelegenheit berichtet. Schließlich sei über die Bauabsicht bei den Vertragsverhandlungen gesprochen worden.

Die Bekl. haben dies bestritten. Sie seien weder von der Bezirkssparkasse noch über die Presse von dem Bauvorhaben unterrichtet worden. Bei den Vertragsverhandlungen sei hierüber nicht gesprochen worden. Das AG hat ausgeführt, es gebe keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, "daß den Bekl. Art und Ausmaß der durchzuführenden Bauarbeiten und der damit verbundenen Lärmbelästigungen bekannt waren".

Dies ist nach den vom AG getroffenen Feststellungen nicht zu beanstanden.

Die Regelung des § 539 BGB setzt voraus, daß der Mieter positive Kenntnis von dem Mangel hat. Nach obergerichtlicher Rechtsprechung genügt es zwar, wenn der Mieter die Umstände kennt, aus denen sich die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ergibt. Weiß der Mieter vor Vertragsschluß, daß in der unmittelbaren Nachbarschaft eine Großbaustelle eingerichtet wird, so kann er wegen der dadurch bedingten Beeinträchtigung nur mindern, wenn er sich dieses Recht bei Vertragsschluß vorbehält (OLG München WM 1993, 607 = NJW-RR 1994, 654). Andernfalls geht die Minderungsbefugnis verloren. Allerdings gilt dies nur hinsichtlich derjenigen Beeinträchtigungen, die mit der Errichtung eines Neubaus zwangsweise verbunden und die von jedermann ohne weiteres zu erkennen sind.

Aus den vom Kl. vorgelegten Berichten in den "W. Nachrichten" ist zu entnehmen, daß im Mai 1996 mit den Abrißarbeiten begonnen wurde, und daß das Bauvorhaben erst im August 1999 abgeschlossen werden konnte. Die Bauzeit betrug also mehr als zwei Jahre. Zu dem Umfang der Beeinträchtigung hat das AG mehrere Zeugen vernommen.

Der Zeuge A. - ein in der Nähe der Baustelle wohnender Arzt -hat ausgesagt, die Arbeiten hätten im Sommer 1996 begonnen, im Herbst 1996 sei es lauter geworden, und um die Jahreswende 1996/97 sei es unerträglich geworden. Zu diesem Zeitpunkt sei auch nachts gearbeitet worden.

Hieraus folgt, daß das Ausmaß und der Umfang der Beeinträchtigung nicht zu allen Zeiten gleichgeblieben ist. Dem entspricht auch das tatsächliche Verhalten der Bekl. Diese haben die Beeinträchtigungen zunächst hingenommen und erst später - nämlich ab März 1997 - gemindert. Bei dieser Sachlage kann nicht unterstellt werden, daß die Bekl. Dauer und Umfang der Beeinträchtigung bereits beim Vertragsschluß Anfang 1996 übersehen konnten. Es spielt deshalb auch keine Rolle, ob bei den Vertragsverhandlungen über das Bauvorhaben gesprochen worden ist. Die vom Kl. hierfür benannte Zeugin P. hat das AG zu Recht nicht vernommen.

Ebenso ist es aus den genannten Gründen unerheblich, ob die Errichtung des Neubaus "stadtbekannt" war, ob und zu welcher Zeit in den damaligen Geschäftsräumen der Bezirkssparkasse ein Modell des geplanten Gebäudes aufgestellt und ob das Projekt in der örtlichen Presse vorgestellt worden ist.

b. Die Vorschrift des § 539 BGB wird entsprechend angewandt, wenn der Mieter trotz Kenntnis des Mangels den Mietzins über eine längere Zeit rügelos weiterbezahlt. Insoweit ist unstreitig, daß die Bekl. den Mietzins erstmals im März 1997 gemindert haben.

Dies führt nicht zum Verlust der Minderungsbefugnis. Es kann einem Mieter nicht zu Nachteil gereichen, wenn er die durch die Errichtung eines Neubaus bedingten Beeinträchtigungen zunächst hinnimmt, weil er erwartet, daß das Bauvorhaben in absehbarer Zeit fertiggestellt wird oder daß sich die Belästigungen in einem erträglichen Rahmen halten. Auch der Vermieter kann in einem solchen Fall nicht darauf vertrauen, daß der Mieter auch in Zukunft unabhängig von der Dauer und Intensität der Störungen den ungekürzten Mietzins zahlen wird.

c. Die Höhe der Minderung ist nicht zu beanstanden. ...