Minderung

Minderung; Mietminderung; Mängelanzeige; Ausschluß

Leitet der Vermieter aus der fehlenden Mängelanzeige durch den Mieter Rechte her, so muß er vortragen, daß er im Falle einer Anzeige Abhilfe geschaffen hätte.

Auch auf § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB konnte die Kündigung v. 20.1.1995 nicht gestützt werden. Die Kündigung nach dieser Vorschrift setzt voraus, daß der Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Die Bekl. waren jedoch nicht mit einem Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten im Verzug. Sie waren nämlich in den betreffenden Monaten nicht zur Entrichtung des vollen Mietzinses verpflichtet, da sich der Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 wegen eines nicht unerheblichen Mangels der Mietsache kraft Gesetzes gemindert hatte. Allein der von dem Zeugen vor dem AG glaubhaft bekundete Umstand, daß auf dem Hof Ratten herumliefen, stellt bereits einen Mangel dar, der zur Minderung des Mietzinses führt. Es kann offenbleiben, in welcher Höhe die Minderung eingetreten ist. Denn da der Zahlungsrückstand der Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung den Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten nicht überstieg, schließt selbst der denkbar geringste Minderungsbetrag den Verzug mit einem Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten und damit das Kündigungsrecht aus § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB aus.

Das Minderungsrecht der Bekl. war auch nicht gemäß § 545 Abs. 2 BGB dadurch ausgeschlossen, daß die Bekl. der Kl. den Mangel nicht angezeigt hatten. Der Rechtsverlust des Mieters nach dieser Vorschrift tritt nur ein, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige Abhilfe zu schaffen außerstande war. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Voraussetzung trägt der Vermieter (Palandt-Putzo, 54. Aufl., § 545 BGB Rn. 11 m. w. N.). Die Kl. hat jedoch nicht dargelegt, daß sie aufgrund der Unterlassung der Anzeige den Mangel nicht beseitigen konnte. Sie hat nämlich nicht vorgetragen, daß sie überhaupt zur Mängelbeseitigung bereit gewesen wäre. Sie hat lediglich vorgetragen, daß ihr die Mängel nicht bekannt gewesen seien, nicht jedoch, daß sie im Falle einer Anzeige durch die Bekl. Abhilfe geschaffen hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, daß die Kl. auf eine Anzeige der Bekl. entsprechend reagiert hätte. Vielmehr ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen vor dem AG, daß die Bekl. auch mehrere Monate nach Auszug der Bekl. die Mängel, insbesondere die Rattenplage, nicht beseitigt hatte. Angesichts dieses weiteren Verlaufs kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. gerade infolge der Unterlassung der Mängelanzeige durch die Bekl. außerstande war, Abhilfe zu schaffen.