Minderung

Minderung; Mietminderung; Einbauküche; Kündigungserklärung; Rücktrittserklärung

1. In dem "Rücktritts"-Schreiben des Mieters kann eine ordentliche Kündigung gesehen werden, wenn die Wohnung noch nicht überlassen worden ist.

2. Fehlt die Einbauküche, mit der die Wohnung vom Vermieter auszustatten ist, so ist der Mietzins auf Null gemindert.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Mietzins in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 31.7.1995 einen Mietvertrag über eine der Kl. gehörende Wohnung. Die Mietzeit sollte am 1.11.1995 beginnen, in § 27 des Mietvertrages (sonstige Vereinbarungen) heißt es u. a.: "... dies gilt ebenso für die vorhandene Einbauküche und für eventuelle Beschädigungen an der Einbauküche. Zu Beginn des Mietverhältnisses haben die Mieter auf eigene Kosten Teppichböden einzubringen. Ebenso müssen die Mieter auf eigene Kosten die Wände der gemieteten Räume tapezieren."

Mit Schreiben v. 7.9.1995 erklärten die Bekl. gegenüber der Kl., von dem Mietvertrag zurückzutreten. In der Folgezeit traten die Bekl. das Mietverhältnis nicht an, insbesondere tapezierten sie auch die Wohnung nicht. Weder zum 1.11. noch in der Folgezeit war in der angemieteten Wohnung eine Einbauküche vorhanden. Mit Anwaltschreiben v. 21.11.1995 ließen die Bekl. unter Hinweis u. a. auf die fehlende Einbauküche das Mietverhältnis mangels Bezugsfertigkeit (vorsorglich) fristlos kündigen.

Die Kl. verfolgt einen Anspruch auf Zahlung für die Monate November und Dezember 1995. Die Bekl. sind der Auffassung, jedenfalls durch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dieses beendet zu haben.

Das AG Meidorf hat die Klage durch Urteil v. 9.9.1996 - 34 C 2601/95 - als unbegründet abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen.

Zutreffend hat das AG das "Rücktritts"Schreiben der Bekl. v. 7.9.1995 als ordentliche Kündigung angesehen. Dem Grunde nach kann daher die Kl. die Mieten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verlangen. Da die Kl. nur die Mieten für November und Dezember 1995 geltend macht, kommt es auf die Frage, wann die dreimonatige Kündigungsfrist beginnt - nämlich entweder ab Zugang des Schreibens der Bekl. oder ab Beginn des Mietverhältnisses - nicht an. Die Miete ist jedoch wegen eines wesentlichen Mangels der Mietsache, nämlich des Fehlens einer Einbauküche, auf Null gemindert (§ 537 BGB).

Die Kl. hat nicht bewiesen, daß vertraglich vereinbart war, daß vor dem Einbau der Küche durch die Bekl. Tapezier- und andere Arbeiten durchgeführt werden sollten. Entsprechendes läßt sich der Aussage des Zeugen nicht entnehmen. Auf die zutreffende Beweiswürdigung im amtsgerichtlichen Urteil wird verwiesen. Des weiteren ergibt sich aus § 27 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages, daß eine Einbauküche vorhanden sei.

Ein Mietzinsanspruch der Kl. wäre nur dann begründet, wenn sie darlegen und ggfs. beweisen würde, daß bei einem (angenommenen) fristgemäßen Einzug der Bekl. die Küche vorhanden gewesen wäre. Entsprechendes hat die Kl. aber weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Sie hat zwar vorgetragen und unter das Zeugnis des Zeugen gestellt, daß bei einem Einzug der Bekl. in die Wohnung die Einbauküche sofort geliefert worden wäre. Sie hat dies aber gleichzeitig unter den Vorbehalt gestellt, daß die Bekl. zuvor Tapezierarbeiten zu erledigen hätten. Daß eine derartige vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien bestand, hat die Kl. aber, wie oben festgestellt, nicht bewiesen.