Minderung

Minderung; Mietminderung; Bauarbeiten der Deutschen Bahn; DB; Ausbau einer Eisenbahnstrecke; Lärm; Planfeststellungsverfahren; Positive Kenntnis vom Minderungsgrund

Ein Mieter ist nicht verpflichtet, im eigenen Interesse sich bei den entsprechenden öffentlichen Stellen kundig zu machen, ob eine Änderung in der Bebauung im unmittelbaren Nachbargebiet erfolgen soll.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in der S.-Str. 86 in Köln. Der monatliche Mietzins für die Wohnung sowie für den Stellplatz beträgt 1.540 DM. Die Wohnung liegt in unmittelbarer Nähe der Ausbaustrecke der Deutschen Bundesbahn Köln-Aachen, die um zwei Gleise erweitert wurde. Wegen entsprechender Bauarbeiten mindern die Bekl. die Miete i. H. v. 280 DM monatlich. Zur Begründung beriefen sie sich auf die durch die Bauarbeiten verursachten Lärmbelästigungen sowie Erschütterungen in der Wohnung durch Rammarbeiten.

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kl. die Zahlung der ausstehenden Mieten. Die Streitverkündete (Deutsche Bahn AG) meint, daß die Bekl. sich grob fahrlässig nicht über die Ausbaumaßnahmen der Deutschen Bundesbahn bei Anmietung der Wohnung erkundigt hätten. Die Streitverkündete habe sich an die üblichen Ruhezeiten gehalten, und die Lärmbelästigungen seien so gering wie möglich gewesen, da die Streitverkündete ausschließlich modernstes Gerät einsetze.

Die Bekl. tragen vor, daß bereits zu Beginn der Bauarbeiten an einer Eisenbahnbrücke im September 1998 ohrenbetäubender Lärm in ihre Wohnung eingedrungen sei. Es sei von montags bis freitags regelmäßig von 6.30 Uhr teilweise bis in die späten Abendstunden hinein gehämmert, gebohrt und gesägt worden. Ununterbrochen seien Baufahrzeuge an der Baustelle unterwegs gewesen. Ferner seien erhebliche Belästigungen dadurch erfolgt, daß ein neuer Damm in Höhe von ca. 10 m habe aufgeschüttet werden müssen. Hierbei sei es durch die Walzenfahrzeuge zu kontinuierlichen Vibrationen und Erschütterungen in der Wohnung gekommen. Auch später seien noch erhebliche Lärmbelästigungen durch die Aufschüttungsarbeiten an dem Damm erfolgt.

Den Kl. steht kein Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag zu. Denn die Bekl. waren berechtigt, die Miete in der von ihnen vorgenommenen Höhe zu mindern. Die Wohnung der Bekl. war gemäß § 537 BGB mit einem Mangel behaftet, der die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert hat. Aufgrund der von den Bekl. vorgelegten Fotos und der dem Gericht bekannten Örtlichkeiten aus eigener Anschauung war davon auszugehen, daß die Bauarbeiten der Streitverkündeten in unmittelbarer Nähe der Wohnung der Bekl. erfolgen. Diese Bauarbeiten der Streitverkündeten sind mit erheblichen Immissionen verbunden. Selbst wenn, wie die Streitverkündete vorträgt, diese mit modernsten Geräten arbeitet, so sind dennoch erhebliche Lärmbelästigungen üblich. Es hätte insoweit des Vortrags durch die Kl. und Streitverkündete genauer Dezibelwerte bedurft, um den offenkundigen Vortrag der Bekl., daß erhebliche Lärmbelästigungen durch die Bauarbeiten der Streitverkündeten in unmittelbarer Nähe ihrer Wohnung erfolgen, zu entkräften. Denn ihr war es aufgrund der Kenntnis der Maschinen und der genauen baulichen Maßnahmen möglich, insoweit konkrete Angaben zu machen.

Die Geltendmachung von Minderungsansprüchen ist im vorliegenden Fall auch nicht gemäß § 539 BGB ausgeschlossen, wie die Streitverkündete meint. Sie hat insoweit nicht vorgetragen, daß die Bekl. positive Kenntnis von dem abgeschlossenen Planfeststellungsverfahren besaßen. Es ist auch kein Grund ersichtlich, daß zu Mietvertragsbeginn im Jahre 1996 sich für die Bekl. konkrete Anhaltspunkte dafür ergaben, daß sie von den zukünftigen Bauarbeiten Kenntnis hatten. Denn ein Recht zur Mietminderung wäre nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter die Wohnung angemietet hätte, obwohl er gewußt bzw. leicht hätte erkennen können, daß Bauarbeiten bevorstehen würden, und er dem Vermieter gegenüber keinen entsprechenden Vorbehalt gemacht hätte (vgl. OLG München WM 1993, 607). Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, im eigenen Interesse sich bei den entsprechenden öffentlichen Stellen kundig zu machen, ob eine Änderung in der Bebauung im unmittelbaren Nachbargebiet erfolgen soll (vgl. OLG Hamm MDR 1983, 579). Auch die von der Streitverkündeten zitierte Entscheidung des OLG München vom 26.3.1993 (NJW-RR 1994, 654 f.) kann im vorliegenden Fall nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Zum einen betraf diese Entscheidung ein Gewerbemietverhältnis. Im übrigen befand sich das Nachbargebäüde in einem baufälligen Zustand. Insoweit ist der vorliegende Fall mit dem vom OLG München entschiedenen Fall nicht vergleichbar. Unmittelbar vor der Wohnung der Bekl. existierte eine voll funktionsfähige Eisenbahnstrecke der Streitverkündeten. Die Bekl. mußten nicht ohne weiteres damit rechnen, daß diese um zwei weitere Gleise erweitert werden sollten. Folglich war im vorliegenden Fall kein Ausschluß des Minderungsrechtes gemäß § 539 BGB anzunehmen. (...)

Die Höhe der Mietminderung in Höhe von 280 DM monatlich begegnet keinen Bedenken. Wenn davon ausgegangen wird, daß seit September 1998 täglich von morgens bis abends erheblicher Lärm und weitere Immissionen durch eine Baustelle in unmittelbarer Nähe des Hauses gegeben sind, ist eine Minderung in der vorgenommenen Höhe angemessen und ausreichend.

Anmerkung: Die Berufung gegen dieses Urteil hat das LG Köln (Urteil vom 12.1.2000 - 10 S 295/99 -, WM 2001, 78) zurückgewiesen.