Milieuschutzverordnung

Milieuschutzverordnung; Genehmigung baulicher Maßnahmen im Milieuschutzgebiet mit Nebenbestimmungen (Mietobergrenzen); Anspruch auf uneingeschränkte Genehmigung; Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands durchschnittlicher Wohnungen; gebietsbezogener bundesweiter Vergleichsmaßstab

1. In Milieuschutzgebieten gilt für die Frage eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB) kein gebietsbezogener, sondern ein bundesweiter Vergleichsmaßstab.

2. Auflagen zur Einhaltung von Mietobergrenzen sind bei der Erteilung einer milieuschutzrechtlichen Genehmigung für bauliche Maßnahmen, die nur zu einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung führen, nicht zulässig.

Die Kl. sind Eigentümer eines Grundstücks in Berlin-Prenzlauer Berg, das mit einem Mietwohnhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt im Bereich der Erhaltungsverordnung für das Gebiet "Falkplatz" im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin vom 9. Dezember 1997 (GVBl. S. 641) - ErhaltungsVO Falkplatz -. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte "Milieuschutzverordnung" im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Gemäß § 2 Satz 1 ErhaltungsVO Falkplatz bedarf in diesem Gebiet der Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung einer Genehmigung des zuständigen Bezirksamts.

Diese darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, § 2 Satz 2 ErhaltungsVO Falkplatz). Auf die Genehmigung besteht gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ein Anspruch, wenn die Änderung der baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Anträgen, die den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bestehender baulicher Anlagen im Geltungsbereich der bezirklichen Erhaltungsverordnungen betreffen, hat das Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin Antragsprüfkriterien für den Vollzug dieser Verordnungen beschlossen (Bekanntmachung vom 6. Oktober 1999, ABl. S. 4289). Danach werden folgende bauliche Maßnahmen in den Milieuschutzgebieten als genehmigungsfähig angesehen:

- die Umstellung von Einzelofen- auf Sammelheizung (Zentral- oder Etagenheizung);

- der Ersteinbau eines Innen-WCs und einer Dusche, ggf. eines Bades;

- die Verstärkung der Elektro- und Wasserleitungen;

- der Austausch von Einfachfenstern durch Doppel- oder Isolierglasfenster.

Unter Nr. 2 des Beschlusses wurden für das Gebiet "Falkplatz" in Tabelle 2 - abgestuft nach Wohnungsgrößen - für den Fall der Genehmigungserteilung Mietobergrenzen für die Dauer von fünf Jahren nach Abschluß der jeweiligen Modernisierung festgelegt. Bei der Vermietung von Wohnungen mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC in einer Größe von 60 bis unter 90 m2 ist danach eine Mietobergrenze von 7,36 DM/m2 (netto-kalt) einzuhalten. Die Verpflichtung zur Einhaltung der Mietobergrenzen und zur Vorlage entsprechender Nachweise ist jeweils als Nebenbestimmungen in jede Genehmigung aufzunehmen. Die vorgenannten Mietobergrenzen wurden auf der Grundlage von Erhebungen zur Sozialstruktur und zu den Einkommensverhältnissen entwickelt und sollen aufgrund kontinuierlicher Überprüfungen im Wege der Fortschreibung der Kriterien an die jeweils aktuelle Entwicklung angepaßt werden (Nr. 8).

Mit Schreiben vom 9. Februar 2000 beantragten die Kl. die Genehmigung von Baumaßnahmen in insgesamt vier noch ofenbeheizten Wohnungen des Gebäudes. In den Wohnungen war jeweils der Einbau einer Gasetagenheizung, teilweise auch eine Küchenmodernisierung, Erneuerungen von Gas-, Elektro- und Abwasseranschlüssen sowie der Einbau von Insolierglasfenstern geplant. Die Miete sollte auf 7,15 bis 7,36 DM/m2 steigen.

Durch Bescheid vom 1. März 2000 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Juli 2000 genehmigte das Bezirksamt die beantragten Maßnahmen sinngemäß mit den Nebenbestimmungen (Nr. 1), für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluß der Baumaßnahmen keine höhere Miete als 7,36 DM/m2 (netto-kalt) mit den Mietern zu vereinbaren, zu verlangen oder entgegenzunehmen und dies der Behörde nachzuweisen sowie (Nr. 2) innerhalb des vorgenannten Zeitraums Erhöhungen lediglich aufgrund steigender Kapitalkosten oder Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften vorzunehmen. Das Bezirksamt begründete die Nebenbestimmungen in dem Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2000 damit, daß diese zur Wahrung der Ziele und Zwecke der Milieuschutzverordnung erforderlich seien, weil durch die von den Kl. geplanten baulichen Maßnahmen ein Ausstattungszustand der Wohnungen geschaffen werde, der über den einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehe. Vergleichsmaßstab sei der Wohnungsbestand im Milieuschutzgebiet Falkplatz, wobei von einer durchschnittlichen Ausstattung auszugehen sei, wenn mindestens 2/3 der Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet die entsprechenden Merkmale aufwiesen. In dem Milieuschutzgebiet Falkplatz seien die Wohnungen jedoch noch nicht in entsprechend hoher Zahl mit Zentralheizung oder Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung ausgestattet, wie der Studie der TOPOS Stadtforschung "Sozialstruktur und Mietenentwicklung in den Erhaltungsgebieten Prenzlauer Berg 1999" zu entnehmen sei. Wenn den Kl. trotz dieser Standardüberschreitung eine milieuschutzrechtliche Genehmigung für die baulichen Maßnahmen erteilt worden sei, um Modernisierungen zu ermöglichen, seien gleichzeitige Miethöhenbegrenzungen unerläßlich, um einer anderenfalls möglichen Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung in dem Milieuschutzgebiet entgegenzuwirken.

Gegen die Nebenbestimmungen in dem Bescheid vom 1. März 2000/Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2000 haben die Kl. Anfechtungsklage erhoben. Diese hatte in erster Instanz Erfolg. (Zur Begründung vgl. VG Berlin GE 2001 [23] 1545)

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Die isolierte Anfechtung der auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen in der Genehmigung des Bezirksamts Prenzlauer Berg von Berlin vom 1. März 2000 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. Juli 2000 ist zulässig. Es handelt sich um Auflagen im Sinne des § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln, denn zwischen der Hauptregelung des Verwaltungsakts und den Nebenbestimmungen besteht rechtlich kein untrennbarer innerer Zusammenhang, der dazu führen könnte, daß die im Falle der Aufhebung der Nebenbestimmungen verbleibende Regelung zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses nicht rechtmäßig hätte getroffen werden können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 30. Mai 1996, BRS 58 Nr. 123 NVwZ 1997, 1005; Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 13). Auch dem maßgebenden objektiv erkennbaren Erklärungsinhalt des Bescheids ist keine davon abweichende Verklammerungsabsicht zwischen dem Regelungsgehalt der erteilten Genehmigung und den Nebenbestimmungen zu entnehmen. Vielmehr ist die in dem Bescheid vom 1. März 2000 noch enthaltene, unter der Überschrift "Befristung" erfolgte Abhängigmachung der Durchführung der baulichen Maßnahmen von der Unanfechtbarkeit der Genehmigung mit Widerspruchsbescheid vom 11. Juli 2000 ausdrücklich aufgehoben worden.

Es besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis der Kl. für die Durchführung des Verfahrens, soweit die baulichen Maßnahmen nach den dem Genehmigungsantrag beigefügten "Angaben zu den Auswirkungen der Baumaßnahmen" (nur) zu Mieterhöhungen führen, die den Rahmen der vom Bezirksamt Prenzlauer Berg durch den Beschluß über die Antragsprüfkriterien für den Vollzug von Erhaltungsrechtsverordnungen vom 6. Oktober 1999 (ABl. S. 4289, dort unter Nr. 2 Tabelle 2) festgelegten Mietobergrenzen nicht überschreiten, weil ein berechtigtes Interesse der Kl. daran anzuerkennen ist, sich jedenfalls bei etwaigen zukünftigen Mietsteigerungen den öffentlich-rechtlichen Bindungen durch die vom Bezirksamt festgelegten Mietobergrenzen entziehen zu können (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2004, a. a. O.).

Die Berufung ist jedoch unbegründet, weil die Kl. auf die milieuschutzrechtliche Genehmigung der von ihnen beantragten baulichen Änderungen - soweit sie überhaupt genehmigungsbedürftig sind - einen Anspruch haben, ohne daß ihnen im Wege anspruchseinschränkender Nebenbestimmungen noch zusätzlich die Einhaltung von Mietobergrenzen abverlangt werden kann. Das Mietwohnhaus K. Straße liegt im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung für das Gebiet "Falkplatz" im Bezirk Prenzlauer Berg von Berlin vom 9. Dezember 1997 (GVBl. S. 641) - ErhaltungsVO Falkplatz -. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Milieuschutzsatzung im Sinn des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die im Land Berlin gemäß § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 30 Satz 1 AGBauGB als Rechtsverordnung erlassen wird. Die Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Änderungen im Milieuschutzgebiet Falkplatz folgt aus § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 2 Satz 1 ErhaltungsVO Falkplatz. Danach bedürfen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesem Gebiet der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung.

Von den mit Bescheid vom 1. März 2000 genehmigten baulichen Maßnahmen sind von vornherein nur die sich gemäß § 559 Abs. 1 BGB mieterhöhend (11 % pro Jahr) auswirkenden Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung) oder nachhaltig die Einsparungen von Energie bewirken (Einbau von Isolierglasfenstern statt einfachverglaster Fenster, vgl. auch OVG Hbg., Urteil vom 4. November 1999, BRS 62 Nr. 232), milieuschutzrechtlich relevante genehmigungsbedürftige Änderungen im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 2 Satz 1 ErhaltungsV0 Falkplatz. Die übrigen baulichen Maßnahmen sind dagegen nicht genehmigungsbedürftig, weil ihnen die hierfür erforderliche städtebauliche Relevanz fehlt. Diese ist nur gegeben, wenn bauliche Änderungen überhaupt geeignet sind, das Ziel der Milieuschutzverordnung zu tangieren, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, § 2 Satz 2 ErhaltungsVO Falkplatz, vgl. auch BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254; Lemmel, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, § 172 Rdnr. 12). Dies setzt voraus, daß sie potentiell eine (mietpreisbedingte) Verdrängungsgefahr für die Bewohner bewirken können (vgl. BayVGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - 2 B 98.2215 - UA S. 6). Bei den Küchenmodernisierungen in den Wohnungen im Erdgeschoß links und im zweiten Obergeschoß links, die sich nach Angaben der Kl. im wesentlichen auf den Austausch von Herd oder Spüle beschränken sowie auf die Erneuerung von Gas- oder (Ab-) Wasseranschlüssen, handelt es sich jedoch nur um Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung und nicht um mietwirksame Modernisierungen im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB. Hierzu zählt auch die Erneuerung der Elektroleitungen, soweit damit keine Anschlußwerterhöhungen verbunden sind (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 10. April 2003, GE 2003, 1615). Diese Maßnahmen sind mangels hinreichender Auswirkungen auf die Miethöhe und den Wohnungsstandard milieuschutzrechtlich ohne Belang und deshalb auch nicht geeignet, die mit den angefochtenen Nebenbestimmungen geforderte Einhaltung von Mietobergrenzen zu rechtfertigen. Allein der Umstand, daß diese Maßnahmen zu einem umfangreichen Baugeschehen und den damit verbundenen Lästigkeiten beitragen, führt nicht zu deren milieuschutzrechtlicher Genehmigungsbedürftigkeit. Die Einführung eines solchen miethöheunabhängigen Zumutbarkeitskriteriums würde die Reichweite dieses milieuschutzrechtlichen Instruments überspannen.

Auf die Erteilung einer auflagenfreien milieuschutzrechtlichen Genehmigung der von ihnen beantragten baulichen Maßnahmen haben die Kl. gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einen Anspruch, weil diese lediglich der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen.

Gemäß § 36 Abs. 1 VwVfG darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit Nebenbestimmungen nur versehen werden, wenn dies durch Rechtsvorschriften zugelassen ist oder wenn dadurch sichergestellt werden soll, daß die gesetzlichen Voraussetzungen eines Verwaltungsakts erfüllt werden. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sieht bei der Erteilung von milieuschutzrechtlichen Genehmigungen Nebenbestimmungen nicht vor. Diese wären deshalb nur zulässig, wenn die baulichen Maßnahmen die Zielsetzung der Milieuschutzverordnung tangieren (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, § 2 Satz 2 ErhaltungsVO) und die milieuschutzrechtliche Genehmigung versagt werden müßte, sofern die Verwirklichung des Gesetzeszwecks nicht noch mit Nebenbestimmungen zur Abwendung oder Minderung einer Verdrängungsgefahr für die aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhaltende Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erreicht werden könnte. Die Nebenbestimmungen übernehmen dann die Sicherstellung der anspruchsbegründenden Voraussetzungen und gewährleisten damit die Erfüllung der Erhaltungsziele trotz Durchführung des Vorhabens (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Oktober 2003, § 172 Rdnr. 129). Mietobergrenzen, die anhand statistischer gebietsspezifischer Einkommensstrukturen ermittelt und einheitlich festgelegt werden, sind zwar für Milieuschutzgebiete grundsätzlich sowohl ein geeigneter Hilfsindikator für eine durch Mietsteigerungen drohende Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung als auch ein geeignetes Instrument zur Abfederung eines durch Mietpreissprünge möglicherweise entstehenden Verdrängungsdrucks (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254; OVG Bln, Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 21). Ihre Einhaltung kann jedoch im Wege von Nebenbestimmungen nicht gefordert werden, wenn durch die baulichen Maßnahmen nur ein zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, da der Gesetzgeber in diesen Fällen einen Anspruch auf Genehmigung gewährt (§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB) und somit die Erhaltungsziele von Milieuschutzgebieten offenbar prinzipiell als nicht tangiert ansieht.

Für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung ist ein bundesweiter Vergleichsmaßstab anzulegen. Hierfür spricht schon, daß es sich bei § 172 BauGB um ein Bundesgesetz handelt und insoweit keine tatbestandliche Beschränkung auf die örtlichen Gegebenheiten erfolgt ist. Außerdem ist kein einleuchtender Grund dafür ersichtlich, warum es hinsichtlich der Grundbedürfnisse an Wohnkomfort gebietsspezifische Unterschiede geben sollte, zumal durch eine Milieuschutzverordnung grundsätzlich jede Art von Bevölkerungsstruktur geschützt werden kann, soweit die Beibehaltung ihrer Zusammensetzung städtebaulich relevant ist (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254, m. w. N.). Dies kann eine vor der Umwandlung von Wohnungen in zahlreiche Ferienappartements zu schützende Bevölkerung eines Kurortes (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 25. April 1983, ZfBR 1983, 238) ebenso sein wie die einer kleinen Universitätsstadt, die auf das Vorhandensein einer Vielzahl kleiner Studentenwohnungen angewiesen ist (vgl. Beispiele bei Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, 212, 214). In einem Ort mit engen Altstadtgassen kann auch die Beibehaltung der vorhandenen kleinen Haushalte mit überwiegend älteren Bürgern und einem entsprechend geringen Motorisierungsgrad städtebaulich von Bedeutung sein, um nicht erfüllbare infrastrukturelle Anforderungen abzuwenden, die - im Falle des Einbaus von Loggien in Dachgeschoßwohnungen - durch andere nachziehende Bevölkerungskreise gestellt werden könnten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254).

Allein der Umstand, daß Milieuschutzverordnungen auf die Erhaltung der Zusammensetzung der in dem jeweiligen Gebiet vorhandenen Bevölkerungsstruktur abzielen, rechtfertigt nicht eine auf das konkrete Milieuschutzgebiet beschränkte Ermittlung des Durchschnittsausstattungszustands. Soweit das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254) das Milieuschutzgebiet insoweit als maßgeblich nennt, ist zu bedenken, daß zum Zeitpunkt dieser Entscheidung der § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB noch nicht galt, sondern erst mit der am 1. Januar 1998 in Kraft getretenen Gesetzesänderung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141) in das Baugesetzbuch eingefügt worden ist. Dies gilt auch für die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Urteil vom 8. Mai 2002 - 2 B 98.2215 - und zugleich Berufungsentscheidung zu VG München, Urteil vom 15. Juni 1998 - M 8 K 97.8559 -), die sich zwar - im Gegensatz zu der erstinstanzlichen Entscheidung - bereits auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB bezieht, zu dessen Auslegung aber undifferenziert die vorgenannte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts herangezogen hat.

Für einen bundesweiten Vergleichsmaßstab spricht zudem, daß der Gesetzgeber mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB eine Art "Öffnungsklausel" zur Ermöglichung von Modernisierungen geschaffen hat, um der Gefahr einer dauerhaften Festschreibung unzuträglicher Substandards zu begegnen, weil die klassischen Anwendungsfelder für das Instrument der Milieuschutzverordnung in der Regel Altbaugebiete sind (vgl. auch BT-Drucks. 13/7589, S. 29 zu § 172 BauGB). Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands auf dem Niveau durchschnittlicher Wohnungen zu erleichtern und nicht etwa in Abhängigkeit vom jeweiligen Gebietsstandard zu erschweren (vgl. OVG Hbg., Urteil vom 4. November 1999, BRS 62 Nr. 232 unter Bezugnahme auf BT-Drucks. 13/7589, a. a. O.). Durch eine behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen mit "kleinschrittigen" Verbesserungen des Ausstattungszustands soll in diesen Bereichen ein durchschnittlicher Standard erreicht und der schleichenden Entstehung und Verfestigung von Gebieten mit auffällig schlechtem Wohnstandard entgegengewirkt werden. Anders als in Sanierungsgebieten stellt das städtebauliche Instrument des Milieuschutzes eine auf Dauer angelegte staatliche Intervention dar, die nicht der Festschreibung sozial unzuträglicher Wohn- und Arbeitsverhältnisse Vorschub leisten soll (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., Rdnrn. 186, 189, 194 a). Der Gesetzgeber bringt deshalb mit der Regelung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB zum Ausdruck, daß er die Anhebung des Wohnstandards auf eine zeitgemäße Ausstattung ungeachtet etwaiger höherer Mietbelastungen für sinnvoll erachtet und im Hinblick auf dieses Ziel offenbar auch bereit ist, in gewissem Umfang Verdrängungswirkungen hinzunehmen (vgl. Federwisch, NVwZ 2003, 1035, 1040; von Hase, GE 2001, 329, 334). Der städtebauliche Milieuschutz ist zwar ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, Beschluß vom 26. Januar 1987, ZfBR 1987, 203), aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 2002, 212, 213). Milieuschutzverordnungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Schließlich geht es auch bei Milieuschutzgebieten nicht darum, jeden normalen Änderungs- und Umzugsprozeß zu ersticken, sondern darum, die vorhandene Zusammensetzung im Sinne der üblichen Seßhaftigkeit und Anhänglichkeit der Wohnbevölkerung an das Quartier zu bewahren und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen zu ermöglichen (vgl. Schmidt-Eichstaedt, a. a. O.). Die grundsätzlichen Unterschiede zwischen den Voraussetzungen und Zielsetzungen von Sanierungsgebieten, bei denen ein Substandard der Wohnungen die Regel ist, und - den intakten und deshalb schützenswerten - Milieuschutzgebieten, bei denen dies eher die Ausnahme ist (vgl. OVG Bln, Urteil vom 30. Januar 2004 - OVG 2 B 18.02 - UA S. 29; BVerfG, Beschluß vom 26. Januar 1987, ZfBR 1987, 203; BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997, BRS 59 Nr. 254; Schmidt-Eichstaedt, a. a. O., S. 216), schließen es zugleich aus, daß sich eine mögliche Verdrängungswirkung durch die Anhebung des Ausstattungszustands von Wohnungen auf ein zeitgemäßes Durchschnittsniveau in Milieuschutzgebieten zu einem flächendeckenden Phänomen entwickelt.

Gasetagenheizungen mit Warmwasserversorgung stellen bundesweit gesehen einen solchen zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB dar. Die Beheizung von Räumen in Wohnungen mit Einzelkohleöfen ist dagegen schon im Hinblick auf den damit verbundenen ständigen Kohletransport durch die Mieter eine Heizungsart, die nicht mehr dem heute üblichen Standard entspricht (vgl. VGH Bad.

Württ., Urteil vom 1. Oktober 1993, NVwZ-RR 1994, 313). Dies gilt auch für den Einbau von Isolierverglasungen statt einfachverglaster Fenster, soweit sich die baulichen Maßnahmen im Bereich der Standardausführungen halten.

Ein solcher Durchschnittsstandard ist im übrigen selbst im Milieuschutzgebiet Falkplatz inzwischen erreicht, wie die Entwicklung anhand der von dem Bekl. eingereichten TOPOS-Studie (Sozialstruktur und Mietenentwicklung in den Milieuschutzgebieten von Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow von Berlin vom April 2002, S. 16) zeigt, wonach dort der Ausstattungsgrad mit Etagen-, Zentral- oder Fernheizungen insgesamt 64 % der Wohnungen beträgt. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob hinsichtlich der statistischen Erhebungen im Rahmen der Anfechtungsklage nicht der Zeitpunkt der Erteilung der milieuschutzrechtlichen Genehmigung im Jahr 2000 maßgebend sein müßte. Käme es darauf an, könnte der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Beschluß vom 19. Februar 1992, NJW 1992, 1386, 1387), nach der von einem "allgemein üblichen Zustand" von Mieträumen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB erst bei einem Verbreitungsgrad in mindestens 2/3 der Wohnungen auszugehen ist, in bezug auf § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB ohnehin nicht gefolgt, sondern allenfalls ein 50 % übersteigender Verbreitungsgrad gefordert werden. Dieser war selbst zum Zeitpunkt der Erteilung der milieuschutzrechtlichen Genehmigung vom 1. März 2000 im Milieuschutzgebiet Falkplatz erreicht, denn schon damals wies mehr als jede zweite Wohnung dort eine Gasetagenheizung oder einen Anschluß an eine Zentralheizung sowie eine zentrale Warmwasserversorgung auf, wobei Warmwasserbereiter, wie Boiler oder Durchlauferhitzer unter Komfortgesichtspunkten insoweit als nahezu gleichwertig anzusehen sind (vgl. hierzu TOPOS-Studie, Stand: Mai 1999, S. 18: 51 %). Bei Anwendung eines bundesweiten Vergleichsmaßstabs dürfte sich im übrigen eher ein noch höherer Prozentsatz ergeben. Dies gilt auch für das Vorhandensein von einfachverglasten Fenstern. Die in der TOPOS-Studie vom April 2002 (S. 17) angegebene Teilausstattung mit Verbundglasfenstern (31 %) und die Vollausstattung (44 %) müssen insoweit zusammengerechnet werden, weil die auf Bad und Küche beschränkte Teilausstattung von der Vollausstattung umfaßt ist, so daß zu diesem Zeitpunkt von einem Ausstattungsgrad von 75 % im Milieuschutzgebiet Falkplatz auszugehen ist. Aber auch nach der früheren TOPOS-Studie vom Mai 1999 (S. 18) war ein jedenfalls ausreichender Verbreitungsgrad von 50 % im Milieuschutzgebiet erreicht, der im bundesweiten Vergleich ebenfalls eher höher liegen dürfte.

Auflagen zur Einhaltung von Mietobergrenzen sind bei der Erteilung einer milieuschutzrechtlichen Genehmigung für bauliche Maßnahmen, die nur zu einem zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung führen, nicht zulässig.

Der Eigentümer eines Grundstücks im Milieuschutzgebiet (hier "Falkplatz") beantragt eine milieuschutzrechtliche Genehmigung für diverse Modernisierungsmaßnahmen, zu denen der Einbau einer Zentralheizung sowie der Austausch von Einfachfenstern durch Doppel- bzw. Isolierglasfenster gehört. Die Behörde erteilt die Genehmigung unter der Auflage, daß der Eigentümer nach Modernisierung die festgelegten milieuschutzrechtlichen Mietobergrenzen einhält. Zur Begründung beruft sich die Behörde darauf, daß die geplanten Maßnahmen über den allgemeinen Ausstattungsstandard im Milieuschutzgebiet hinausgingen. Die Klage des Eigentümers gegen die Auflagen war sowohl vor dem VG Berlin als auch dem OVG erfolgreich.

Der Eigentümer eines Grundstücks im Milieuschutzgebiet hat gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB einen Anspruch auf uneingeschränkte Genehmigung für die Durchführung solcher Baumaßnahmen, die "der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen" dienen. Nach Ansicht des OVG kommt es für die Frage, was der "zeitgemäße Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" ist, nicht auf die Verhältnisse im konkreten Milieuschutzgebiet an. Vielmehr gelte hier ein "bundesweiter Vergleichsmaßstab". Vor diesem Hintergrund gehöre sowohl der Einbau einer Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung als auch der Einbau von Isolierglasfenstern zum durchschnittlichen Ausstattungsstandard. Da ein Anspruch auf uneingeschränkte Genehmigung bestehe, dürfe die Genehmigung nicht mit Mietobergrenzen verknüpft werden.

Zu berücksichtigen ist, daß der angegriffene Bescheid vom Frühjahr 2000 stammt. Gerade was den Einbau von Zentralheizungen und Isolierglasfenstern betrifft, ist der Bezirk Pankow dazu übergegangen, den hierdurch bewirkten Standard - auch im Milieuschutzgebiet "Falkplatz" - als "zeitgemäß" und "durchschnittlich" anzusehen.

Die Entscheidung ist allerdings insofern von großer Bedeutung, als sie generell einen bundesweiten Vergleichsmaßstab festlegt. Dies wird nunmehr auch bei anderen strittigen Ausstattungsmerkmalen zu berücksichtigen sein. Hierbei ist wichtig: Nach Auffassung des OVG fängt der "Durchschnitt" - entgegen der Auffassung der Behörden - nicht erst bei einer Häufung von 66 %, sondern bereits bei einer Häufigkeit von 50 % an.