Milieuschutz

Milieuschutz; Wohnungsbrand; Modernisierung

1. Eine Erhaltungsverordnung aus Gründen des Milieuschutzes (§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) erfaßt auch freigewordene Wohnungen, Gebäude oder Gebäudeteile.

2. Wird ein Miethaus aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, von der Behörde für unbewohnbar erklärt (hier: Folgen eines Wohnungsbrandes), so kann das Interesse des Vermieters überwiegen, die Wohnungen kostengünstig neuzeitlichen Anforderungen anzupassen, sofern es sich nicht um eine Luxusmodernisierung handelt.

Die Kl. (Grundstückseigentümerin) begehrt die Verpflichtung des Bekl. (Land Berlin) zur Erteilung einer Baugenehmigung für umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an ihrem Grundstück in Berlin-Tiergarten. Das auf dem Grundstück befindliche Gebäude ist über 100 Jahre alt. Es wurde aufgrund der Bauerlaubnis vom 13. August 1883 auf dem 433 qm großen Grundstück als fünfgeschossiges Miethaus errichtet, das zwei Vorderhäuser umfaßt. In beiden Aufgängen befinden sich jeweils acht Wohnungen. Das Erdgeschoß wird gewerblich durch eine Gaststätte genutzt. Die Wohnungen waren mit einer Innentoilette, aber nicht mit einem Bad ausgestattet und wurden mittels Kachelöfen beheizt.

Am 4. März 1987 kam es im zweiten Obergeschoß eines Aufgangs zu einem Wohnungsbrand, der dazu führte, daß die Wohnungen in diesem Aufgang infolge starker Brandeinwirkungen und die Wohnungen im zweiten Aufgang durch Brandüberschlag und durch Löschwassereinwirkungen unbenutzbar wurden. Durch Bescheid vom 9. März 1987 sperrte der Bekl. sämtliche Wohnungen und erklärte sie für unbewohnbar. Lediglich die im Erdgeschoß befindliche Eckgaststätte durfte weiter betrieben werde. Alle 16 Wohnungen stehen seit dieser Zeit - nunmehr über fünf Jahre - leer. Die monatlichen Kaltmieten inklusive Betriebskosten für die 16 Wohnungen, die zwischen 46,44 und 98 qm groß waren, betrugen im Zeitpunkt des Brandes 159,74 DM bis 281,61 DM, die jeweiligen Mieten pro qm betrugen 2,08 DM bis 4,36 DM.

Die Kl. beabsichtigte ursprünglich, das Gebäude zusammen mit Nachbar-Gebäuden abzureißen und einen Neubau zu errichten. Der Antrag auf Genehmigung des Abrisses vom 1. Dezember 1987 wurde durch Vorbescheid des Bekl. vom 22. November 1988 abgelehnt. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Verpflichtungsklage - VG 19 A 307/90 - wurde am 26. Februar 1991 zurückgenommen.

Nachdem die Kl. ihre Pläne, das Gebäude abzureißen, aufgegeben hatte, beantragte sie unter dem 28. September 1990 die Erteilung einer Baugenehmigung für umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Es sollen - wie vorher - 16 Wohnungen entstehen, wobei jedoch die Grundrisse wegen der Beseitigung des Treppenaufganges S.-Straße 33a und der Einrichtung der Bäder erheblich verändert und die Wohnflächen teilweise vergrößert werden (zwischen 31,72 qm und 71,11 qm). Die Baubeschreibung sieht die Einrichtung von Bädern und Einbauküchen vor. Die haustechnischen Leitungen sollen komplett erneuert und Energieversorgungsanlagen (Zentralheizung) eingebaut werden, die Fenster zum Hof sollen mit Zwei-Scheiben-Isolierverglasung versehen werden, die Fassade zum Hof mit Wärmeschutzplatten. Weiter ist der Einbau eines Personenaufzuges sowie die Erneuerung der Dacheindeckung vorgesehen. Der Innenhof soll durch Beseitigung der Grundstückstrennwände umgestaltet und begrünt werden. Die Kosten dieser Maßnahmen, die die Kl. ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel durchführen will, betragen nach den neueren Angaben der Kl. vom 5. Mai 1992 3.074.295,- DM. Aus der Brandversicherung hat die Kl. nach Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen einen Betrag von etwa 1.147.843,20 DM zu erwarten. Das Bezirksamt hat im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluß für die Erhaltungssatzung "Stephan-Kiez" den Bauantrag 12 Monate zurückgestellt.

Die Erhaltungsverordnung "Stephan-Kiez" ist am 7. November 1991 (GVBl. S. 240) in Kraft getreten. Die Kl. hat am 8. Mai 1991 Untätigkeitsklage erhoben.

Die Kl. ist der Auffassung, die Klage sei zulässig. Der Bekl. sei ohne zureichenden Grund untätig, indem er den Modernisierungsantrag nicht bescheide. Die Erhaltungsverordnung berühre den eingeklagten Anspruch schon deshalb nicht, weil sie rechtswidrig sei, zumindest aber im vorliegenden Einzelfall dem Baugesuch nicht entgegenstehe. Die Erhaltungsverordnung sei nicht hinreichend begründet. Der "Stephan-Kiez" stelle kein zusammenhängendes "Ensemble" dar, das in besonderer Weise schützenswert sei. Es handele sich um Gebäude aus unterschiedlichen Bauepochen. Wenn § 172 BauGB so weit verstanden würde, könnte die gesamte Stadt mit einem lückenlosen Netz von Erhaltungssatzungen überzogen werden, was nicht der Absicht des Gesetzgebers entspreche. Der "Stephan-Kiez" gleiche städtebaulich dem Erscheinungsbild großer Teile der Bezirke Tiergarten, Wedding, Neukölln, Schöneberg, Charlottenburg und Kreuzberg. Im Grunde wolle der Bekl. lediglich ohne gesetzliche Grundlage eine neue Form der Mietpreisbindung einführen und ohne gesetzliche Grundlage einem gebietsspezifischen Mietspiegel Geltung verschaffen. Der Milieuschutz werde als Instrument einer neuen Mietpreisbindung mißbraucht.

Im übrigen sei das Vorhaben auch bei Gültigkeit der Erhaltungsrechtsverordnung zulässig, weil weder der Ensembleschutz noch der Milieuschutz durch dieses Vorhaben berührt werden. Zu Unrecht wende sich der Bekl. gegen den beabsichtigten Einbau einer Aufzugsanlage, die es einer Reihe von älteren und bewegungsbehinderten Menschen ermöglichen würde, in ihrer vertrauten Umgebung auch im Alter wohnen zu bleiben.

Der Bekl. beantragt Klageabweisung. Er ist der Auffassung, die Klage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Die Kl. habe die nach der Erhaltungsrechtsverordnung zusätzlich notwendigen prüffähigen Unterlagen (insbesondere Wohnungs- und Gebäudebögen) nicht eingereicht.

Im übrigen sei die Erhaltungsrechtsverordnung rechtmäßig. Für die Begründung genüge nach der Rechtsprechung die Wiederholung des gesetzlichen Tatbestandes. Eine besondere Begründung sei nicht erforderlich. Im "Stephan-Kiez" bestehe eine städtebauliche Eigenart. Es handele sich um ein weitgehend erhaltenes gründerzeitliches Stadtquartier mit stadtbildprägender Bedeutung für Moabit und den Bezirk Tiergarten. Auch die Voraussetzungen eines Milieuschutzes seien gegeben, weil eine be sondere, schützenswerte Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorliege. Dies ergebe sich aus dem vorbereitenden "TOPOS-Gutachten". Die soziale Lage der Bewohner des Stephan-Kiezes sei deutlich schlechter als im Durchschnitt. Das Pro-Kopf-Einkommen liege bei 1.250,- DM monatlich gegenüber ca. 1.650,- DM in Berlin (West). Diese besondere Sozialstruktur sei vor Verdrängung zu schützen.

Der gebietsspezifische Mietpreisspiegel stelle ein städtebauliches Instrument dar, mit dem Höchstbelastungsmietgrenzen festgelegt würden. Dadurch werde vermieden, daß die bisherigen Bewohner infolge umfassender Modernisierung, z. B. Wohnungsgrundrißänderungen und Luxusmodernisierungen und dadurch bedingter erheblicher Mietsteigerungen, ihre Wohnungen verlassen müßten und verdrängt würden.

Die Klage hat im wesentlichen Erfolg.

Sie ist als Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) zulässig. Eine Untätigkeitsklage kann regelmäßig nach Ablauf einer Frist von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden (§ 75 Satz 2 VwGO). Im vorliegenden Fall ist der Antrag auf Instandsetzung und Modernisierung vom 28. September 1990 seit über 19 Monaten nicht beschieden. Die Frist von drei Monaten ist auch dann überschritten, wenn der Fristbeginn auf den Zeitpunkt nach Ablauf der zwölfmonatigen Zurückstellung datiert wird.

Ein zureichender Grund dafür, daß der beantragte Verwaltungsakt noch nicht erlassen ist (§ 75 Satz 3 VwGO), liegt nicht vor. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, daß bei der Bearbeitung entsprechender Anträge wegen des dringenden Wohnbedarfs in Berlin und der durch die Zeitverzögerung entstehenden Mehrkosten der Modernisierungsmaßnahmen eine besondere Beschleunigung geboten erscheint. Dies liegt auch im Hinblick auf den bereits verstrichenen langen Zeitraum seit der Antragstellung auf der Hand. Ein zureichender Grund ist nicht darin zu sehen, daß die Kl. die geforderten detaillierten Angaben, insbesondere eine Differenzierung der Instandsetzungskosten einerseits und der Modernisierungskosten andererseits, nicht vollständig vorgelegt hat. Allerdings scheint das von der Bekl. gewählte Verfahren zur Ermittlung der voraussichtlichen Miethöhe nach Modernisierung in den Fällen angebracht, in denen es sich um vermietete Wohnungen handelt, weil sich daraus Folgerungen im Hinblick auf die Verdrängung der vorhandenen Mieter ableiten lassen, die im Sinne der Erhaltungsverordnung rechtlich relevant sind (vgl. VG Ansbach, NVwZ- RR 1991, 61). Im übrigen kann offenbleiben, ob diese Angaben auch bei unvermieteten Wohnungen verlangt werden können (so VG Ansbach, a. a. O.). Im vorliegenden Fall hat die Kl. hinreichend substantiierte Angaben zur voraussichtlichen Miethöhe nach der Modernisierung eingereicht, so daß der Bekl. eine weitere Bearbeitung des Antrages aus diesem Grunde nicht verweigern darf.

Die Unterlassung des begehrten Verwaltungsaktes ist aus planungsrechtlichen Gründen rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Erhaltungsrechtsverordnung aus Gründen des Milieuschutzes ist rechtmäßig (I.). Sie steht aber bei der gebotenen Einzelabwägung aller rechtlich erheblichen Gesichtspunkte dem beantragten Modernisierungsvorhaben der Kl. nicht entgegen (II.).

I. Die Erhaltungsverordnung "Stephan-Kiez" vom 10. Oktober 1991 (GVBl. S. 240) beruht auf § 172 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB. Danach können in einem Bebauungsplan - in Berlin in einer Rechtsverordnung nach § 18 AGBauGB - Gebiete bezeichnet werden, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (Ensembleschutz) oder zur Erhaltung der Zusammensetzung der Bevölkerung (Milieuschutz) bestimmte bauliche Anlagen einer besonderen Genehmigung bedürfen.

1. Die Bestimmung des § 172, die der früheren Bestimmung in § 39 h BBauG entspricht, ist verfassungsgemäß (vgl. BVerfG, ZfBR 1987, 203). Der Bundesgesetzgeber war nach Art. 74 Nr. 18 GG befugt, diese Regelung zu erlassen. Die Regelung ist auch mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar, weil sie keine enteignungsrechtlichen Vorschriften enthält, sondern solche, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmen (vgl. BVerfG, a. a. O.).

2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, daß der Erhaltungsverordnung keine besondere Begründung beigefügt ist (vgl. BVerfG, a. a. O.; Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 3. Aufl., § 172 Rdnr. 12 a. m. w. N.).

Es genügt insoweit, daß hinreichend deutlich wird, auf welchen gesetzlichen Erhaltungsgrund die Verordnung gestützt wird (vgl. Krautzberger, a. a. O.). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Vor Erlaß der Erhaltungsverordnung ist auch die erforderliche vorausgehende Untersuchung des Gebiets erfolgt (vgl. Krautzberger, a. a. O., Rdnr. 14). Die Voraussetzungen für eine Milieuschutzsatzung wurden durch das Gutachten TOPOS Stadtforschung vom April 1991 eingehend untersucht.

Im übrigen sind nach der Überzeugung der Kammer die Voraussetzungen einer Erhaltungsverordnung aus Gründen des Milieuschutzes erfüllt. Im Gebiet des Stephan-Kiezes leben, wie sich aus dem TOPOS-Gutachten ergibt, überdurchschnittlich viele einkommensschwache Mitbürger, die aus diesem Grunde in hohem Maße auf das Quartier angewiesen sind. Es kann offenbleiben, ob sämtliche Fakten und Schlußfolgerungen dieses Gutachtens zutreffen. Jedenfalls liegt auf der Hand, daß derartige unterprivilegierte Bevölkerungsschichten, wenn sie durch zu hohe Mietforderungen infolge von Modernisierungen aus dem Gebiet verdrängt werden, an anderer Stelle - erst recht - keinen angemessenen Wohnraum mehr finden können. Daraus entstehen erhebliche städtebauliche Probleme für das Land Berlin, das die Betroffenen an anderer Stelle mit Wohnraum versorgen muß. Der Milieuschutz setzt nicht den Nachweis einer "exotischen" Eigentümlichkeit im Sinne etwa des "Zilleschen Milljöhs" voraus (vgl. Henke, DÖV 1983, 411). Vielmehr soll den in einem intakten Gebiet wohnenden Menschen der Bestand der Umgebung gesichert und so die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden (BVerfG, ZfBR 1987, 203, 204). Auf die rechtliche Streitfrage, ob der Milieuschutz eine besondere Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem fraglichen Gebiet verlangt (vgl. LG München, NVwZ 1982, 59, 60 einerseits, VG Ansbach, NvWZ - RR 1991, 61 m. w. N. andererseits), kommt es hier nicht an. In dem TOPOS Gutachten ist hinreichend belegt, daß im Stephan-Kiez eine im Vergleich zur übrigen Bevölkerungsstruktur in West-Berlin erheblich unterprivilegierte Bevölkerung lebt. Auch das Kriterium einer langen Wohndauer dieses schutzwürdigen Bevölkerungsteiles ist erfüllt (vgl. Peine, DÖV 1992, 85, 89). Aus diesem Grunde ist auch die Befürchtung der Kl. unbegründet, derartige Erhaltungsverordnungen zum Milieuschutz könnten beliebig über andere Gebiete Berlins erstreckt werden.

II. Die Kl. hat - planungsrechtlich - einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung nach § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB, weil Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3 und Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht vorliegen.

1. Wie bereits ausgeführt, wird durch die äußere Instandsetzung des Gebäudes die städtebauliche Gestalt des Gebiets nicht beeinträchtigt (§ 172 Abs. 3 BauGB).

2. Die Genehmigung kann auch nicht versagt werden, weil die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (§ 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Bei der Prüfung dieser Voraussetzungen ist zu berücksichtigen, daß durch den Erlaß der Erhaltungssatzung selbst lediglich ein formelles Genehmigungsverfahren eingeführt wird (1. Stufe), während erst bei der Entscheidung im Einzelfall ein umfangreicher Abwägungsprozeß stattzufinden hat, ob bzw. mit welchen Einschränkungen ein Bauvorhaben zugelassen werden kann oder nicht (2. Stufe). Auf dieser Stufe muß festgestellt werden, ob im Hinblick auf das konkrete Vorhaben die Gefahr der Verdrängung der Wohnbevölkerung besteht. Ferner muß unter Berücksichtigung der Situation des betroffenen Grundstücks eine Abwägung zwischen den städtebaulichen Erhaltungszielen und dem Interesse des Grundstückseigentümers vorgenommen werden (vgl. VGH Kassel, DVBl. 1986, 693; Krautzberger, a. a. O., Rdnr. 20; Peine, DÖV 1992, 85, 89).

a) Die Kl. ist zu Unrecht der Auffassung, daß das fragliche Gebäude außerhalb des Schutzbereichs der Erhaltungsverordnung liegt, weil die Wohnungen seit fünf Jahren nicht mehr bewohnt werden. Zutreffend weist der Bekl. darauf hin, daß der Erhaltungsschutz nicht nur individuelle, gegenwärtig in dem Erhaltungsgebiet lebende Personen schützen will, sondern daß das entsprechende Gebiet abstrakt für einen nach bestimmten Merkmalen umschriebene Personenkreis erhalten werden soll. Demnach fallen weder freiwerdende einzelne Wohnungen noch etwa ein freiwerdender Gebäudeteil aus dem Schutzbereich der Erhaltungsverordnung heraus. Allerdings ist zu berücksichtigen, daß der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung um so größer ist, je mehr konkrete Personen von bestimmten Maßnahmen betroffen sind, so daß es gerechtfertigt erscheint, bei freigewordenen Wohnungen ein höheres Maß an Modernisierung zuzulassen, als es in den Fällen angemessen ist, in denen konkret die Gefahr der Verdrängung einzelner Mieter besteht. Der Schutzzweck der Erhaltungsverordnung darf jedenfalls nicht ohne Berücksichtigung der entgegenstehenden Rechte und Interessen des betroffenen Eigentümers einseitig durchgesetzt werden.

b) Angesichts der besonderen Situation, in der sich die Kl. nach dem Brand vom 4. März 1987 und der Unbewohnbarkeitserklärung vom 9. März 1987 befindet, ist ihr Interesse, die Wohnungen auf einen neuzeitlichen Stand zu modernisieren, besonders schutzwürdig. Zwar unterliegt das Eigentum an vermieteten Wohnungen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts erheblichen Beschränkungen. Je stärker ein Eigentumsobjekt soziale Funktionen erfüllt, desto größere Einschränkungen seiner Befugnisse muß der Eigentümer von Verfassungs wegen hinnehmen (BVerfGE 79, 292, 302). Große Teile der Bevölkerung können aus finanziellen Gründen keinen eigenen Wohnraum schaffen und sind daher auf die Nutzung fremden Eigentums als Mieter angewiesen (BVerfG, a. a. O.). Dieser Grundsatz gilt aber nicht ausnahmslos, wie das Bundesverfassungsgericht im Zusammenhang mit der Kündigung von Mietverträgen aus Gründen des Eigenbedarfs des Vermieters ausgeführt hat. Das Grundrecht des Vermieters, bei Mietwohnhäusern nach vernünftigen und wirtschaftlichen Überlegungen zu verfahren, wird durch die Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht vollständig beseitigt. Jedenfalls in den Fällen, in denen ein Miethaus aus vom Vermieter nicht zu vertretenden Gründen von der Behörde für unbewohnbar erklärt wird, kann dem Vermieter nicht das Recht abgesprochen werden, das Gebäude in einen Modernisierungsstand zu versetzen, wie er neuzeitlichen Anforderungen entspricht, sofern es sich nicht um eine Luxusmodernisierung handelt. Ein solcher Ausnahmefall, der keine Präzedenzwirkung entfaltet, liegt hier vor. Die Unbewohnbarkeitserklärung der Behörde ist nicht auf schuldhaftes Verhalten des Eigentümers zurückzuführen, sondern auf einen Wohnungsbrand. Das Strafverfahren - StA/LG 1 Bra Js 758/87 - gegen den Mieter der Wohnung und dessen Bekannten, der ebenfalls in dieser Wohnung wohnte, endete mit einem Freispruch, weil die Brandursache nicht festgestellt werden konnte. Daß die Bewohner der Wohnung den Brand vorsätzlich ausgelöst haben, ist schon deshalb äußerst unwahrscheinlich, weil der Mieter schwere Brandverletzungen erlitten hat und der weitere Bewohner sich durch einen Sprung aus dem zweiten Stock rettete. Wird ein Gebäude aus Gründen eines derartigen Ereignisses unbewohnbar, so drängt sich bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise auf, aus diesem Anlaß anstelle einer aufwendigen Instandsetzung eine kostengünstige Modernisierung des Gebäudes vorzunehmen. Jedenfalls darf der Eigentümer nach Auffassung der Kammer die Wohnungen in einen Zustand versetzen, wie er nach dem derzeit geltenden Baurecht zwingend für Neubauten verlangt wird (vgl. auch den Rechtsgedanken in § 541 b Abs. 1 letzter Halbsatz BGB). Die Grenze zur Luxusmodernisierung wird weder durch den Einbau von Bädern und Einbauküchen, die auch im sozialen Wohnungsbau gefordert werden, noch durch den Einbau eines Aufzuges überschritten. Mit Recht weist die Kl. darauf hin, daß die Wohnungen dadurch auch für ältere Bewohner des Stephan-Kiezes von besonderem Interesse sein können, weil mit Hilfe eines Aufzuges das Verbleiben in den Wohnungen trotz körperlicher Beschwerden länger möglich ist. Eine Präzedenzwirkung für andere Modernisierungsvorhaben im Hinblick auf die Einrichtung eines Aufzuges ist nicht möglich, weil ein derartiger Innenaufzug ohne Veränderungen der Grundrisse bei einem bewohnten Gebäude gar nicht hergestellt werden kann.

c) Das Modernisierungsvorhaben ist auch nicht gebietsuntypisch (vgl. Krautzberger, a. a. O., § 172 Rdnr. 7). Nach der Studie von TOPOS befinden sich in dem fraglichen Gebiet ca. 1950 modernisierte Wohnungen bei einem Wohnungsbestand von 5.400. Die modernisierten Wohnungen können bei der Frage, was gebietstypisch ist, nicht völlig ausgeklammert werden, weil die Erhaltungsverordnung auch diesen vorgefundenen Bestand erfaßt. In diesem Bereich werden bereits Mieten bis 15,- DM/qm bezahlt, die durchschnittliche Miete für die nach 1987 zugezogenen Mieter liegt über 9,- DM/qm. Die Kl. hat in der mündlichen Verhandlung angeboten, die in den Wohnungsbögen aufgeführten Mieten nach Modernisierung in einer Höhe von 9,11 DM/qm bis 13,58 DM/qm als Einstiegsmieten bei der Neuvermietung zugrunde zu legen, falls der Bekl. die planungsrechtliche Genehmigung und die Bauerlaubnis für die Modernisierung umgehend erteilt. Auch im Hinblick auf diese Bereitschaft, die der Bekl. allerdings nicht aufgegriffen hat, kann von einer Luxusmodernisierung nicht gesprochen werden.

Nach alledem überwiegen die Belange der Kl. die Belange des Erhaltungsschutzes, so daß planungsrechtliche Bedenken der beantragten Modernisierung nicht entgegenstehen. Vielmehr ist die baldige Herstellung der Bewohnbarkeit der Wohnungen wegen des dringenden Wohnbedarfs in Berlin geboten (vgl. § 4 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG).

Da die Sache wegen der noch von dem Bekl. zu entscheidenden bauordnungsrechtlichen Fragen nicht spruchreif ist, konnte das Gericht nur die Verpflichtung aussprechen, die Kl. unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Dies gilt auch hinsichtlich der Frage des denkmalrechtlichen Umgebungsschutzes (vgl. § 16 Abs. 3, § 6 Abs. 3 Satz 2 DSchG) im Hinblick auf die Gebäude B.-Straße (vgl. insoweit das noch offene Verwaltungsstreitverfahren - VG 16 A 497.90 -).

Anmerkung: Das Urteil ist rechtskräftig.

Soweit ersichtlich erstmals hat sich das Verwaltungsgericht Berlin in einer - inzwischen rechtskräftigen - Entscheidung vom 3. Juni 1992 mit einer Milieuschutzverordnung beschäftigt - im konkreten Fall mit dem sogenannten "Stefans-Kiez" im Tiergarten.

Das Verwaltungsgericht hat dabei dem klagenden Eigentümer im wesentlichen Recht gegeben, allerdings auch die Rechtmäßigkeit der Milieuschutz-Satzung bestätigt. Wir werden auf den Fall und das gesamte Problem der Milieuschutzverordnungen in einer der nächsten Ausgaben zurückkommen.