Mietzuschlag für teilgewerbliche Nutzung

Bei teilgewerblicher Nutzung einer Wohnung ist in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV im Rahmen eines Zustimmungsverfahrens zur Mieterhöhung ein anteiliger Zuschlag gerechtfertigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Da die Bekl. zu 1 einen Raum der Wohnung gewerblich für ein Studio für Permanent Make up nutzt, was auch mit zusätzlichem Publikumsverkehr verbunden ist, hat das Gericht analog § 26 NMV einen Zuschlag auf den Mietzins berücksichtigt.

Grundsätzlich stellt die Möglichkeit der (teil-) gewerblichen Nutzung der Wohnung einen preisbestimmenden Faktor auf dem Mietenmarkt dar (vgl. LG Hamburg vom 18.9.1990 - 316 S 160/90 -; LG Hamburg vom 16.2.1993 - 316 S 214/92 -; LG Hamburg vom 7.11.1997 - 311 S 110/97 -), der bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand eines die jeweiligen Netto‑Kaltmieten ausweisenden Mietenspiegels durch einen Zuschlag analog § 26 Abs. 2 NMV berechnet werden kann (LG Hamburg, a. a. O.). Voraussetzung ist allerdings, dass die eingeräumte (teil-) gewerbliche Nutzung über den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnraumnutzung hinausgeht und dementsprechend einer Zustimmung des Vermieters bedarf. Das kommt, wie vorliegend, dann in Betracht, wenn mit der Ausübung des Gewerbes Publikumsverkehr zu verzeichnen ist (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 3.4.1998 - 311 S 245/97 -). Analog § 26 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 NMV bemisst sich der Zuschlag ausgehend von der anteiligen Einzelmiete der Räume und wird nicht auf den Gesamtmietzins als Zuschlag berechnet.

Auf den anteiligen Mietzins eines Zimmers entfällt ein Betrag von 160,53 €. Das Gericht hält allerdings im Hinblick auf die konkrete Nutzungsart und die dadurch nicht erhebliche Beanspruchung und/oder Abnutzung der Wohnung sowie im Hinblick auf die geringe Größe des Raumes lediglich einen Zuschlag von 10 % auf den anteiligen Mietzins eines Zimmers mit 16,05 € für angemessen. Der neue Nettokaltmietzins beträgt demnach 497,64 € monatlich netto kalt.

Bei teilgewerblicher Nutzung ist ein Zuschlag zur Miete entsprechend § 26 NMV möglich.

Die Vermieterin verlangt von den Mietern unter Berufung auf den (Hamburger) Mietspiegel Zustimmung zur Mieterhöhung. Wegen des in einem Zimmer der Wohnung betriebenen Studios für "Permanent Make up" berechnet die Vermieterin einen Aufschlag von 10 %. Die Mieter verweigern die Zustimmung.

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek gab der Zustimmungsklage statt. Die teilgewerbliche Nutzung der Wohnung sei für den Mietenmarkt preisbestimmend und rechtfertige deshalb in entsprechender Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV einen Zuschlag. Dieser sei allerdings nur von der anteiligen Netto-Kaltmiete des gewerblich genutzten Raumes zu berechnen.