Mietzuschlag bei Vermieterpflicht für Schönheitsreparaturen

Trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen, und haben die Mietvertragsparteien mietvertraglich den in der Miete enthaltenen Kostenansatz dafür vereinbart, kann der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete einen entsprechenden Zuschlag in Rechnung stellen. Rechtsgrundlage dafür ist dann nicht § 28 Abs. 4 II. BV, sondern die mietvertragliche Vereinbarung. Letztere kann nicht vom Vermieter einseitig geändert werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von den Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Bekl. sind Mieter und die Kl. Vermieterin einer im Hochparterre links gelegenen Wohnung. Die 87,58 m2 große streitbefangene Wohnung wurde im Jahr 1923 bezugsfertig und ist mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet.

In § 3 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages vom 13.4.2000 heißt es: "Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 4 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt 15,40 DM je m2 Wohnfläche und Jahr."

Nr. 4 Abs. 2 AVB lautet wie folgt: "Hat der Vermieter gemäß § 3 des Vertrages die Schönheitsreparaturen übernommen, so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den Fristenplan gemäß Nr. 4 Abs. 3 Satz 3 und über den in der Miete für Schönheitsreparaturen enthaltenen Kostenansatz hinausgehen. Die Höhe dieses Kostenansatzes ist bei Vertragsbeginn in § 3 des Vertrages vereinbart. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Änderung dieses Kostenansatzes bekanntzugeben."

Mit Schreiben vom 24.1.2008 begehrte die Kl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 453,66 € um 45,55 € auf 499,21 € mit Wirkung ab dem 1.4.2008. Dies entspricht einer Nettokaltmiete von rd. 5,70 € für die 87,58 m2 große Wohnung.

Die Kl. begehrt zudem einen Zuschlag wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,78 € pro m2. Sie meint zum einen, dass vorliegend der auch nach dem Mietspiegel zu erhebende Zuschlag ohne Weiteres der Höhe nach unter Heranziehung der Vorschriften der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, dieser betrage nach den seit 1.1.2008 geltenden Statistiken 0,78 € pro m2 pro Monat. Sie meint daneben, aufgrund der Regelungen in § 3 des Vertrages sowie in § 4 Abs. 2 AVB zur einseitigen Anhebung des Kostenansatzes berechtigt zu sein. Zudem sei eine vertragliche Änderung des Kostenansatzes zwischen den Parteien zumindest auf einen Betrag von 0,74 € pro m2 pro Monat erfolgt durch die von den Bekl. erteilte Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen vom 18.11.2005.

Die Bekl. meinen, dass es an einer Rechtsgrundlage zur Erhöhung des Schönheitsreparaturenzuschlages fehle. § 3 des Mietvertrages regele nicht, dass der darin genannte Kostenansatz veränderlich sein solle. § 4 Abs. 2 AVB berechtige nicht zu einer einseitigen Erhöhung des Kostenansatzes, da insoweit jedenfalls § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB entgegenstehe. Unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 - sei die II. Berechnungsverordnung bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete nicht zur Bestimmung des Kostenelements für die Vornahme der Schönheitsreparaturen heranzuziehen, da die Werte keine Aussagekraft hinsichtlich ihrer Durchsetzbarkeit am Markt hätten. Die Bekl. meinen zudem, dass in einer früheren Zustimmung zur Mieterhöhung, die den unberechtigten Kostenansatz für Schönheitsreparaturen von 0,74 €/m2 enthielt, nicht eine einvernehmliche Änderung des § 3 des Mietvertrages gesehen werden könne, denn darauf sei die entsprechende Willenserklärung gerade nicht gerichtet gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und Protokollerklärungen verwiesen.

[...] Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 463,30 €. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht. [...]

Die Kl. kann zudem einen Zuschlag wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen erheben, allerdings nur in Höhe von 0,66 € pro m2 pro Monat.

Die Kl. kann sich bei der Bemessung dieses Zuschlags nicht auf die II. Berechnungsverordnung, insbesondere § 28 Abs. 4, beziehen. Denn die dort zugrunde gelegten Werte orientieren sich an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen, wogegen für ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB auf die am Markt erzielbare Vergleichsmiete abzustellen ist. Würde der Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen unter Zugrundelegung der II. Berechnungsverordnung bestimmt werden, würde ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen und damit das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen, vgl. BGH, Urteil vom 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 -, GE 2008, 1117. Die Berufung auf die II. Berechnungsverordnung scheidet somit schon deshalb aus.

Die Kl. kann sich aber auch deshalb nicht auf die II. Berechnungsverordnung berufen, weil sie und die Bekl. mit § 3 des Mietvertrages bereits eine vertragliche Vereinbarung zur Höhe des wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in der Miete enthaltenen Kostenansatzes getroffen haben. Dort wurde der Betrag auf 15,50 DM je m2 Wohnfläche und Jahr bestimmt, woraus sich ein Betrag von 0,66 € pro m2 pro Monat ergibt. Dass dieser Wert veränderlich und unter Zugrundelegung der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, haben die Parteien in § 3 des Mietvertrages nicht vereinbart.

Diese vertragliche Vereinbarung ist auch nicht später von den Parteien des Mietvertrages einvernehmlich geändert worden. Insbesondere kann nicht in einer späteren Zustimmung der Bekl. zu einem Mieterhöhungsverlangen eine einvernehmliche Änderung des § 3 des Mietvertrages gesehen werden. Denn die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen bezieht sich in ihrem Erklärungsgehalt allein auf die Höhe der nunmehr geschuldeten Gesamtmiete, nicht aber auf die Höhe der einzelnen mietbildenden Positionen. Dass mit einem Mieterhöhungsverlangen zugleich die Änderung einer Bestimmung des Mietvertrages angetragen und durch Zustimmung der Mieter zum Mieterhöhungsverlangen angenommen werde, kann nicht angenommen werden. Dass damit § 3 des Mietvertrages einvernehmlich dahin geändert werden solle, dass statt des in § 3 des Mietvertrages genannten festen Kostenansatzes nunmehr der Kostenansatz veränderlich sei und jeweils gemäß der aktuellen Angaben der II. Berechnungsverordnung zu bestimmen sei, kann weder dem Erhöhungsverlangen noch der Zustimmung entnommen werden. Ein rechtsgeschäftlicher Wille ist insoweit weder für die Kl. noch für die Bekl. feststellbar.

Die Kl. kann auch nicht unter Berufung auf die AVB Nr. 4 Abs. 2, letzter Satz, den vertraglich vereinbarten Kostenansatz einseitig ändern. Zweifelhaft ist schon, ob die AVB Nr. 4 Abs. 2 letzter Satz, die lediglich regelt, dass eine Änderung des Kostenansatzes dem Mieter bekanntzugeben ist, tatsächlich dahin zu verstehen ist, dass damit einseitig die vertragliche Vereinbarung gem. § 3 des Mietvertrages geändert werden kann. Jedenfalls aber wäre eine derartige Allgemeine Vertragsbedingung gem. § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Denn die einseitige Änderung des Kostenansatzes kann zwar für die preisgebundene Wohnraummiete möglich sein, bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ist jedoch stets eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien erforderlich.

Die Berufung war nicht gem. § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Frage der Bestimmung des Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen bei Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt sei. Denn in der Vielzahl der Fälle haben die Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Dass es sich um eine Frage handelt, die für die Fortentwicklung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Trägt nach dem Mietvertrag der Vermieter die Schönheitsreparaturen, und haben die Parteien im Mietvertrag dafür einen bestimmten Kostensatz vereinbart, kann der Vermieter im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete einen entsprechenden Mietzuschlag fordern.

In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag hieß es u. a.: "Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 4 Abs. 2 AVB). Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt 15,40 DM/m2 Wohnfläche und Jahr." Nr. 4 Abs. 2 AVB lautet wie folgt: "Hat der Vermieter gemäß § 3 des Vertrages die Schönheitsreparaturen übernommen, so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, die über den Fristenplan gemäß Nr. 4 Abs. 3 Satz 3 und über den in der Miete für Schönheitsreparaturen enthaltenen Kostenansatz hinausgehen. Die Höhe dieses Kostenansatzes ist bei Vertragsbeginn in § 3 des Vertrages vereinbart. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter jede Änderung dieses Kostenansatzes bekanntzugeben."

Der Vermieter begehrte nunmehr die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007. Ferner begehrte er einen Zuschlag wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,78 €/m2. Dabei ging er davon aus, dass er zur einseitigen Anhebung des Kostenansatzes berechtigt sei. Zudem sei eine vertragliche Änderung des Kostenansatzes zwischen den Parteien zumindest auf einen Betrag von 0,74 €/m2 pro Monat durch die von dem Mieter erteilte Zustimmung zu einem früheren Mieterhöhungsverlangen erfolgt. Der Mieter stimmte nicht zu, was zur Vermieterklage führte.

Das AG Schöneberg kam wegen des (in diesem Zusammenhang nur interessierenden) Zuschlags wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen zu dem Ergebnis, dass dieser nur in Höhe von 0,66 €/m2 berechtigt sei. Der Vermieter könne sich bei der Bemessung des Zuschlages nicht auf § 28 Abs. 4 der II. BV beziehen, denn die dort zugrunde gelegten Werte orientierten sich an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen, wohingegen für ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB auf die am Markt erzielbare Vergleichsmiete abzustellen sei. Ein Zuschlag würde dem Vergleichsmietensystem widersprechen. In diesem Zusammenhang bezieht sich das Gericht auf die Entscheidung des BGH vom 9. Juli 2008 in GE 2008, 1117 mit Anmerkung von Blümmel in GE 2008, 1086. Der Vermieter könne sich auch deshalb nicht auf die II. BV berufen, weil die Mietvertragsparteien bereits eine vertragliche Vereinbarung zur Höhe des wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter in der Miete enthaltenen Kostenansatzes getroffen hätten. Dort sei der Betrag von 15,40 DM/m2 Wohnfläche und Jahr bestimmt, woraus sich ein Betrag von 0,66 €/m2 pro Monat ergebe. Dass dieser Wert veränderlich und unter Zugrundelegung der II. BV zu bestimmen sei, hätten die Parteien nicht vereinbart.

Diese vertragliche Vereinbarung sei auch nicht später von den Parteien einvernehmlich geändert worden. Insbesondere könne nicht in einer früheren Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen eine einvernehmliche Änderung gesehen werden. Die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen beziehe sich mit ihrem Erklärungsgehalt allein auf die Höhe der nunmehr geschuldeten Gesamtmiete, nicht aber auf die Höhe der einzelnen mietbildenden Positionen. Der Vermieter könne sich auch nicht unter Berufung auf die AVB Nr. 4 Abs. 2 letzter Satz darauf berufen, den vertraglich vereinbarten Kostensatz einseitig zu ändern. Zweifelhaft sei schon, dass die Regelung tatsächlich dahin zu verstehen ist, dass damit einseitig die vertraglich vereinbarte Vereinbarung geändert werden könne. Jedenfalls wäre aber eine derartige Allgemeine Vertragsbedingung nach § 307 Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam, da sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werde, nicht zu vereinbaren sei. Eine einseitige Änderung des Kostenansatzes könne zwar für die preisgebundene Wohnraummiete möglich sein, bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete sei jedoch stets eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien erforderlich.

Das Amtsgericht hat die Berufung nicht zugelassen, das Urteil ist rechtskräftig.