Mietzuschlag bei öffentlich gefördertem Wohnraum und unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist berechtigt, bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel für die von ihm nunmehr zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten nach § 28 Abs. 4 II. BV einzusetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. sind Mieter einer Wohnung der Bekl., die noch bis 2015 als preisgebunden gilt. [...] Der Mietvertrag sieht zu § 3 Nr. 3 a die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter vor, wobei Nr. 5 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Bekl. vorgibt, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung der Bekl. abgewichen werden dürfe. Wegen der Unwirksamkeit dieser Klausel hat die Bekl. mit Schreiben vom 5.11.2007 erklärt, die Kostenmiete um 8,8833 €/m2 jährlich zu erhöhen, was monatlich 62,51 € für die 82,75 m2 große Wohnung der Kl. entspricht.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Kl. auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung abgewiesen. Die Mieterhöhung sei wirksam, weil die verlangte Miete von 6,1805 €/m2 gemäß der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1.1.2008 unter der zulässigen Kostenmiete von maximal 6,4102 €/m2 bleibe und die Bekl. die Steigerung ihrer Aufwendungen infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel weder vorsätzlich noch grob fahrlässig zu vertreten habe.

Die Kl. verfolgen ihren Feststellungsantrag mit der Berufung weiter. In Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens sind sie der Ansicht, die Unwirksamkeit der Klausel müsse allein der Bekl. als Verwenderin zur Last fallen, die diese zu vertreten habe. Das Amtsgericht habe nicht unterstellen dürfen, dass die Schönheitsreparaturen die von der Bekl. angegebenen Kosten verursachen würden.

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Die Bekl. hat Anspruch auf Erhöhung der Miete nach § 10 WoBindG gemäß ihrer Erklärung vom 5.11.2007. Es ist nicht zu beanstanden, dass sie auch jene Kosten in die Kostenmiete eingestellt hat, die für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV in Ansatz gebracht werden können.

Die Miete im preisgebundenen Wohnraum setzt sich aus den laufenden Aufwendungen zusammen, welche sich in Bewirtschaftungskosten und Kapitalkosten gliedern. Dabei sehen §§ 18, 24 Abs. 1 Nr. 4, 28 Abs. 4 der II. BV Zuschläge vor (8,50 €/m2 zuzüglich 4,509 % nach Änderung des Baupreiskostenindexes zum 1.1.2005), wenn der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist; aus dem Wortlaut der Vorschriften ergibt sich, dass die Zuschläge nicht zweckgebunden sind, sondern lediglich Rechnungsposten zur Festlegung des gesetzlichen Mietzinses darstellen. Deshalb kommt es entgegen der Ansicht der Kl. nicht darauf an, ob die Schönheitsreparaturen die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellten Kosten von 8,8833 €/m2 tatsächlich verursachen.

Die KI. verweisen ohne Erfolg auf das Urteil des BGH vom 9.7.2008 (VIII ZR 181/07 = GE 2008, 1117 = WuM 2008, 560), wonach die Erhöhung der Miete im preisfreien Wohnraum bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht zulässig sein soll. Die darin aufgestellten Grundsätze lassen sich auf den preisgebundenen Wohnraum nicht übertragen, weil es hier für die Berechtigung von Mieterhöhungen nicht auf die am Markt zu erzielende Miete und die ortsüblichen Vergleichsmieten ankommt, sondern darauf, dass die Miete ein Äquivalent zu den Kosten der Errichtung der Wohnung sowie deren Bewirtschaftung bildet. Im System der Vergleichsmieten, welches bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB bei preisfreiem Wohnraum gilt, stellt der Kostenaspekt ein systemwidriges Element dar; das ist bei der preisgebundenen Miete, die gerade aus den einzelnen Kostenarten gebildet wird, nicht der Fall.

Die Kl. können auch nicht mit dem Argument durchdringen, die Kosten für Schönheitsreparaturen seien nicht berücksichtigungsfähig, weil die Bekl. die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu vertreten habe. Wohl sind nach § 11 Abs. 1 S. 2 II. BV nachträglich erhöhte Gesamtkosten in Wirtschaftlichkeitsberechnungen nur dann einzustellen, wenn sie auf Umständen beruhen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Das trifft auf die Kosten für Schönheitsreparaturen aber nicht zu. Die Bekl. hat schon nicht die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu vertreten, da sie weder die Entwicklung der Rechtsprechung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages am 11.1.2002 hat absehen können, noch erkennbar ist, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt in Kenntnis der Unwirksamkeit Hinweis‑ oder Aufklärungspflichten gegenüber den Kl. verletzt hat. Darüber hinaus werden dadurch keine Kosten für Schönheitsreparaturen verursacht, sondern vielmehr erst infolge des Gebrauchs und der Abnutzung der Wohnung, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen notwendig macht. Die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel berührt daher nicht die Entstehung der Kosten, sondern nur die Frage, wie diese Kosten umgelegt werden, d. h. bei wirksamer Überwälzung auf den Mieter muss er die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen, und ohne wirksame Überwälzung kann er Zuschläge zu zahlen haben. Zu keinem anderen Ergebnis führt, dass ein Mieter Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter haben kann, wenn er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Schönheitsreparaturen leistet (BGH, Urt. v. 27.5.2009 - VIII ZR 302/07 = GE 2009, 901 = NJW 2009, 2590). Im vorliegenden Fall haben die Kl. jedoch keine Kosten für Schönheitsreparaturen aufgewendet. Die Erhöhung der Miete selbst ist nicht als Schaden anzusehen, der der Mieterhöhung entgegenstehen könnte, denn es ist nicht zu unterstellen, dass die Kl. mit der Mieterhöhung schlechter stehen, als wenn sie die Schönheitsreparaturen bei wirksamer Klausel selbst hätten durchführen müssen.

Das Argument der Kl., die Unwirksamkeit der Klausel dürfe durch Umlegung der Kosten für Schönheitsreparaturen auf die Miete keine geltungserhaltende Reduktion erfahren und sich nur zu Lasten der Bekl. auswirken, greift nicht durch. Grundsätzlich weist § 306 BGB bei Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Bekl. als Vermieterin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Instandhaltungslast zu tragen hat. Weiter geht die Folge des § 306 BGB aber nicht, insbesondere sind die gesetzlichen Vorgaben zur Zusammensetzung der Kostenmiete zu § 28 Abs. 4 II. BV nicht ausgehebelt. Soweit die Kl. meinen, § 28 II. BV sei nicht einschlägig, weil sie die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag gerade zu tragen hätten, ist dies im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht konsequent. Die Kl. können sich nicht einerseits - zutreffend - darauf berufen, aufgrund der unwirksamen Klausel keine Schönheitsreparaturen zu schulden und andererseits gegen die Anwendbarkeit des § 28 II. BV auf die Geltung der Klausel anführen. [...]

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen kann, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen beinhaltet, ist von grundsätzlicher Bedeutung und noch nicht obergerichtlich entschieden worden.

Im sozialen Wohnungsbau darf der Vermieter - anders als bei preisfreien Wohnungen - bei fehlgeschlagener Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Kostenmiete in Anwendung des § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen.

Der Mieter wohnt in einer öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnung. Der Mietvertrag enthält eine nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Schönheitsreparaturklausel. Deswegen erklärte der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Erhöhung der Kostenmiete um 8,8833 €/m2 in Anwendung des § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV. Dagegen erhob der Mieter Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Das Amtsgericht wies die Klage ab (AG Schöneberg, GE 2008, 1495), was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Erhöhung der Miete nach § 10 WoBindG. Es sei nicht zu beanstanden, dass er auch jene Kosten in die Kostenmiete eingestellt habe, die für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV in Ansatz gebracht werden könnten. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ergebe sich, dass die dort aufgeführten Zuschläge nicht zweckgebunden seien, sondern lediglich Rechnungsposten zur Festlegung des Mietzinses darstellten. Deshalb komme es nicht darauf an, ob die Schönheitsreparaturen die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellten Kosten von 8,8833 €/m2 tatsächlich verursachen. Die in dem Urteil des BGH (VIII ZR 181/07 = GE 2008, 1117) aufgestellten Grundsätze ließen sich auf den preisgebundenen Wohnraum nicht übertragen, weil es hier für die Berechtigung von Mieterhöhungen nicht auf die am Markt zu erzielende Miete und die ortsüblichen Vergleichsmieten ankomme, sondern darauf, dass die Miete ein Äquivalent zu den Kosten der Errichtung der Wohnung sowie deren Bewirtschaftung bilde. Im System der Vergleichsmieten, welches bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB bei preisfreiem Wohnraum gelte, stelle der Kostenaspekt ein systemwidriges Element dar; das sei bei der preisgebundenen Miete, die gerade aus den einzelnen Kostenarten gebildet werde, nicht der Fall.

Der Kläger könne auch nicht mit dem Argument durchdringen, die Kosten für Schönheitsreparaturen seien nicht berücksichtigungsfähig, weil der Vermieter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu vertreten habe. Zwar seien nach § 11 Abs. 1 Satz 2 II. BV nachträglich erhöhte Gesamtkosten in Wirtschaftlichkeitsberechnungen nur dann einzustellen, wenn sie auf Umständen beruhten, die der Bauherr nicht zu vertreten habe. Das treffe aber auf Kosten für Schönheitsreparaturen nicht zu. Der Vermieter habe schon nicht die Unwirksamkeit der Klausel zu vertreten, da er weder die Entwicklung der Rechtsprechung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages im Jahre 2002 habe absehen können, noch erkennbar sei, dass er zu einem späteren Zeitpunkt in Kenntnis der Unwirksamkeit Hinweis- oder Aufklärungspflichten gegenüber dem Mieter verletzt habe.

Zu keinem anderen Ergebnis führe, dass ein Mieter Anspruch auf Schadensersatz gegen seinen Vermieter haben könne, wenn er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klauseln Schönheitsreparaturen leiste (BGH GE 2009, 901). Im vorliegenden Fall habe der Mieter keine Kosten für Schönheitsreparaturen aufgewendet. Die Erhöhung der Miete selbst sei nicht als Schaden anzusehen, der der Mieterhöhung entgegenstehen könnte. Es sei nicht zu unterstellen, dass der Mieter mit der Mieterhöhung schlechter stehe, als wenn er die Schönheitsreparaturen selbst hätte durchführen müssen.

Das Argument des Mieters, die Unwirksamkeit der Klausel dürfe durch Umlegung der Kosten für Schönheitsreparaturen auf den Mieter keine geltungserhaltende Reduktion erfahren und sich nur zu Lasten des Vermieters auswirken, greife nicht durch. Grundsätzlich weise § 306 BGB bei Unwirksamkeit von AGB dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der daraus erwachsenden Folgen zu. Nach § 306 Abs. 2 BGB richte sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommenden gesetzlichen Regelungen. Das bedeute hier, dass den Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandsetzungspflicht treffe. Weiter gehe die Folge des § 306 BGB aber nicht, insbesondere seien die gesetzlichen Vorgaben zur Zusammensetzung der Kostenmiete nicht ausgehebelt. Der Mieter könne nicht einerseits - zutreffend - argumentieren, aufgrund der unwirksamen Klauseln keine Schönheitsreparaturen zu schulden, und sich nicht andererseits gegen die Anwendbarkeit des § 28 II. BV auf die Geltung der Klausel berufen.

Revision zugelassen.