Mietzuschlag

Mietzuschlag; Teilgewerbezuschlag; Gewerbeausübung

Bei einer vertraglich vereinbarten teilgewerblichen Nutzung schuldet der Mieter den Teilgewerbezuschlag ohne Rücksicht darauf, ob er die ihm zustehenden Gebrauchsrechte tatsächlich ausübt.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 15. Juli 1994 sind erfüllt, so daß die Kl. die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung für die Wohnung verlangen kann (§§ 2 MHG, 2 GVW).

Das gemäß § 8 MHG ohne eigenhändige Unterschrift wirksame Zustimmungsverlangen ist unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L 3 ausreichend begründet. Die Kappungsgrenze von 5 % gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 GVW wurde eingehalten. Eine Wartefrist für das Erhöhungsverlangen war nicht einzuhalten (§ 2 Abs. 1 S. 2 GVW).

Das Erhöhungsverlangen übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 Ziff. 2 MHG) nicht. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 3. Mai 1995 plausibel und nachvollziehbar für die reine Wohnnutzung einen ortsüblichen Mietzins von 8,81 DM/qm bzw. 1.969,48 DM ermittelt. Dies wird von den Bekl. nicht angegriffen.

Zutreffend hat das erstinstanzliche Gericht jedoch darauf hingewiesen, daß hinsichtlich 45 % der Fläche der vom Sachverständigen mit 25 % ermittelte ortsübliche Teilgewerbezuschlag hinzuzurechnen ist, so daß bei einem Zuschlag von (223,55 m2 x 45 % x 8,81 DM/m2 x 25 %) 221,57 DM die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

Eine gewerbliche Nutzung zu 45 % ist vertraglich vereinbart worden.

Für eine Unwirksamkeit dieser Vereinbarung ist nichts ersichtlich oder vorgetragen. In welchem Umfang von dieser vertraglich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht wird, ist für das Anfallen des Zuschlags unerheblich. Die Kammer hält insoweit an ihrer Rechtsprechung mit Urteilen vom 20. August 1991 (GE 1991, 1155) und 24. Oktober 1995 (MM 1995, 33) fest, wonach dieser Zuschlag ohne Rücksicht darauf geschuldet wird, ob der Mieter die ihm zustehenden Gebrauchsrechte tatsächlich ausübt. Zur weiteren Begründung wird auf die genannten Urteile sowie die Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin, GE 1995, 497 f. verwiesen. Für den vorliegenden Fall würde sich ein anderes Ergebnis im übrigen auch nicht aus der Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin, GE 1994, 1057 f., ergeben, wonach der Zuschlag zwar bei einem Mietverhältnis über Wohnraum mit teilgewerblicher Nutzung von der Gewerbeausübung abhängen soll, nicht aber bei einem - hier gegebenen - "Mischmietverhältnis" mit unterschiedlicher Zweckwidmung im Mietvertrag.

Da es für die Erhebung des Zuschlags nicht darauf ankommt, ob überhaupt die teilgewerbliche Nutzung ausgeübt wird, ist auch die Stärke der Abnutzung der Mietsache durch teilgewerbliche Nutzung unerheblich.

Soweit die Bekl. vortragen, ein gesonderter Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung sei ursprünglich nicht erhoben worden, übersehen sie die Regelung in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages.

Im Mietvertrag war vereinbart worden, daß die Wohnung zu 45 % teilgewerblich genutzt wird. In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG stritten sich die Parteien darum, ob ein Teilgewerbezuschlag noch gefordert werden kann, auch wenn der Mieter die Räume nur zum Wohnen nutzt.

Mit Urteil vom 15. Dezember 1995 bestätigte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige Auffassung, daß es auf die tatsächliche Nutzung durch den Mieter nicht ankomme. Maßgeblich sei die vertragliche Vereinbarung. Da der Sachverständige einen ortsüblichen Teilgewerbezuschlag von 25 % ermittelt hatte, war das Mieterhöhungsverlangen insgesamt wirksam.