Mietzuschlag

Mietzuschlag; Teilgewerbezuschlag; Sittenwidrigkeit

1. Die Höhe eines Teilgewerbezuschlages ist bei einer nicht mehr der Preisbindung unterliegenden Altbauwohnung nicht durch § 5 WiStG oder in entsprechender Anwendung von § 26 Abs. 2 NMVO beschränkt.

2. Ein Teilgewerbezuschlag von 89,5 % auf die nach § 3 GVW zulässige Bruttokaltmiete ist aber - angesichts eines unstreitigen ortsüblichen Teilgewerbezuschlages von 20 % - im Regelfall sittenwidrig überhöht, § 138 Abs. 1 BGB.

II. In der Sache hat die Berufung nur zum kleineren Teil Erfolg. Die Klage ist wegen überzahlten Mietzinses in Höhe von 20.846,17 DM aus § 812 BGB i. V. m. § 3 GVW sowie wegen 971,75 DM Aufwendungsersatz aus § 538 Abs. 2 BGB begründet.

1. Auf das Mietverhältnis der Parteien betreffend die ehemals der Preisbindung unterliegende Altbauwohnung (...) ist § 3 GVW anwendbar. Auch wenn der Vertrag vom 1. Juni 1989 als "Mietvertrag für gewerbliche Räume ... zum Betriebe eines Büros für Medizinconsult und nebenher zur Benutzung als Wohnung" bezeichnet worden ist, war tatsächlich ein Mischmietverhältnis mit überwiegender Wohnnutzung gewollt. Das Gericht sieht auch aufgrund des neuen Vortrages der Bekl. keinen Grund, von seiner Auffassung abzuweichen, die dem Urteil vom 4. Dezember 1992 in dem vorangegangenen Rechtsstreit der Parteien - 65 S 179/92 - zugrunde liegt. Entscheidend gegen ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung spricht, daß die - an zwei Personen überlassene - Wohnung lediglich über drei Zimmer verfügt und daß der Bekl. bei Vertragsschluß aus den von ihr verlangten Gehaltsbescheinigungen der Kl. deren Beschäftigung als angestellte Ärztin bekannt war. Zur näheren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 4. Dezember 1992 Bezug genommen.

2. Die Begrenzung des Mietzinses bei Neuvermietung gem. § 3 GVW ist entgegen der Auffassung der Bekl. an der von der Vormieterin gezahlten Bruttokaltmiete von 646,60 DM zu messen (zum zugrunde liegenden Mietzinsbegriff vgl. z. B. Kinne, Das neue Recht der Altbauten, GE 1987, 843, 848). Dabei sind zuvor nicht wahrgenommene Erhöhungsmöglichkeiten nicht zu berücksichtigen, weil als "bisheriger Mietzins" im Sinne von § 3 Abs. 1 GVW nicht der bisher rechtlich mögliche, sondern der bisher rechtlich geschuldete Mietzins zu verstehen ist (KG, Rechtsentscheid vom 8. Oktober 1990, GE 1990, 1195 ff.; vgl. auch LG Berlin, GE 1990, 423 und 707). Schließlich begrenzte die Regelung des § 3 GVW den Mietzins auch nicht lediglich bis zum 31. Dezember 1991, sondern galt für das ihr einmal unterfallene Mietverhältnis auch über diesen Zeitpunkt hinaus (vgl. z. B. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 GVW Rn. 1).

Die Kl. haben den gem. § 3 GVW zulässigen Mietzins mit (646,60 DM + 10 %) 711,26 DM zutreffend berechnet. Die im Vertrag vom 1. Juni 1989 vereinbarte monatliche Kaltmiete von 1.248,00 DM zuzüglich 100,00 DM Betriebskostenvorschuß liegt um 636,74 DM darüber.

3. Die Mehrforderung von monatlich 636,74 DM ist (nur) in Höhe von 142,25 DM als Teilgewerbezuschlag gerechtfertigt.

a. Es kann nicht festgestellt werden, daß es sich bei der Vereinbarung einer teilgewerblichen Nutzung um ein - gem. § 117 BGB nichtiges - Scheingeschäft gehandelt hätte. Unstreitig waren die Räumlichkeiten als teilgewerblich zu vermieten annonciert und haben die Kl. auf die Frage, welches Gewerbe sie in den Räumen ausüben wollen, "Medizinconsult" angegeben. Auch unter Berücksichtigung der vorgelegten Gehaltsbescheinigungen, wonach die Kl. als angestellte Ärzte tätig waren, konnte die Bekl. davon ausgehen, daß eine zusätzliche nebenberufliche Tätigkeit im medizinischen Bereich gewollt war. Der von den Kl. angeführte Fall, welcher der Entscheidung des LG Berlin, MM 1992, 63 zugrunde lag, ist mit dem vorliegenden deshalb nicht vergleichbar, weil dort die Mieter gerade nicht behauptet hatten, die Wohnung gewerblich nutzen zu wollen.

b. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Kl. eine teilgewerbliche Nutzung aufgenommen haben, kommt es für die Zulässigkeit der Er-hebung eines Teilgewerbezuschlags nicht an. Die Kammer hält insoweit an ihrer Rechtsprechung mit Urteil vom 20. August 1991 (GE 1991, 1155) fest, wonach dieser Zuschlag ohne Rücksicht darauf geschuldet wird, ob der Mieter die ihm zustehenden Gebrauchsrechte tatsächlich ausübt. Zur weiteren Begründung wird auf das genannte Urteil sowie die Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin, GE 1995, 497 f. verwiesen. Für den vorliegenden Fall würde sich ein anderes Ergebnis im übrigen auch nicht aus der Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin, GE 1994, 1057 f., ergeben, wonach der Zuschlag zwar bei einem Mietverhältnis über Wohnraum mit teilgewerblicher Nutzung von der Ge-werbeausübung abhängen soll, nicht aber bei einem - hier gegebenen - "Mischmietverhältnis" mit unterschiedlicher Zweckwidmung im Mietvertrag.

c. Die zulässige Höhe des Teilgewerbezuschlags ist nicht in entsprechender Anwendung von § 26 Abs. 2 NMVO beschränkt (so aber Beuermann, aaO., Rdn. 5 a und Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 38). Diese Vorschrift baut auf der Preisbindung des Wohnraums nach Inanspruchnahme von Fördermitteln auf, während es sich vorliegend um preisfrei gewordenen Wohnraum handelt, für den das GVW insoweit keine einschränkenden Regelungen getroffen hat.

d. Der zulässige Teilgewerbezuschlag kann auch nicht nach § 5 WiStG bemessen werden. Soweit die Kammer in teilweise anderer Besetzung in ihrer Entscheidung 65 S 154/94 bei der Überprüfung eines Teilgewerbezuschlags auf § 5 WiStG abgestellt hat, hält sie an ihrer Auffassung nicht mehr fest, denn § 5 WiStG erfaßt nur das Entgelt für die Vermietung von Räumen zum Wohnen und die damit verbundenen Nebenleistungen. Als Nebenleistungen sind sonstige Leistungen des Vermieters zu verstehen, die neben der reinen Raumüberlassung anfallen, etwa bei Heizung oder Möblierung (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. D 39). Vom Begriff nicht erfaßt ist demgegenüber die Erteilung einer Erlaubnis. Dies wird auch deutlich durch die Fassung des § 26 Abs. 1 NMVO, wo neben Ziff. 5 "Zuschlag für Nebenleistungen des Vermieters" gesondert Ziff. 1 "Zuschlag für die Benutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken" aufgeführt ist. Eine Ausdehnung des § 5 WiStG über seinen Wortlaut hinaus ist nach Art. 103 Abs. 2 GG unzulässig und in bezug auf Gewerbezuschläge auch nicht veranlaßt, weil insoweit nur der gewerbliche Teilbereich des Mietverhältnisses berührt wird.

e. Der Bekl. steht aber über die nach § 3 GVW zulässige Brottokaltmiete hinaus nur ein Teilgewerbezuschlag von 20 % (142,25 DM) zu; die Vereinbarung eines darüber hinausgehenden Mietzinses ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig.

aa. Für die vorliegende Entscheidung ist davon auszugehen, daß in Berlin ein Teilgewerbezuschlag von 20 % auf den Gesamtmietzins üblich ist. Das entsprechende Vorbringen der Kl. ist von der Bekl. - auch bei Erörterung dieses Punktes in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer - nicht bestritten worden und gilt daher gem. § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig; im übrigen ergibt sich aus dem eingereichten Urteil des AG Charlottenburg vom 29. April 1994 - 16 b C 434/93 -, daß der Sachverständige F. mit Gutachten vom 16. Februar 1994 einen 20 %igen Zuschlag als ortsüblich angesehen hat. Demgegenüber wird hier die nach § 3 GVW zulässige Bruttokaltmiete von 711,26 DM um 636,74 DM, also 89,5 % übersteigen.

bb. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bereits dann von einem groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten und damit auf eine Sittenwidrigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB zuläßt, ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, NJW 1992, 899 m. w. N.). Dieser Ansatz ist zwar besonders für Ratenkredit- und Grundstückskaufverträge entwickelt worden, kann aber auch darüber hinaus Geltung beanspruchen; so hat das OLG Stuttgart (RR 1993, 654) den Pachtzins für ein Eiscafé, welcher 145 % über dem (durch Sachverständigengutachten ermittelten) erfolgsorientierten Pachtwert lag, als sittenwidrig behandelt. Insoweit müssen auch bei Vereinbarungen im gewerblichen Bereich die Grenzen eingehalten werden, die von § 138 Abs. 1 BGB als grundlegender Norm des bürgerlichen Rechts gesetzt werden.

Im vorliegenden Fall, in dem (89,5 % : 20 %) 448 % des ortsüblichen Teilgewerbezuschlags verlangt werden, sind diese Grenzen eindeutig überschritten. Dies gilt auch bei der gebotenen Berücksichtigung der (Umstände) des Einzelfalls. Von einem außergewöhnlich hohen Wert der Teilgewerbegenehmigung kann hier keine Rede sein, denn weder stellt das im Mietvertrag vorgesehene Büro für Medizinconsult besondere Anforderungen an Lage oder Ausstattung der Räume noch ist mit überdurchschnittlichen Nachteilen für den Vermieter - etwa hinsichtlich Abnutzung oder Besucherverkehr - zu rechnen.

Für die Feststellung des groben Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung ist hier allein auf die Teilgewerbegenehmigung einerseits und die hierauf entfallende Mietzinsforderung andererseits abzustellen, weil, was das Entgelt für die Überlassung zu Wohnzwecken angeht, jegliche Überschreitung der Kappungsgrenze nach § 3 GVW unwirksam ist. Der Versuch, mittels eines überhöhten Teilgewerbezuschlags ein zusätzliches Entgelt für die Überlassung von Wohnraum zu erlangen, ist auch als Umgehung der gesetzlichen Begrenzung der Wohnraummiete mit den guten Sitten unvereinbar.

Für die Sittenwidrigkeit der vorliegenden Mietzinsvereinbarung spricht zusätzlich noch die Verschleierung des verlangten Teilgewerbezuschlags, der im Vertrag nicht ausgewiesen wurde, sondern von den Kl. erst anhand der vom Vormieter gezahlten Miete ermittelt werden mußte.

cc. Die sittenwidrige Überhöhung des Mietzinses führt trotz § 139 BGB nicht zu einer Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages, sondern der Vertrag ist zum angemessenen Mietzins aufrecht zu erhalten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Aufl., § 138 Rn. 76, § 134 Rn. 27 m. w. N.; Beuermann, aaO., § 5 WiStG Rn. 33 b). Hiernach gilt auch die vereinbarte Teilgewerbegenehmigung fort und löst den ortsüblichen Zuschlag von 20 % aus.

Daher war zwischen den Parteien eine monatliche Bruttokaltmiete von 711,26 DM + 20 % = 853,51 DM wirksam vereinbart.

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, einen Teilgewerbezuschlag zu verlangen, wenn der Mieter die Räume nicht nur zum Wohnen nutzt. Unsicherheit besteht jedoch darüber, wie hoch dieser Zuschlag sein darf.

Mit Urteil vom 24. Oktober 1995 hat das Landgericht Berlin eine entsprechende Anwendung des § 26 Abs. 2 NMV abgelehnt (Zuschlag bis zu 50 % auf die anteilige Miete). Auch § 5 WiStG scheide als Prüfungsmaßstab aus, da es eben nicht um Nutzung zu Wohnzwecken gehe; eine andere Auslegung sei mit Art. 103 Abs. 2 Grundgesetz nicht zu vereinbaren. Es gilt aber die Schranke des § 138 Abs. 1 BGB, wonach die Mietzinsvereinbarung nicht sittenwidrig überhöht sein darf. Unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten sieht das Gericht einen Zuschlag von 20 % auf die Gesamtmiete als ortsüblich an; darüber hinausgehende Vereinbarungen sind nichtig.