Mietzinszahlung

Mietzinszahlung; Rechtszeitigkeit; Zahlungsverzug; fristlose Kündigung

1. Der Senat schließt sich hier der herrschenden Meinung an, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt.

2. Nach ständiger Senatsrechtsprechung ist für die Beurteilung des Rückstandes der monatliche Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten maßgeblich.

Der in § 554 BGB enthaltene Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten (vgl. BVerfG WM 1992, 668 ff. mit Nachweisen).

(...)

Eine fristlose Kündigung durch die Vermieterin kann insbesondere erfolgen, wenn in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt, ein Mietrückstand aufgelaufen ist, der den zweimonatigen Mietzins erreicht.

Dies ist vorliegend der Fall, denn die Bekl. befand sich zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung durch die Kl. mit einem Betrag in Höhe von 6.536,35 DM in Rückstand, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten. Dabei wurde die Zahlung von 3.005,40 DM durch die Bekl. am 12.2.1997 bereits berücksichtigt, denn diese erfolgte noch vor der Kündigung. Der Senat schließt sich hier der herrschenden Meinung an, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung im Sinne des § 554 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB auf den Zeitpunkt der Einzahlung und nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters ankommt.

Jedoch ist entgegen der Auffassung der Bekl. für die Beurteilung des Rückstandes nach ständiger Senatsrechtsprechung der monatliche Mietzins einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten, hier somit ein Betrag von 2.062,41 DM monatlich, maßgeblich. Der in § 554 BGB enthaltene Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten (vgl. BVerfG WM 1992, 668 ff. mit Nachweisen).

Damit verbleibt es bei dem oben genannten Mietrückstand per 13.2.1997, der zwei Monatsmieten übersteigt und damit die fristlose Kündigung rechtfertigt.

Die Bekl. war auch schon länger als zwei Monate mit ihren Mietzahlungen in Verzug, denn bereits im Jahre 1996 wurde die Bekl. diesbezüglich gemahnt.

Ein Ende des Verzugs ist auch nicht durch die von der Bekl. behauptete Ratenzahlungsvereinbarung eingetreten, denn eine solche Vereinbarung hat die Bekl. nicht bewiesen. Insoweit wird, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die erstinstanzlichen Ausführungen Bezug genommen, denen sich der Senat in vollem Umfang anschließt. Insbesondere ist auch keine vollständige Begleichung des Mietrückstandes durch die Bekl. vor Zugang der Kündigung erfolgt. Zum einen hat sie in keinster Weise die von ihr behauptete A-Konto-Zahlung von 5.000,00 DM v. 12.2.1997 nachgewiesen, und zum anderen wäre selbst bei Zahlung dieses Betrages vor Zugang der fristlosen Kündigung keine vollständige Befriedigung der Kl. erfolgt. Die fristlose Kündigung wird jedoch nur unwirksam bzw. ist ausgeschlossen, wenn die Mietschuldnerin vor Zugang der Kündigung die Vermieterin befriedigt, und zwar vollständig, nicht durch eine Teilleistung. Auf Grund der wirksamen Kündigung durch die Kl. ist das Mietverhältnis beendet, und die Bekl. ist zur Herausgabe der von ihr gemieteten Gewerberäume verpflichtet.