Mietzinsminderung

Mietzinsminderung; Mietminderung; Minderung; Verzicht; Gewährleistungsrecht; vorbehaltlose Zahlung

Ein auch für die Zukunft wirksamer Verzicht auf Gewährleistungsrechte infolge vorbehaltloser Mietzinszahlung (§ 539 BGB analog) liegt nicht vor, solange der Mieter eine Minderung androht und diese Androhung - eventuell mehrmals - zeitnah wiederholt.

Der Vermieter verliert Nachzahlungsansprüche nach längerer widerspruchsloser Hinnahme einer Mietzinsminderung entsprechend den gleichen Grundgedanken, die für den Verlust von Gewährleistungsrechten des Mieters nach längerer vorbehaltloser Mietzinszahlung maßgeblich sind.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist zum überwiegenden Teil sachlich begründet.

1. Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung der Mietzinsbeträge, die der Bekl. wegen undichter Fenster, wegen Behinderungen des Zugangs zum Mietobjekt und zur Winde und wegen fehlender Klingelanlage mietmindernd einbehalten hat.

a) Der Senat ist nicht der Ansicht, daß die Minderung durch eine vorbehaltlose Mietzinszahlung in entsprechender Anwendung des § 539 BGB ausgeschlossen ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob und welche Mängel der Bekl. seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1981 gerügt und welche Vorbehalte er insoweit gemacht hat. Mit Wirksamwerden der Verlängerungsoption für die Zeit ab 1.10.1991 und der in diesem Zusammenhang vom Bekl. akzeptierten Mieterhöhung um ca. 45 % wurde das Preis-Leistungs-Verhältnis auf eine neue Grundlage gestellt. Dabei machte der Bekl. deutlich, daß er den erhöhten Mietzins in keinem vertretbaren Verhältnis mehr zum Wert des mangelhaften Mietobjekts erachtete und behielt sich angemessene Mietminderungen ausdrücklich vor (Schreiben v. 17. 5. 1991 und 1.10.1991). In einem derartigen Fall leben zunächst erloschene Gewährleistungsrechte wieder auf (vgl. BGH MDR 1965, 654; OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 399, 400 [= WM 1994, 324]; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 537 Rn. 97; Wolf/Eckert, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 7. Aufl., Rn. 328).

Das Verhalten des Bekl. seit dem 1.10.1991 steht der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten nicht entgegen. Der im Schreiben v. 1.10.1991 erklärte Vorbehalt angemessener Mietminderungen bezog sich ausdrücklich auf Mängel hinsichtlich der Zugänglichkeit des Mietobjekts und auf die fehlende Gegensprechanlage sowie auf mehrfach gerügte bauliche Mängel, womit erkennbar auf die im Schreiben v. 17.5.1991 gerügte Undichtigkeit der Fenster Bezug genommen wurde. Einen weiteren ausdrücklichen Minderungsvorbehalt wegen derselben Mängel erklärte er mit Schreiben v. 24.2.1992. Noch einmal wurden mit Anwaltsschreiben des Bekl. v. 1.4.1992 Mietminderungen - neben der Einleitung gerichtlicher Schritte - angedroht für den Fall, daß die dort bestimmten Beseitigungsfristen bezüglich der erneut ausführlich beschriebenen Mängel fruchtlos verstreichen sollten. Angesichts dieser im Abstand von knapp vier und weiteren zwei Monaten wiederholten Minderungsvorbehalte und der sodann einen Monat nach Fristablauf begonnenen Mietminderung konnten die Kl. zu keinem Zeitpunkt den Eindruck gewinnen, ihr Mieter habe sich mit der Gebrauchsbeeinträchtigung abgefunden und auf Gewährleistungsrechte verzichtet. Im Hinblick auf diesen für den Rechtsverlust des Mieters maßgeblichen Gesichtspunkt (vgl. BGH NJW 1997, 2674, 2675 [= WM 1997, 488 f.]; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 663; Staudinger/Emmerich, § 537 Rn. 96) macht es keinen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter einen Rückforderungsvorbehalt oder - wie hier - einen Vorbehalt künftiger Minderung erklärt.

b) Daß die Kl. tatsächlich nicht davon ausgegangen sind, der Bekl. habe auf Gewährleistungsrechte verzichtet, zeigte sich darin, daß sie jahrelang die Minderungen des Bekl. vorbehaltlos hinnahmen. Daraus durfte umgekehrt der Bekl. den Eindruck gewinnen, daß sich die Kl. mit den Minderungen abgefunden hatten.

Ab Juni 1992 behielt der Bekl. 20 % und - nach Einbau einer Gegensprechanlage - ab Oktober 1993 12,5 % der Miete ein. Eine erste Nachfrage, bezogen auf die Zusammensetzung der überwiesenen Mietzinsbeträge, übersandten die Kl. mit Schreiben v. 27.9.1994. Erst mit Anwaltsschreiben v. 3.1.1995, also mehr als 2 1/2 Jahre nach Minderungsbeginn, forderten sie den Bekl. zur Zahlung des Rückstands auf und drohten für den Fall des ergebnislosen Fristablaufs mit Klage. Nachdem der Bekl. mit Schreiben v. 11.1.1995 die Mietminderungen erläutert hatte, vergingen weitere elf Monate bis zur Klageeinreichung am 14.12.1995.

Der Eindruck der Akzeptanz der Minderung seitens der Kl. wurde auch nicht dadurch ausgeräumt, daß die Parteien im Rahmen eines Vorprozesses vor dem AG Hamburg (40b C 1816/92) über die Mängelbeseitigungspflicht der Kl. stritten. Im Gegenteil wurde durch das in diesem Verfahren ergangene Anerkenntnis-Teil-Urteil v. 20.10.1993 und die nach Einbau der Gegensprechanlage diesbezüglich festgestellte Erledigung im Schluß-Urteil v. 10.11.1993 rechtskräftig festgestellt, daß die hier fraglichen Mängel bis dahin bzw. ursprünglich vorhanden waren. Daß die Kl. die Berechtigung zur Minderung noch bezweifeln wollten, konnte nicht mehr angenommen werden. Auch im weiteren Verlauf trat insoweit keine wesentliche Änderung ein. Mit Schreiben v. 8.12.1993, dessen Zugang der Bekl. mit Nichtwissen und damit möglicherweise nicht wirksam bestritten hat (vgl. Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 21. Aufl., § 138 Fn. 104 einerseits; MüKo/Peters, ZPO, § 138 Rn. 27 andererseits), teilten die Kl. zwar mit, daß die Abdichtung der Fenster erfolgt sei. Der fortgesetzten Minderung widersprachen sie aber erstmals mit besagtem Anwaltsschreiben v. 3.1.1995 und ohne Hinweis auf die angebliche Mängelbeseitigung. Angesichts der dann wieder folgenden Passivität der Kl. bis zur Klageerhebung durfte der Bekl. den Eindruck gewinnen, daß sich die Kl. mit der von ihm im Schreiben v. 11.1.1995 gegebenen Erläuterung endgültig zufrieden gaben und Nachzahlungsansprüche nicht mehr geltend machen wollten.

Die Partner eines Mietverhältnisses können in der Regel davon ausgehen, daß laufend zu erfüllende Ansprüche zeitnah geltend gemacht werden. Deshalb ist nicht nur der Verlust des Minderungsrechts des Mieters in entsprechender Anwendung des § 539, sondern zu Recht auch der Verlust von Nachzahlungsansprüchen des Vermieters nach längerer widerspruchsloser Hinnahme einer Mietzinsminderung in der Rechtsprechung der Landgerichte angenommen worden (LG Hamburg WM 1994, 608; weitere Nachweise bei Franke in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 537 BGB Anm. 4 Seite 16; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rn. 414).

2. Unberechtigt ist dagegen die Minderung des Mietzinses um weitere 10 %, die der Bekl. entsprechend seiner Ankündigung v. 11.1.1995 ab Februar 1995 vornahm. Auf ein Minderungsrecht wegen angeblicher Geruchsbelästigungen in den WC-Räumen konnte sich der Bekl. nicht mehr berufen, da die Kl. davon ausgehen durften, daß der Bekl. sich mit dieser Beeinträchtigung abgefunden hatte. Bereits im Schreiben v. 1.4.1992 hatte er Geruchsbelästigungen geltend gemacht und eine Abhilfefrist bis 15.4.1992 gesetzt. In der am 29.7.1992 eingereichten Mängelbeseitigungsklage kam er darauf aber nicht mehr zurück. Weitere Rügen des Bekl. erfolgten wiederum am 26.2.1993 und 5.10.1993, ohne daß der Bekl. weitere Konsequenzen zog. Ein angebliches Abhilfeversprechen des Kl. zu 1) am 5.10.1993 und ein weiteres Abhilfeverlangen v. 16.8.1994 hat der Bekl. trotz Bestreitens seitens der Kl. nicht unter Beweis gestellt. Unter diesen Umständen war der Bekl. im Januar 1995 mit diesbezüglichen Gewährleistungsrechten auch für die Zukunft entsprechend § 539 BGB ausgeschlossen.

Umgekehrt waren die Kl. nicht gehindert, mit der am 14.12.1995 eingegangenen Klage die Nachzahlung der insoweit unberechtigten Minderungsbeträge geltend zu machen. Der Zeitraum von 10 1/2 Monaten seit Minderungsbeginn reichte nicht aus, um den schutzwürdigen Eindruck entstehen zu lassen, die Kl. verzichteten auch insoweit auf Nachforderungen.