Mietzinserhöhung wegen Erhöhung der Instandhaltungspauschale

Mietzinserhöhung wegen Erhöhung der Instandhaltungspauschale; Mietzinserhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen; Mietpreisbindung; Neubau; Mietzinserhöhung; Mieterhöhungserklärung; Instandhaltungspauschale; Erhöhung; Modernisierungskostenumlage; Genehmigung der WBK; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Zusatzberechnung

1. Eine auf die Erhöhung der Instandhaltungspauschalen gestützte Zusatzberechnung im preisgebundenen Neubau genügt den Erfordernissen nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz, wenn die zugrundeliegende Bestimmung (§ 28 II. BV) in Verbindung mit der Angabe des Schlüssels, der Gesamtwohnfläche des Mietshauses sowie des alten und neuen Ansatzes genannt ist, sofern dem Mieter irgendwann vor Abgabe einer solchen Mieterhöhungserklärung eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgehändigt worden ist.

2. Zur Frage, ob bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen bei preisgebundenen Neubauwohnungen die "Genehmigung" der Bewilligungsstelle beizufügen ist.

Zur Zahlung dieser Beträge war sie nicht verpflichtet, denn die genannten Mieterhöhungserklärungen der Bekl. sind unwirksam. Zwar reicht, soweit in der Mieterhöhungserklärung vom 18. Juni 1984 die Erhöhung auf die Anhebung der Instandhaltungspauschalen gestützt worden ist, die Bezugnahme auf die zugrundeliegende Bestimmung aus § 28 der II. BV in Verbindung mit der Angabe des Schlüssels, der Gesamtwohnfläche des Miethauses sowie des alten und des neuen Ansatzes aus (vgl. AG Spandau in GE 1986, S. 1071 f.; AG Tempelhof Kreuzberg in GE 1985, S. 1103). Danach war ohne weiteres zu überprüfen, ob die Einzelsummen korrekt ermittelt worden sind, ohne daß es nach § 10 WoBindG einer näheren Erläuterung bedurfte. Die Angabe der mittleren Bezugsfähigkeit ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Auch hinsichtlich der erhöhten Betriebskosten genügt die Gegenüberstellung der alten und der neuen Beträge unter Angabe des Erhöhungsgrundes ohne nähere Aufschlüsselung grundsätzlich zur Erfüllung der formalen Anforderungen des § 10 WoBindG. Verbleibende Unklarheiten kann der Mieter durch Inanspruchnahme seines Auskunfts- und Einsichtsrechts gemäß § 8 Abs. 4 WoBindG i. V. m. § 29 Abs. 1 NMV klären (vgl. LG Bln. GE 1985, S. 143; 1986, S. 43).

Die in der Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 18. Juni 1984 enthaltene Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung erfüllte jedoch die Anfor-derungen aus § 10 WoBindG nur dann, wenn der Kl. irgendwann vor Abgabe dieser Mieterhöhungserklärung eine vollständige WB ausgehändigt worden wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall (wird ausgeführt).

Auch die Mieterhöhungserklärung vom 16. Oktober 1984 ist unwirksam. Zum einen baut sie infolge Unwirksamkeit der vorangegangenen Mieterhöhungserklärung vom 18. Juni 1984 hinsichtlich der alten Kaltmiete auf einem falschen Betrag auf. Zum anderen war hinsichtlich der Modernisierungskostenerhöhung die schriftliche Genehmigung der WBK der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt. Die bloße Auslage des Genehmigungsschreibens zur Einsichtnahme bei der Hausverwaltung genügt nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 WoBindG den Anforderungen nicht.

(Mitgeteilt von RA JÜRGEN KRETZER MOSSNER)

Anmerkung: Die vom Gericht zum Leitsatz 2 gemachten Ausführungen sind unzutreffend, weil die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters keineswegs eine neue Miete "genehmigt". Von seiten der Bewilligungsstelle erfolgt lediglich eine Zustimmung zu baulichen Änderungen bzw. bei Objekten des Ersten Wohnungsbaugesetzes eine Anerkennung der Kosten bei sogenannten nicht zu vertretenden baulichen Maßnahmen (vgl. ausführlich dazu Lorenz, Mietberechnung nach Modernisierung von Sozialwohnungen S. 5, 6). Eine Genehmigung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 4 Wohnungsbindungsgesetz liegt darin nicht. Insofern ist die Beifügung von Zustimmungsbescheiden oder Kosten Anerkennungsschreiben der WBK auch nicht erforderlich. (Blümmel)