Mietzinserhöhung nach Abbau von Aufwendungszuschüssen

Mietzinserhöhungen, die als Folge des Abbaus von Aufwendungszuschüssen eintreten, können auch bei Vorliegen einer Mietpreisgleitklausel nur für die Zukunft gefordert werden.

Der Bekl. ist Mieter einer mit Aufwendungsdarlehen bzw. -zuschüssen geförderten steuerbegünstigten Neubauwohnung. Im Mietvertrag ist vereinbart, daß nach Ablauf der Bewilligungszeiträume (15.5.1985) ohne besondere Aufforderung der erhöhte Mietzins, der sich durch den Wegfall der Zuschüsse ergibt, zu zahlen ist. Mit Schreiben vom 14.4.1987 begehrt die Kl. Nachzahlung der Mietzinserhöhungen für die Zeit von Mai 1985 bis April 1987 (2182,98 DM). Das AG hat der Klage stattgegeben. Die Berufung hatte insoweit Erfolg.

Die statthafte Berufung ist zulässig und im wesentlichen begründet, denn der Kl. stehen Ansprüche auf restliche Mietzinsen (Mieterhöhungsbeträge à 94,91 DM) nur noch in der zuerkannten Höhe für die Monate Mai und Juni 1987 zu. Im übrigen ist die Klage unbegründet, wobei die Kammer die Kl. darauf hinweist, daß der fragliche Erhöhungsbetrag nach der Klageberechnung lediglich bis Juni 1987 verlangt wird (Mai 1985 bis Juni 1987 = 26 x 94,91 DM = 2467,71 DM = Klageforderung).

Die Kammer folgt dem Amtsgericht in der Annahme, daß die Kl. auf Grund der Vereinbarung in der Anlage Nr. 2 zum Mietvertrag und der Erklärung vom 14. April 1987 die Kostenmiete in formeller Hinsicht ordnungsgemäß wegen des Abbaus der Aufwendungszuschüsse erhöht hat. Insoweit greift die Berufung das Urteil ohne Erfolg an.

Zwar machte die mietvertragliche Vereinbarung über die Erhöhung des Mietzinses im Falle einer Erhöhung der Miete wegen Abbaus der Aufwendungszuschüsse eine Mieterhöhungserklärung nicht entbehrlich, in der die Erhöhung berechnet und erläutert wird (§§ 10 Abs. 1 und 18 f WoBindG, 4 NMV 1970; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, WoBindG, Anm. 4 zu § 18 f). Diesen Anforderungen genügt die Erklärung vom 14. April 1987.

Entgegen der Auffassung des Bekl. war aber die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich, wie § 18 f Abs. 1 S. 2 WoBindG ausdrücklich bestimmt, sofern - wie hier die Kl. - die Mieterhöhung nur auf Grund des Abbaus der Aufwendungszuschüsse erklärt wird.

In einem solchen Fall folgt aus der Mieterhöhung zugleich, daß weder ein weiterer Erhöhungstatbestand die Mieterhöhung begründet, noch eine Verringerung der laufenden Aufwendungen vorliegt.

Unerheblich ist daher, daß der Bekl. letzteres mit Nichtwissen bestreitet, denn ein Negativum hat die Kl. nicht zu beweisen.

Erfolgreich ist die Berufung aber, soweit sie geltend macht, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine Rückwirkung der Erhöhungserklärung angenommen.

Zwar haben die Parteien eine Mietpreisgleitklausel vereinbart, so daß eine rückwirkende Erhöhung der Miete ab preisrechtlicher Zulässigkeit grundsätzlich in betracht zu ziehen wäre (vgl. § 4 Abs. 8 NMV 1970).

Für den hier fraglichen Erhöhungstatbestand erklärt das Gesetz in § 18 f Abs. 2 WoBindG eine Vereinbarung jedoch für unwirksam, wonach eine höhere Miete für eine zurückliegende Zeit verlangt werden kann (vgl. gleichlautend auch § 4 Abs. 8 letzter Satz NMV 1970).

Demzufolge können Mieterhöhungen auf Grund von Herabsetzungen von Aufwendungshilfen auch bei einer Mietpreisgleitklausel nur für die Zukunft gefordert werden. Versäumt der Vermieter die rechtzeitige Erklärung, muß er den sich ergebenden Verlust selbst tragen (Fischer Dieskau/Pergande/Schwender a.a.O., Anm. 5).

Die Erhöhungserklärung der Kl. vom 14. April 1987 wirkte mithin gemäß der grundsätzlichen Regelung in § 10 Abs. 2 Halbs. 1 WoBindG ab 1. Mai 1987, wobei die Kammer von einem Zugang der Erklärung am 15. April 1987 ausgeht.

Infolgedessen hat der Bekl. lediglich noch die der Höhe nach unstreitigen Erhöhungsbeträge für Mai und Juni 1987 = 2 x 94,91 DM = 189,82 DM nachzuentrichten.