Mietzinserhöhung

Mietzinserhöhung; Vervielfältigungsschreiben; Rechtswirksamkeit der Erhöhungserklärung; eigenhändige Unterschrift; automatische Einrichtung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes

Eine Vervielfältigungsmaschine Ist keine automatische Einrichtung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes.

I. Mit Schreiben vom 4. November 1981 erklärte die Kl. als Vermieterin gegenüber den bekl. Mietern die Erhöhung des Mietzinses. Es handelt sich um ein einschließlich der Unterschrift durch Vervielfältigung hergestelltes Schriftstück, in welches die Namen der Bekl., die Hausnummer und die Beträge, des bisher und des künftig zu entrichtenden Mietzinses sowie der Erhöhungsbetrag maschinenschriftlich eingesetzt worden sind. Die Wohnung unterliegt den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und gehört zu einer sechzehn Wohnungen umfassenden Wirtschaftseinheit.

Die Parteien streiten um die Rechtswirksamkeit der Erhöhungserklärung. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Entrichtung der eingeklagten Erhöhungsbeträge verurteilt. Es meint, das Erhöhungsschreiben habe nach § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG nicht eigenhändig unterschrieben zu werden brauchen, da es mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt worden sei. Die maschinenschriftliche Ergänzung des vorbereiteten über Matrize abgezogenen Formulars durch die Namen des Bekl. und die besonderen auf deren Mietverhältnis zugeschnittenen Zahlen führe zu keiner anderen Beurteilung. Die Bekl. machen mit der Berufung geltend, eine Herstellung durch einen Automaten liege im Hinblick auf die notwendigen Ergänzungen des Blankoformulars nicht vor.

Das Landgericht vertritt die Auffassung, daß nicht nur bei Herstellung dar Erhöhungserklärung durch Computer, sondern auch beim Einsatz sonstiger, bloß mechanisch funktionierender maschineller Einrichtungen, sofern sie ausschließlich der Arbeitserleichterung bei der Vervielfältigung dienten, auf eigenhändige Unterzeichnung jeder Erhöhungserklärung verzichtet werden könne. Das folge aus dem Gesetzeszweck, größeren Wohnungsbauunternehmen die Fertigung von Mieterhöhungserklärungen, was den bürotechnischen Aufwand angehe, ganz allgemein zu erleichtern. Dieses Ziel werde auch nicht erreicht, wollte man für die erforderliche individuelle Berechnung der geschuldeten Miete eine zusätzliche Unterschrift verlangen. Andernfalls müßte letztlich doch der Großteil aller Erhöhungserklärungen von Großvermietern persönlich unterzeichnet werden.

Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Stellt ein mit Hilfe einer Matrize (Vervielfältigungsmaschine) hergestelltes Mieterhöhungsschreiben eine Erklärung dar, die mit Hilfe einer "automatischen Einrichtung" im Sinne von § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG gefertigt worden ist?

2. Entfällt das Schriftformerfordernis des § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG (eigenhändige Unterschrift) gemäß § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG auch dann, wenn in einer mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigten Erhöhungserklärung die Personalien des Mieters und - nach vorgefertigter Errechnung, des Prozentsatzes der allgemeinen Mieterhöhung - die Berechnung der individuell geschuldeten Miete maschinenschriftlich eingefügt worden sind?

II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 III. MietRÄndG zulässig. Der Senat beantwortet die erste Frage, wie im Entscheidungssatz geschehen. Dadurch ist der zweiten Frage die Grundlage entzogen, so daß für deren Beantwortung kein Raum ist.

Nach § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG und § 18 Abs. 1 S. 1 I. BMietG kann der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter die Miete bis zur gesetzlich zulässigen Höhe hinaufsetzen. Zur Wahrung der danach erforderlichen Schriftform ist eigenhändige Unterzeichnung der Erklärung durch den Vermieter bzw. seinen Bevollmächtigten gemäß § 126 Abs. 1 BGB erforderlich, wozu es nicht ausreicht, wenn die Unterschrift auf der dem Adressaten zugegangenen Erklärung im Wege der mechanischen Vervielfältigung ersetzt wird (vgl. BGH, ZMR 1970, 202, 204). Durch das Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 4.11.1971 ist in die zitierten Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Ersten Bundesmietengesetzes als Satz 6 bzw. Satz 4 die gleichlautende Bestimmung eingefügt worden, daß es der eigenhändigen Unterschrift des Vermieters nicht bedarf, wenn er seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hat. Eine entsprechende Regelung enthält § 8 MHG für die Erklärungen des Vermieters nach §§ 2 bis 7 MHG.

Der Begriff der automatischen Einrichtung ist im Gesetz nicht definiert. Veröffentlichte Rechtsprechung zu der Frage, ob neben elektronischen Datenverarbeitungsanlagen auch bloße Vervielfältigungsmaschinen automatische Einrichtungen im Sinne der genannten Bestimmungen sind, gibt es, soweit ersichtlich, nicht. Die Kommentarliteratur hält die Herstellung von Mieterhöhungsschreiben mittels Vervielfältigungsgeräten durchweg für ausreichend (vgl. Barthelmess, 2. Auflage, MHG § 8 Rdnr. 4; Schmidt/Futterer/Blank, Kündigungsschutzgesetze, 4, Auflage, C 366 zu MHG § 8; Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, III 151 zu MHG § 8 und III 356 zu WoBindG § 10; Schade/Schubart/Wienicke, MHG § 8 Anm. 2; Staudinger-Sonnenschein, 12. Auflage, MHG § 8 Rdnr. 5; Soergel-Kummer, 11. Auflage, MHG § 8). Der Senat tritt dieser Auffassung aus folgenden Erwägungen nicht bei: 1. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch fällt die Fertigung der Erhöhungsschreiben durch Vervielfältigung nicht unter die Vorschriften. Er begreift die Herstellung des Endprodukts als Fertigung mit Hilfe automatischer Einrichtungen. Der Einsatz von Automaten in einzelnen Fertigungsstufen reicht dafür nicht aus.

Die vollständige Herstellung der Erhöhungsschreiben durch Vervielfältigung kommt in der Praxis jedoch nicht in Betracht. Von der Mieterhöhungsmaßnahme werden stets verschiedene Mieter, die in aller Regel auch unterschiedlich große und/oder ausgestattete Wohnungen innehaben und demnach unterschiedliche Erhöhungsbeträge zu entrichten haben, betroffen. Es ist daher beim Einsatz von Vervielfältigungsgeräten unvermeidbar, daß die Personalien der einzelnen Mieter und die auf das einzelne Mietverhältnis entfallenden Erhöhungsbeträge nachträglich eingefügt werden. Auf die Angabe des Erhöhungsbetrages kann nicht etwa im Hinblick darauf verzichtet werden, daß der Prozentsatz, um den die Miete angehoben wird, in dem vervielfältigten Schreiben mitgeteilt ist und der Mieter den von ihm zu entrichtenden Erhöhungsbetrag daraus ableiten kann. Die Angabe des absoluten Betrages ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ein wesentlicher Bestandteil der Erklärung. Sie wird daher - anders als bei der Erhöhung von Umlagen, wo die Angabe eines bestimmbaren Betrages genügt - von dem Schriftformerfordernis nach § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG erfaßt (vgl. Sternel a.a.O. III 357; Schade/Schubart/Wienicke, WoBindG § 10 Anm. 2). Da hiernach wesentliche Bestandteile der Erhöhungserklärung hand- bzw. maschinenschriftlich nachgetragen werden müssen, handelt es sich beim Einsatz von Vervielfältigungsgeräten nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht um die Fertigung mit Hilfe einer automatischen Einrichtung. Die bei Staudinger-Sonnenschein (a.a.O. Rdnr. 6) angedeutete Variante, daß Vordrucke mit Hilfe automatischer Einrichtungen (sprich: EDV-Anlagen) vervollständigt werden, kann vernachlässigt werden, da es sich dann bei natürlicher Betrachtungsweise um die Fertigung der Erhöhungsschreiben mit Hilfe einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage handelt. 2. Die hier vertretene Begriffsbestimmung entspricht dem Sprachgebrauch des Gesetzgebers auf anderen Rechtsgebieten.

In einer Reihe von gesetzlichen Vorschriften ist bestimmt, daß schriftliche Verwaltungsakte, die mit Hilfe automatischer Einrichtungen erlassen werden, der sonst erforderlichen Unterschrift bzw. Namensangabe des Behördenleiters, seines Vertreters oder Beauftragten nicht bedürfen (vgl. SGB X § 33 Abs. 4 S. 1; VwVfg § 37 Abs. 4 S. 1; Schl.-Holst. LVirwG § 108 Abs. 3 S. 1; OWiG § 51 Abs. 1 S. 2). Dabei handelt es sich - neben der Reproduktion von Verwaltungsakten, die im Entwurf auf die bislang übliche Weise hergestellt worden sind-, um die automatische Herstellung auch der "Urschriften"' mittels Datenverarbeitungsanlagen (vgl. Grüner, SGB X § 33 Erl. zu Abs. 4; Begründung zum Regierungsentwurf des Schl.-Holst. LVerwG, LT-Drucksache V/650 S. 205/206; Kopf, VwVfG § 37 Anm. 6; Göhler, 6. Auflage, OWiG § 51, Rdnr. 5). Abweichend von den genannten Gesetzesbestimmungen stellt die AO 1977 zwei Möglichkeiten für den unterschriftslosen Erlaß von Verwaltungsakten nebeneinander, den formularmäßigen und den mit Hilfe automatischer Einrichtungen.

Durch die Gesetze zur vereinfachten Abänderung von Unterhaltsrenten vom 29.7.1976 und zur Vereinfachung und Beschleunigung gerichtlicher Verfahren (Vereinfachungsnovelle) vom 3.12.1976 ist das lnstitut der maschinellen Bearbeitung für summarische Verfahren im Zivilprozeßrecht eingeführt worden. Hiernach bedürfen Beschlüsse, Verfügungen und Ausfertigungen bei maschineller Bearbeitung keiner Unterschrift mehr (vgl. §§ 641 s, 703 b ZPO). Es geht dabei ebenfalls ausschließlich um den Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen (vgl. Zöller-Philippi, 13. Auflage, ZPO § 641 p Anm. II. 1).

3. Nach der Begründung zum Regierungsentwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (BT-Drucksache VII/2011) soll dessen § 8 (im Entwurf § 6) den Bedürfnissen neuzeitlicher Bürotechnik Rechnung tragen. Elektronische Datenverarbeitungsanlagen sind - und waren auch 1970 und 1974 - der Inbegriff moderner Bürotechnik. Vervielfältigungsautomaten waren auch lange vorher im Gebrauch. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, daß der Gesetzgeber EDV-Anlagen, nicht bloße Vervielfältigungsautomaten im Auge gehabt hat. Einer solchen Annahme steht nicht entgegen, daß der Gesetzgeber offenbar durch die zu § 18 Abs. 1 I. BMietG ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.3.1970 (ZMR 1970, 202), worin die Bedürfnisse des schriftlichen Massenverkehrs angesprochen sind, zur Abschwächung des Schriftformerfordernisses für Mieterhöhungserklärungen veranlaßt worden ist (vgl. Staudinger-Sonnenschein a.a.O. Rdnr. 2; RGRK-Gelhaar, 12. Auflage, MHG § 8 Rdnr. 1). Zwar hatte das Urteil die Frage der Schriftformwahrung bei einer dem Mieter in Form eines Matrizenschreibens zugegangenen Mieterhöhungserklärung zum Gegenstand. Andererseits enthielt es aber den Hinweis, daß es sich dort nur um zehn im wesentlichen gleichlautende Briefe an die zehn verschiedenen Mieter des Kl. handele, von einem schriftlichen Massenverkehr also keine Rede sein könne. Es erscheint gerechtfertigt, daran umgekehrt die verallgemeinernde Feststellung zu knüpfen, daß ein Fall des schriftlichen Massenverkehrs bei einer Mieterhöhungsmaßnahme nur gegeben ist, wenn sie eine so große Zahl von Mietern betrifft, daß sich eine Bearbeitung mit Hilfe einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage lohnt. Der mögliche Zusammenhang zwischen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs und der Einschränkung des Unterschriftserfordernisses gibt deshalb für die von der Kommentarliteratur vertretene Auslegung nichts her. 4. Der Normzweck rechtfertigt eine Anwendung des § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG über seinen Wortlaut hinaus nicht. Für einen Verzicht auf das nach § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG in Verbindung mit § 126 Abs. 1 BGB aufgestellte Unterschriftserfordernis fehlt es im Falle der Verwendung bloßer Vervielfältigungsautomaten an einer inneren Begründung. Wollte man bei der Anerkennung eines Bedürfnisses für die Formerleichterung darauf abstellen, daß eine große Zahl von Mietverhältnissen durch die Erhöhungsmaßnahme betroffen ist, so wäre die Vervielfältigung ein ungeeignetes Kriterium, wie der dem Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde liegende Sachverhalt zeigt. Abgesehen davon, daß der Vermieter dann ohnehin hand- bzw. maschinenschriftliche Ergänzungen der einzelnen Erhöhungsschreiben vornehmen muß und die Hinzufügung seiner Unterschrift keinen ins Gewicht fallenden Aufwand bedeutet, besteht unter dem Gesichtspunkt der Entlastung - bezogen auf das einzelne Erhöhungsschreiben - kein Unterschied zwischen dem Großvermieter und dem Vermieter einer einzigen Wohnung. Anders verhält es sich beim Einsatz einer elektronischen Datenverarbeitungsanlage. In diesem Falle kommt der Gesetzeszweck, den Bedürfnissen moderner Bürotechnik Rechnung zu tragen, zur Geltung. Für die Entscheidung über die Verwendung einer eigenen EDV-Anlage bzw. die Vergabe der Bearbeitung an den Betreiber einer solchen Anlage spielt es unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine gewichtige, wenn nicht ausschlaggebende Rolle, ob die so gefertigten Erhöhungsschreiben noch einer Unterschrift bedürfen, zumal wenn sie die Anlage postfertig

Entscheidung über die Verwendung einer eigenen EDV-Anlage bzw. die Vergabe der Bearbeitung an den Betreiber einer solchen Anlage spielt es unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine gewichtige, wenn nicht ausschlaggebende Rolle, ob die so gefertigten Erhöhungsschreiben noch einer Unterschrift bedürfen, zumal wenn sie die Anlage postfertig verlassen. Einer solchen echten Rationalisierungsmaßnahme soll das Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift nicht im Wege stehen, zumal der Zweck der Schriftform, dem Mieter eine zulässige Überprüfung der durch das Erhöhungsschreiben verkörperten Willenserklärung zu ermöglichen (vgl. BGH a.a.O.), nicht vereitelt wird.

Nach alledem ist die erste Rechtsfrage dahin zu beantworten, daß ein Vervielfältigungsautomat keine automatische Einrichtung im Sinne von § 10 Abs. 1 S. 5 WoBindG ist. Die zweite Rechtsfrage bedarf nicht der Beantwortung, da sie nicht entscheidungserheblich sein kann. Denn die Rechtsunwirksamkeit des den Bekl. zugegangenen Mieterhöhungsschreibens folgt bereits aus der Beantwortung dar ersten Rechtsfrage.