Mietzinsausfall nach vom Vermieter verzögerter Renovierung

Mietzinsausfall nach vom Vermieter verzögerter Renovierung; Auflösungsverschulden; Individualisierung des Schadensersatzanspruches im Mahnbescheid

1. Der Mieter haftet nicht für den Mietzinsausfall, der dem Vermieter dadurch entsteht, daß er nach Ablauf der gesetzten Nachfrist verspätet die Renovierungsarbeiten ausführen läßt.

2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls aus dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges kann nicht weiter gehen, als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis geendet hätte, hätte der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung seinerseits das Mietverhältnis fristgemäß gekündigt.

3. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist in einem Mahnbescheidsantrag mit der Bezeichnung "Mieten" hinreichend individualisiert, um die Verjährung des Anspruchs zu unterbrechen. Die Unterscheidung zwischen dem Erfüllungsanspruch auf Mietzahlungen bis zur Räumung der Wohnung und dem Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietzinsausfällen ist nicht erforderlich.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB in Höhe von 2.742,34 DM für den Zeitraum Mai 1996 bis 10. Juli 1996.

Das zwischen der Kl. und den Bekl. am 22. Juli 1987 geschlossene Mietverhältnis endete am 30.6.1995 durch die wirksame fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB wegen unzulässiger Untervermietung. Die Kündigung war wirksam, weil die Bekl. trotz Abmahnung vom 26. April 1995 die unzulässige Untervermietung nicht beendet hatten.

Die Wohnung wurde der Kl. bis zur Räumung der Wohnung am 10. Juli 1996 vorenthalten im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB. Vorenthalten bedeutet, daß der Mieter die Mietsache nicht an den Vermieter zurückgibt, obwohl ihm dies möglich ist, und der Vermieter den Willen zur Rückerlangung hat (Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., § 557 Rn. 12). Unter Rückgabe ist die Einräumung des unmittelbaren Besitzes gemäß § 854 Abs. 1 BGB zu verstehen.

Den unmittelbaren Besitz hat die Kl. erst durch die Räumung der Wohnung am 10. Juli 1996 erlangt. Die Belegung der Wohnung nach der Kündigung durch die Untermieter F. ist auf Umstände zurückzuführen, die im Verantwortungsbereich der Bekl. lagen.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Mietzinsausfälle in Höhe von 1.969,86 DM wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen.

Die Kl. hat die Bekl. mit Schreiben vom 12. Juli 1996 wirksam in Verzug gesetzt. Das Schreiben enthielt eine angemessene Frist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen bis zum 17. Juli 1996 und eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zum 22. Juli 1996. Die Anforderungen an ein solches Schreiben sind erfüllt. Es wurde ausführlich und detailliert ausgeführt, was von den Bekl. erwartet wurde und welche konkreten Arbeiten durchzuführen waren. Die geforderten Arbeiten wurden von den Bekl. nicht durchgeführt.

Ein Ersatz für Mietzinsausfall steht der Kl. für die Monate Juli und August 1996 zu. Durch den Verzug der Bekl. hat sich der Anspruch der Kl. auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in einen Anspruch auf Geld umgewandelt. Ab diesem Zeitpunkt aber liegt die Instandsetzung der Wohnung wieder im Verantwortungsbereich der Kl. Unterläßt sie die Ausführung von Renovierungsarbeiten, so ist es nicht angemessen, die Bekl. für die Mietzinsausfälle haften zu lassen, die durch die Verspätung entstehen. Kann die Wohnung nicht alsbald weitervermietet werden, so trifft dies die Kl. ab dem Zeitpunkt, an dem die Arbeiten hätten beendet werden können. Die Kl. hätte ab dem 22. Juli die Renovierung vornehmen können. Der Zeitraum bis Ende August 1996 wäre für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ausreichend gewesen. Eine Neuvermietung zum September 1996 und nicht erst Dezember wäre somit möglich gewesen. Der ersatzfähige Schaden aus Mietzinsausfall umfaßt demnach den anteiligen Mietzins ab dem 11. Juli in Höhe von 783,17 DM und den Monat August 1996 in Höhe von 1.186,69 DM.

Der Anspruch ist nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjährt. Die Frist der Verjährung begann mit dem Zeitpunkt des Verzuges am 22. Juli 1996 zu laufen. Durch Einreichen des Antrags auf Erlaß eines Mahnbescheides gemäß § 209 Abs. 1 Satz 2 wurde die Frist auch bezüglich der Mietforderungen unterbrochen.

Der Einwand der Bekl., dieser Anspruch sei im Mahnbescheid neben den Ansprüchen auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses nicht hinreichend individualisiert, ist nicht erheblich. Gefordert wird vom Anspruchsteller, daß sein Anspruch im Antrag auf Erlaß des Mahnbescheides so bezeichnet ist, daß der Mahnbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann. Der Schuldner muß erkennen können, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird. Unterschiedliche Ansprüche müssen daher grundsätzlich getrennt voneinander aufgeführt werden.

Die Angaben im Antrag der Kl. genügen diesen Anforderungen. Der Anspruch ist hinreichend individualisiert. Im Wortlaut ist der Anspruch mit den Worten "Mieten vom 1.5.1996 bis 30.11.1996" bezeichnet. Die Unterscheidung zwischen dem Erfüllungsanspruch auf Mietzahlungen bis zur Räumung der Wohnung und dem Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietzinsausfällen ist jedoch nicht erforderlich. Es bleibt durch die Bezeichnung Mieten mit der Angabe des Zeitraums für den Anspruchsgegner erkennbar, daß es nicht nur allgemein um Forderungen aus dem Mietverhältnis geht, sondern Ansprüche geltend gemacht werden, die aus der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses erwachsen. Dazu zählt auch ein Anspruch wie der auf Ersatz des Mietzinsausfalls durch ein Fehlverhalten des Anspruchsgegners.

Ein weitergehender Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietzinsausfall bis zum Monat November 1996 steht der Kl. auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Auflösungsverschuldens zu. Zwar vermag die Tatsache, daß ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. die Kl. dazu veranlaßt hat, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und dadurch den Mietzinsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB für die Zukunft einzubüßen, einen Schadensersatzanspruch wegen Mietzinsausfall grundsätzlich auszulösen. Ein solcher Anspruch kann aber nicht weiterreichen als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung hätte beendet werden können (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. IV Rn. 433). Da das Mietverhältnis hier seit 1987 bestand, hätten die Bekl. ihrerseits das Mietverhältnis nach Erhalt der fristlosen Kündigung mit einer Frist von 9 Monaten gemäß § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB zum 30. März 1996 kündigen können. Bis zu diesem Zeitpunkt stehen der Kl. aber ohnehin Ansprüche aus einem anderen Rechtsgrund zu.

Nach Räumung der Wohnung stellte der Vermieter fest, daß der Mieter seiner Pflicht zu Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen war. Wie von der Rechtsprechung verlangt, setzte er ihm eine Frist mit detaillierter Aufzählung der nötigen Arbeiten, verbunden mit einer Nachfrist und Ablehnungsandrohung gem. § 326 BGB.

Der Klage auf Mietzinsausfall gab das Landgericht in seinem Urteil vom 11. März 1999 allerdings nur zum Teil statt. Die Nachfrist war am 22. Juli abgelaufen; das Landgericht meinte, unmittelbar nach diesem Zeitpunkt hätte der Vermieter die Renovierungsarbeiten in Auftrag geben müssen, so daß eine Neuvermietung zum September möglich gewesen wäre. Nutzungsausfall ab September schuldete der Mieter daher nicht.

Beachtenswert sind auch die Ausführungen des Landgerichts zur Verjährung. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB von sechs Monaten kann durch einen Mahnbescheid unterbrochen werden, wenn er die Ansprüche des Vermieters "individualisierbar" enthält. Hier war angegeben "Mieten für Mai bis November", was eigentlich nicht ganz korrekt war, da Nutzungsausfall ein Schadensersatzanspruch und eben kein Anspruch auf vertragliche Leistung des Mietzinses ist. Das Landgericht hielt diese Unterscheidung aber - zu Recht - für zu spitzfindig und verneinte eine Verjährung.