Mietzinsanspruch trotz Weitervermietung an Dritte

Mietzinsanspruch trotz Weitervermietung an Dritte; Anrechnung und Wertlosigkeit des Mietzinsanspruchs gegen Dritten

Vermietet der Vermieter die Wohnung nach vorzeitigem Auszug des Mieters weiter, behält er den Anspruch auf die Miete gegenüber dem ausgezogenen Mieter nur unter Berücksichtigung des Anspruchs gegen den Dritten, dem die Wohnung nunmehr überlassen worden ist. Stehen der Durchsetzung des Anspruchs gegen den Dritten wegen dessen Bonität oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, ist das allerdings zu berücksichtigen; lediglich der unbekannte Aufenthalt des Dritten reicht dafür allerdings nicht aus.

Der Vermieter (hier Bekl.) hatte einen Mietvertrag mit einem vorzeitig ausgezogenen Mieter (hier Widerbekl.). Er überließ die Mietsache an einen Dritten (hier Kl.). In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es unter anderem um die Mietzahlungspflicht des vorzeitig ausgezogenen Mieters (hier: Widerbekl. zu 3), wogegen sich dieser wandte, weil der Vermieter die Mietsache dem Dritten überlassen habe, gegen den er einen entsprechenden Mietanspruch habe. Der Dritte hatte allerdings die Miete nicht gezahlt und ist nach Behauptung des Vermieters inzwischen unbekannten Aufenthaltes. In der Berufung hat das Landgericht Berlin den Anspruch gegen den vorzeitig ausgezogenen Mieter verneint.

(...) Der Bekl. hat keinen Anspruch gegen die Widerbekl. zu 3) auf Zahlung von rückständigen Mieten. Es kann dabei offenbleiben, ob das Mietverhältnis mit der Widerbekl. zu 3) vom 24. Februar 1992 durch einen Mietaufhebungsvertrag mit Herrn F. aufgelöst worden ist oder nicht. Denn selbst unterstellt, der befristete Mietvertrag sei nicht einvernehmlich aufgehoben worden, ist die Widerbekl. zu 3) aufgrund der Überlassung der Mietsache durch den Bekl. an die Kl. ab Januar 1998 bis heute gemäß § 537 Abs. 2 BGB (§ 552 Satz 3 BGB a. F.) von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit.

Soweit sich der Bekl. vorliegend auf die von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahmefälle stützt, wonach sich ein Mieter wegen des Einwandes der unzulässigen Rechtsausübung gemäß § 242 BGB nach seinem endgültigen Auszug trotz weiterbestehenden Mietvertrages nicht auf § 552 Satz 3 BGB a. F. berufen kann, sondern vielmehr zur Zahlung des Mietzinses unter Anrechnung des aus der Weitervermietung erzielten Mietzinses gem. § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB (§ 552 Satz 2 BGB a. F.) verpflichtet bleibt (vgl. BGH NJW 1993, 1645; GE 2000, 340; OLG Celle, Urt. v. 12.4.2000 - 2 U 219/99; OLG Hamm - Rechtsentscheid - NJW 1986, 2321), sind deren Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt.

Zunächst betreffen die den Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalte die Fälle einer Weitervermietung zu einem geringeren Mietzins als den mit dem Vormieter vereinbarten. Danach besteht regelmäßig lediglich ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietdifferenz, da er sich diejenigen Vorteile, die er aus der anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt hat, anrechnen lassen muß. Vorliegend besteht jedoch keine Mietdifferenz, weil die Kl. den Mietvertrag zum gleichen Mietzins abgeschlossen haben. Danach kann sich der Bekl. grundsätzlich nur an diejenigen Vertragspartner halten, denen er zur Zeit die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. Insoweit ist es vorliegend unstreitig, daß die Kl. die Räume bislang nicht an den Bekl. zurückgegeben haben. Seine eventuelle weitere Vertragspartnerin, die Widerbekl. zu 3), kann sich in dem Umfang, in dem der Bekl. gegenüber den Kl. einen Mietzins in Höhe des zuvor mit der Widerbekl. zu 3) vereinbarten Mietzinses beanspruchen kann, grundsätzlich auf § 552 S. 3 BGB a. F. berufen.

Des weiteren ergibt sich auch kein Mietzinsanspruch des Bekl. gegen die Widerbekl. zu 3) aus dem Umstand, daß der Kl. dem Vortrag des Bekl. zufolge unbekannten Aufenthalts sein soll. Nach der Rechtsprechung des BGH muß sich ein Vermieter, der aus einer Weitervermietung noch kein Geld erlangt hat, sondern lediglich einen Mietzinsanspruch gegen den neuen Mieter, den Wert dieses Anspruchs anrechnen lassen. Stehen der Durchsetzung dieses Anspruchs im Einzelfall wegen der Bonität des neuen Mieters oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, so ist dies zu berücksichtigen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, kommt eine Anrechnung nicht in Betracht (vgl. BGH GE 2000, 340). Vorliegend ist eine mangelnde Bonität des Kl. nicht ersichtlich und ergibt sich insbesondere nicht aus der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen seiner Ehefrau.

Hinsichtlich der Rechtsauffassung des Bekl., wonach die Durchsetzbarkeit seiner gegen den Kl. gerichteten Mietzinsforderungen mit ei-nem tatsächlichen Hindernis behaftet sei, kann vorliegend offenbleiben, ob der Aufenthaltsort des Kl. entsprechend der vom Bekl. vorgetragenen Behauptung tatsächlich unbekannt ist. Zwar hat der Bekl. seine diesbezügliche Behauptung nicht näher dargelegt, weil er nicht vorgetragen hat, aufgrund welcher Umstände oder eigener Ermittlungen er zu dieser Kenntnis gelangt ist und daß der Aufenthaltsort des Kl. auch unter Beachtung der möglichen und zumutbaren Maßnahmen zur Aufenthaltsermittlung, nämlich insbesondere durch Meldeamts- und Postanfrage sowie durch einzuholende Auskünfte der Ehefrau des Kl. und ehemaliger Nachbarn, nicht in Erfahrung zu bringen sei. Die Behauptung des unbekannten Aufenthalts des Kl. kann jedoch zugunsten des Bekl. als unstreitig unterstellt werden, ohne daß seine Berufung hinsichtlich der Widerbekl. zu 3) zum Erfolg führt.

Denn nach Auffassung der Kammer ergibt sich aus der Tatsache eines unbekannten Aufenthalts des Kl. noch nicht, daß der gegen ihn gerichtete Mietzinsanspruch wirtschaftlich wertlos ist. Eine wirtschaftliche Wertlosigkeit des Mietzinsanspruchs ist erst dann gegeben, wenn seiner Durchsetzbarkeit ein auf Dauer angelegtes Hindernis entgegensteht und der Ausfall des Vermieters insoweit feststeht. Davon kann jedoch bei einem bloßen unbekannten Aufenthalt des Nachmieters nicht ausgegangen werden. Solange keine weiteren Anhaltspunkte bezüglich eines dauerhaften Hindernisses der Realisierung der Mietzinsforderungen hinzutreten, wie etwa das Nichtvorhandensein von vollstreckbaren Vermögenswerten, derentwegen eine Zwangsvollstreckung auch tatsächliche Aussicht auf Erfolg hätte, kann von einem Ausfall des Bekl. mit seinen gegen den Kl. gerichteten Forderungen nicht ausgegangen werden. Der Bekl. hat insoweit nicht vorgetragen, daß die Vollstreckung aus dem vorliegenden Versäumnisurteil keine Verwertungsmöglichkeit bietet oder sein Vermieterpfandrecht ins Leere laufe.

Der vorzeitig ausgezogene Mieter muß die Miete auch dann weiterzahlen, wenn der Vermieter die Mietsache an einen Dritten weitervermietet, aber einen Anspruch gegen diesen nicht realisieren kann.

Der Mieter war im bestehenden Mietverhältnis ausgezogen, der Vermieter hatte die Räume anschließend einem Dritten entgeltlich überlassen, erhielt von diesem jedoch kein Geld. Nach Behauptung des Vermieters im Prozeß war er verschwunden. Der Vermieter wollte nun von dem (ursprünglichen) Mieter die geschuldete Miete.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zum Ergebnis, daß ein Anspruch auf die Miete gegen den bisherigen Mieter nicht bestand. Grundsätzlich müsse der bisherige Mieter zwar weiterzahlen, wenn der Anspruch gegen den Dritten nicht realisiert werden könne. Das stehe jedoch selbst unter Berücksichtigung der Behauptung des Vermieters zum unbekannten Aufenthalt des Dritten nicht fest, da nicht ersichtlich sei, ob nicht Ansprüche doch durchgesetzt werden könnten (Vermieterpfandrecht, andere Verwertungsmöglichkeiten). Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil diese Frage noch nicht obergerichtlich geklärt ist.

Nach § 537 Abs. 2 BGB (vor der Mietrechtsreform § 552 Satz 3 BGB) ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Diese Rechtsfolge ist an sich selbstverständlich, erhält ihre besondere Problematik jedoch dann, wenn der Mieter trotz bestehenden Mietverhältnisses auszieht, keine Miete mehr zahlt und der Vermieter die Räume einem Dritten überläßt. Ist ein Mietanspruch gegen den Dritten dann tatsächlich nicht zu realisieren, entsteht die Frage, ob der ausgezogene Mieter noch haftet. In der täglichen Mietrechtspraxis kommen diese Fälle vor allem dann vor, wenn sich die Mietvertragsparteien über das rechtliche Ende eines Mietverhältnisses nach Kündigung des Mieters streiten, der Mieter unabhängig von dem Streit jedoch sogleich auszieht und sich später erst im Rechtsstreit herausstellt, daß das Mietverhältnis erst etliche Zeit nach dem tatsächlichen Auszug des Mieters aus der Wohnung geendet hat (vgl. zu dem Problem insgesamt Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, § 537 BGB Rn. 15 f.).

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (vgl. z. B. BGH in GE 2000, 340 f.) kann sich der Mieter in einem derartigen Fall gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht in der Lage gewesen, wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat. In einem solchen Einwand läge nämlich dann eine gegen Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGHZ 122, 163 ff.). Ein Selbstläufer wird das im Hinblick auf diese Rechtsprechung dennoch nicht. Der Pferdefuß liegt darin, daß sich der Vermieter in einem solchen Fall die Vorteile anrechnen lassen muß, die er durch die Weitervermietung erlangt hat (§ 552 Satz 2 BGB a. F., § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F.). Der Vermieter muß also zunächst versuchen, seine Ansprüche gegen den nunmehrigen Raumnutzer durchzusetzen und darf nicht etwa den Weg des geringsten Widerstandes gehen und sich den Schuldner aussuchen, bei dem am schnellsten und leichtesten etwas zu holen ist. Schon der Anspruch gegen den neuen Mieter stellt einen anzurechnenden Vorteil dar. Nach BGH (GE 2000, 341) muß sich nämlich der Vermieter den Wert dieses Anspruchs anrechnen lassen, selbst wenn er aus der Weitervermietung noch kein Geld erlangt hat, sondern lediglich einen - eventuell titulierten - Mietzinsanspruch gegen den neuen Mieter. Nur wenn der Durchsetzung des Anspruchs im Einzelfall wegen der Bonität des neuen Mieters oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegenstehen, ist dies zu berücksichtigen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, kommt eine Anrechnung nicht in Betracht (BGH, a. a. O.). Der Vermieter ist übrigens in derartigen Fällen nicht verpflichtet, die Wohnung sogleich weiterzuvermieten. Tut er es, obwohl das Mietverhältnis mit dem ausgezogenen Mieter noch gar nicht beendet ist, so geschieht das aus eigenen wirtschaftlichen Überlegungen, was sicher dann reizvoll ist, wenn er nunmehr einen neuen potenten Mieter erhält und nicht auf vage zu realisierende Ansprüche gegen den bisherigen Mieter angewiesen ist.