Mietzinsanspruch

Mietzinsanspruch; Urkundenprozeß; Mietzinsminderung; Minderung; Mangelfreiheit; Gewerberaummietverhältnis; Ersatzmieter; Nachmieterstellung; Nachvermietung; Vereitelung; Vertragsklausel; AGB-Klausel; Fälligkeit; Mietzins; Notar; AGBG; Leistungsklage; zukünftige Leistung

Die Klage auf Zahlung rückständigen und zukünftig zum Fälligkeitstermin zahlbaren Mietzinses im Geschäfts- oder Gewerberaummietverhältnis ist im Urkundenprozeß nicht generell ausgeschlossen.

Das Verwendungsrisiko über die vereinbarte Mietdauer trägt der Zahnarzt auch dann, wenn die gemieteten Räume einer Kapazitätserweiterung der ärztlichen Praxis entgegenstehen. Eine treuwidrige Vereitelung der Nachmieterstellung kann der Mieter nicht im Urkundenprozeß auf Mietzinszahlung, sondern nur im Nachverfahren durch Zeugenbeweis begründen.

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zahlung fälligen und zukünftigen Mietzinses im Wege des Urkundenprozesses in Anspruch.

Der notariell beurkundete Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis mit fester Laufzeit enthält folgende Regelung: "Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters oder ein Zurückbehaltungsrecht ist nur zulässig, wenn die Gegenforderung vom Vermieter anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist ..."

Im Zuge der Vergrößerung seiner Praxis erwarb der Bekl. andere Praxisräume, zog aus den gemieteten Räumen aus und bat den Kl. um Entlassung aus dem Mietverhältnis. Der Kl. schlug die Stellung eines geeigneten Nachmieters vor; zum Abschluß eines Mietvertrages kam es jedoch nicht.

Die Kl. haben seit Januar 1998 ausstehenden Mietzins und den noch während der vereinbarten Vertragslaufzeit (bis zum 31.3.2001) zukünftig anfallenden Mietzins im Wege des Urkundenprozesses geltend gemacht.

Das LG Oldenburg hat der Klage bezüglich des rückständigen Mietzinses stattgegeben und die auf die Zahlung zukünftigen Mietzinses gerichteten Klageanträge abgewiesen.

Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt.

Berufung und Anschlußberufung sind zulässig. Die Berufung ist weitestgehend begründet, während sich die Anschlußberufung als unbegründet erweist.

Die Klage im Urkundenprozeß, mit der die Kl. rückständigen Mietzins gegen den Bekl. geltend machen, ist zulässig. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist eine Klage auf rückständigen Mietzins im Urkundenprozeß nicht unstatthaft.

Zwar wird im Schrifttum und in der Rechtsprechung teilweise die Ansicht vertreten, die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen im Urkundenprozeß sei generell unzulässig (vgl. KG - 20. Zivilsenat - KGR 1998, 39; LG München I WM 1998, 558; LG Augsburg WM 1993, 416; Herkenrath WM 1986, 110; Sternel Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 1470, derselbe Mietrecht, 3. Aufl., V 37 [S. 1413]). Dabei wird zum Teil ein Ausschluß des Urkundenprozesses nur bei Mietzinsansprüchen aus Wohnraummietverhältnissen angenommen (z. B. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., a. a. O.).

Zur Begründung dieser Auffassung wird im wesentlichen angeführt, daß anders als im Kaufrecht bei Mietverträgen ein Mangel der Mietsache gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB ohne weitere Handlung des Mieters kraft Gesetzes zu einer Minderung des Mietzinses führe; da aber das Fehlen von Mängeln (und damit das Bestehen des Mietzinsanspruches in voller Höhe) nicht mit den Mitteln des Urkundenbeweises bewiesen werden könne, könne der Vermieter seinen Mietzinsanspruch nicht im Urkundenprozeß geltend machen; es sei nicht hinzunehmen, daß der Mieter im Urkundenprozeß zur Zahlung der im Vertrag festgelegten Miete verurteilt werde, während er ggf. nach dem Gesetz gar keine oder nur eine geminderte Miete zu zahlen habe (vgl. KG a. a. O; LG München I a. a. O; Herkenrath a. a. O.). Weiter wird angeführt, es sei mit der Zielsetzung des sozialen Mietrechtes unvereinbar, den dem Mieter durch die Regelung des § 537 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 BGB gewährten Schutz im Prozeßrecht dadurch auszuhöhlen, daß dem Vermieter die Möglichkeit gegeben werde, im Wege des Urkundenprozesses seinen Mietzinsanspruch ohne Rücksicht auf Mängel durchzusetzen und einen vollstreckbaren Titel zu erwirken, während der Mieter auf die spätere Wahrung seiner Rechte im Nachverfahren (§ 600 ZPO) verwiesen werde (vgl. z. B. LG Augsburg a. a. O.). Der Mieter wäre dann meist darauf angewiesen, in einem unter Umständen langwierigen Nachverfahren seine Gewährleistungsansprüche durchzusetzen (vgl. KG a. a. O.). Dabei werde dem Schutzbedürfnis gerade des sozial schwachen Mieters, der zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage sei und durch Vollstreckungsmaßnahmen des Vermieters aus dem Vorbehaltsurteil zunächst in Bedrängnis geriete, nicht genügend Rechnung getragen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., a. a. O.). Neben dem Minderungsrecht könnten auch dem zwingenden, notwendigen Schutz der Mieter dienende Kündigungs-, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte ausgehöhlt werden (Herkenrath a. a. O.). Auch trage der Urkundenprozeß den vielfachen gesetzlich vorgesehenen Änderungsmöglichkeiten der ursprünglichen Mietvertragsvereinbarungen nicht ausreichend Rechnung; auch die aus §§ 535, 536 BGB folgende Vorleistungspflicht des Vermieters könne im Urkundenprozeß nicht hinreichend berücksichtigt und im Streitfall nicht bewiesen werden (Herkenrath a. a. O.).

Nach anderer, wohl überwiegender Auffassung können auch Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß unter den dabei zu beachtenden allgemeinen Voraussetzungen dieser Prozeßart geltend gemacht werden (vgl. KG - 8. Zivilsenat, GE 1998, 739 jedenfalls bei der Geschäftsraummiete; LG Saarbrücken WM 1998, 557; LG Düsseldorf MDR 1997, 928; LG Bonn WM 1986, 109; Malitz MDR 1997, 899; Michalski ZMR 1996, 637; Bub/Treier/Fischer in: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rn. 41; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Aufl., § 203 Rn. 1; Zöller/ Greger, 21. Aufl. 1999, § 592 Rn. 2; MüKo-ZPO/ Braun, § 592 ZPO Rn. 2).

Der Senat folgt der letztgenannten Auffassung jedenfalls bei der hier vorliegenden Fallgestaltung eines Geschäfts- oder Gewerberaummietverhältnisses.

Die meisten der oben genannten Gründe, die gegen die Zulässigkeit des Urkundenprozesses angeführt werden, betreffen die besondere Situation des Wohnraummieters und dessen soziale Schutzbedürftigkeit; die seinem Schutz dienenden gesetzlichen Rechte sollen nicht über die prozeßrechtliche Ebene, durch Zulassung des Urkundenprozesses, ausgehöhlt oder geschmälert werden. Es kann hier offengelassen werden, ob die angeführten Gründe, die auf die besondere soziale Schutzbedürftigkeit des Mieters von Wohnraum abheben, wirklich tragfähig sind. Sie können jedenfalls einen generellen Ausschluß des Urkundenprozesses für Mietzinsansprüche aus sämtlichen Mietverhältnissen und insbesondere auch aus der Geschäfts- und Gewerberaummiete nicht rechtfertigen.

Es sind keine hinreichenden Sachgründe ersichtlich, die für einen solchen Ausschluß sprechen könnten. Insbesondere ist eine gesetzliche Grundlage hierfür nicht erkennbar. § 592 ZPO eröffnet den Urkundenprozeß für alle Ansprüche, die auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet sind; Mietzinsansprüche hat der Gesetzgeber hiervon nicht ausgenommen. Die Einschränkung von aus dem Gesetz folgenden Klagemöglichkeiten ist grundsätzlich dem Gesetzgeber zu überlassen und nicht richterlicher Rechtsfortbildung, für die - jedenfalls außerhalb der Wohnraummiete - überzeugende oder gar zwingende Sachargumente nicht ersichtlich sind.

Auch aus der von der Gegenmeinung angeführten kraft Gesetzes eintretenden Mietzinsminderung nach § 537 BGB läßt sich für die prozessuale Frage der Zulässigkeit des Urkundenprozesses nichts herleiten. Die Mietzinsminderung betrifft eine rechtsvernichtende, keine rechtshindernde Einwendung. Der Vermieter, der Mietzinsansprüche geltend macht, hat also nicht negativ das Fehlen von Minderungsgründen darzulegen und zu beweisen; vielmehr ist es Sache des Mieters, darzulegen und ggf. zu beweisen, daß Mängel vorliegen und eine Minderung des Mietzinses rechtfertigen. Dementsprechend muß auch die Mangelfreiheit der Mietsache im Urkundenprozeß nicht vom Vermieter durch Urkunden belegt werden. Zutreffend weist Malitz (MDR 1997, 900) darauf hin, daß die Gegenansicht konsequenterweise auch die Darlegungslast für das Fehlen der Voraussetzungen von §§ 125, 134, 142 BGB und anderer rechtsvernichtender Einwendungen dem Kl. des Urkundenprozesses auferlegen müßte, was aber nicht ernsthaft diskutiert wird. Im übrigen ist es bereits im Grundansatz verfehlt, aus dem Umstand, daß der Kl. typischerweise Schwierigkeiten hat, bestimmte (anspruchsbegründende) Tatsachen durch Urkunden zu beweisen, auf einen generellen Ausschluß des Urkundenprozesses zu schließen. Im Einzelfall mag dem Kl. der Urkundenbeweis möglich sein. Im übrigen kann der Kl. sich eventuell auch darauf verlassen wollen, daß bestimmte Tatsachen unbestritten bleiben und er deshalb den ihn treffenden Beweis (durch Urkunden) nicht führen muß.

Durch die Beschränkung der Beweismöglichkeiten im Urkundenprozeß wird der Mieter als Bekl. nicht unangemessen belastet. Daß dem Bekl. Einwendungen vorerst aus Gründen des Beschleunigungsinteresses abgeschnitten werden und er sich auf das Nachverfahren, auf eine evtl. Abwendung der Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung und ggf. Schadensersatzansprüche gegen den Kl. verweisen lassen muß, ist sicherlich möglich und dem Urkundenprozeß wesensimmanent. Das darin liegende Risiko des Bekl. ist aber nicht mietrechtstypisch, sondern ergibt sich in gleicher Weise auch bei aus anderen Verträgen folgenden Ansprüchen, die im Urkundenprozeß geltend gemacht werden. Darin liegende Beeinträchtigungen werden vom Gesetzgeber im Interesse einer schnellen, effizienten Verfahrensführung im Urkundenprozeß allgemein in Kauf genommen (so zutreffend Michalski ZMR 1996, 637, 639). Für die Geltendmachung von Mietzinsansprüchen aus einem Geschäftsraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist das Urkundenverfahren nicht verschlossen.

(...)

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen vorhandenen, auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, auch wenn dieser einen zumutbaren, zur Übernahme der Vertragsbedingungen bereiten Ersatzmieter stellt, gegen dessen Person keine Einwendungen geltend gemacht werden können (vgl. Palandt/Putzo, § 552 BGB Rn. 8). Der Mieter muß sich vielmehr grundsätzlich an dem von ihm abgeschlossenen langfristigen Vertrag festhalten lassen. Der Mieter mag ggf. nach § 549 BGB vorgehen, sich einen Untermieter suchen und bei Verweigerung der Zustimmung (aus unberechtigten Gründen) nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB dann das Mietverhältnis kündigen. Nur ausnahmsweise muß sich der Vermieter nach den insoweit allein maßgebenden Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auf die Gestellung eines Ersatzmieters einlassen, wenn aufgrund besonderer Umstände dem Mieter ein weiteres Festhalten an dem Mietvertrag nicht mehr zumutbar ist und/oder der Vermieter sonst treuwidrig handeln würde (vgl. dazu BGH WM 1981. 57; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäftsraum- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 11 Rn. 830; Palandt/Putzo a. a. O.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 109). Nur wenn der Vermieter nach Treu und Glauben zur Vermietung an einen Ersatzmieter verpflichtet war, kann ihm auch die Vereitelung des Abschlusses des Mietvertrages mit dem präsentierten Ersatzmieter vorgehalten werden und muß er sich auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Mieter einlassen. Allein der Gesichtspunkt einer Praxisvergrößerung und die Anmietung bzw. der Bau neuer Praxisräume, die die aus Sicht des Arztes notwendige Erweiterung der ärztlichen Tätigkeit ermöglichen, würden als wirtschaftliche Gründe, die bei Vertragsschluß als Möglichkeit nicht ganz unvorhersehbar gewesen sind und dem vom Arzt als Mieter zu tragenden Verwendungsrisiko zuzurechnen sind, noch keine hinreichenden Gründe darstellen für eine nach § 242 BGB vorzunehmende Entlassung aus dem langzeitigen Mietverhältnis. (...)

Auch wenn die Kl. sich ... mit der Ersatzmietergestellung einverstanden erklärt hatten, waren sie jedoch nicht verpflichtet, unter beliebigen Bedingungen mit dem Mietinteressenten Z. einen Mietvertrag abzuschließen; auch eine weitere Überprüfung, ob sich aus der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Z. Bedenken ergaben, war ihnen in jedem Fall zuzubilligen. Die Kl. konnten aus allen vernünftigen, in ihrem Interesse liegenden Gründen den Abschluß des Mietvertrages verweigern.

Nach Behauptung des Bekl. haben die Kl. durch unnötiges, durch vernünftige Eigeninteressen nicht gerechtfertigtes Hinhalten des Mietinteressenten den Mietvertragsschluß vereitelt. Bei einer solchen unmotivierten Vereitelung der Nachvermietung, mit der sie sich in Widerspruch zu ihrem vorausgegangenen Verhalten und insbesondere zur getroffenen Vereinbarung über eine Ausgleichspauschale setzten, können die Kl. den Bekl. nach Treu und Glauben nicht mehr an dem vorhandenen Mietvertrag festhalten. Die Kl. haben demgegenüber eine Vereitelung der Nachvermietung durch ungerechtfertigtes Hinhalten des Mietinteressenten bestritten und dargetan, daß noch über den Inhalt des Mietvertrages verhandelt werden mußte und während der laufenden, erfolgversprechend erscheinenden Verhandlungen der Mietinteressent Z. sich anders entschieden und andere Praxisräume angemietet habe. Nach dem Vorbringen der Kl. liegt kein treuwidriges Verhalten vor, das der Bekl. ihnen nach § 242 BGB entgegenhalten kann.

Der dem Bekl. danach obliegende Beweis einer Vereitelung des Mietvertragsschlusses kann im Urkundenprozeß mit dem dafür vom Bekl. angebotenen Zeugenbeweis nicht geführt werden. Die Einwendung des Bekl. hinsichtlich einer treuwidrigen Vereitelung der Nachvermietung ist als im Urkundenprozeß unstatthaft zurückzuweisen. Insoweit muß der Bekl. auf das Nachverfahren verwiesen werden.

Für die Zahlung des Mietzinses lag eine kalendermäßige Bestimmung vor, so daß es einer gesonderten Mahnung nicht bedurfte. Die Mietzinsansprüche waren jeweils monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, wie von den Kl. geltend gemacht und wie sich aus Ziffer 3. des notariellen Mietvertrages ergibt. Sie wurden nicht erst nach § 551 Abs. 1 S. 1 BGB zum Ende des Monats fällig.

Ein anderes Ergebnis folgt auch nicht aus der vom Bekl. erstinstanzlich vorgetragenen Behauptung, der damalige Vermieter habe ihm die Vertragsbedingungen des Mietvertrages gestellt; dabei sei die Regelung, daß der Mietzins monatlich im voraus fällig wird, im Zusammenhang mit dem weitgehenden Ausschluß von Aufrechnungsmöglichkeiten unwirksam, weil der Mieter dadurch ungebührlich benachteiligt werde. Zwar verweist der Bekl. zu Recht auf das Urteil BGH NJW 1995, 254 ff. [= RE WM 1995, 28], in dem der BGH diese Klauselkombination in der Tat für unwirksam erklärt hat. Jedoch ist diese Entscheidung auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar. Soweit der BGH einen Verstoß gegen § 537 Abs. 3 BGB darin gesehen hat, daß der Mieter durch die Kombination beider Klauseln gezwungen wird, seine Minderungsansprüche im Klagewege geltend zu machen, ist dies hier ohne Belang, weil die Parteien einen Mietvertrag über Praxisräume und nicht über Wohnraum geschlossen haben, so daß § 537 Abs. 3 BGB keine Anwendung findet. Ob die vom BGH ausgesprochene Unwirksamkeit der oben genannten Klauselkombination über § 9 AGBG auch für den Gewerberaum- und Geschäftsraummietvertrag gilt, ist zumindest zweifelhaft (verneinend OLG Köln WM 1998, 23; von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Stand Juli 1998, Geschäftsraummiete, Rn. 121 m. w. N.). Dies kann jedoch dahingestellt bleiben, da hier nicht von der Anwendbarkeit des AGBG ausgegangen werden kann. Der Mietvertrag ist hier notariell beurkundet worden; ein Notar ist aber grundsätzlich als neutraler Dritter anzusehen, so daß vorformulierte Vertragsklauseln nicht von einer Vertragspartei gestellt sind, wie § 1 Abs. 1 AGBG es verlangt (Palandt/Heinrichs, § 1 AGBG Rn. 8).

Ausnahmsweise soll das AGBG bei Notarverträgen anwendbar sein, wenn die Klauseln dem Notar von einer Partei vorgegeben worden sind. Ob dies hier der Fall war, ist zwischen den Parteien streitig. Da aber der hierfür beweispflichtige Bekl. (Palandt/Heinrichs, § 1 AGBG Rn. 20; BGHZ 118, 238) keinen Beweis angeboten hat, ist für die Entscheidung davon auszugehen, daß dem Notar die Klauseln nicht vorgegeben wurden. Allein aufgrund der erkennbaren äußeren Umstände kann jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, daß die verwendete Vertragsklausel vom Rechtsvorgänger, der wie der Bekl. Zahnarzt war, gestellt worden ist. Es handelt sich um in Mietverträgen durchweg gängige Formulierungen, die in vielen Formularverträgen verwendet werden, so daß allein aus dem Vertragsinhalt nicht gefolgert werden kann, der Rechtsvorgänger der Kl. habe die Klauseln gestellt. Es ist danach die im notariellen Vertrag enthaltene, von § 551 Abs. 1 BGB abweichende Regelung über die Mietzinszahlung zugrunde zu legen. Der Zinsanspruch ist danach berechtigt.

Die mit der Berufung weiterverfolgte Klage im Urkundenprozeß auf zukünftige Mietzinszahlung ist zulässig.

Entgegen der Auffassung des LG liegt hier keine Feststellungsklage, sondern eine Leistungsklage vor. Auch eine solche Leistungsklage auf zukünftige Zahlung kann im Urkundenprozeß verfolgt werden (vgl. Zöller/Greger, § 592 ZPO Rn. 1). Die Zulässigkeit der Klage auf zukünftige Leistung beurteilt sich hier nicht nach §§ 257, 258 ZPO, die nur für Ansprüche gelten, die nicht von einer Gegenleistung abhängig sind, sondern nach § 259 ZPO (vgl. Zöller/Greger, § 259 ZPO Rn. 1 bezgl. Klage auf zukünftigen Mietzins). Danach ist für die Klage als besonderes Rechtsschutzbedürfnis erforderlich, daß den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, daß der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Nach zutreffender Rechtsprechung und h. M. ist von einer solchen Besorgnis auszugehen, wenn der Bekl. den Anspruch ernstlich bestritten hat (vgl. RGZ 132, 338; BGHZ 5, 342; BGH NVwZ 1997, 99, 100; Zöller/Greger, § 259 ZPO Rn. 3). ... Die Besorgnis hinsichtlich der zukünftigen Leistung entfällt auch nicht deshalb, weil bei einer entsprechenden Verurteilung zur Nachzahlung des in der Vergangenheit angefallenen Mietzinses zukünftige Leistungsbereitschaft des Bekl. erwartet werden kann. Dies ist ungewiß und nicht zwingend; Rechtskraftwirkung würde die auf vergangene Zeitabschnitte beschränkte Verurteilung des Bekl. für zukünftig erst fällig werdende Ansprüche jedenfalls nicht entfalten. Bei einem Bestreiten eines Anspruchs muß dem Kl. zugebilligt werden, die Klage auf vorhandene Rückstände mit der Klage auf zukünftige Leistungen zu verbinden, wofür auch prozeßwirtschaftliche Überlegungen sprechen (vgl. BGH NVWZ 1997, 99, 100).