Mietzinsanspruch

Mietzinsanspruch; vorzeitiger Auszug; Gebrauchsgewährung; Vertragsbruch; Kündigung

Der Vermieter kann von dem vorzeitig ausgezogenen Mieter dann keine Mietzinszahlung verlangen, wenn er selbst infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

Soweit die Kl. die Miete für Oktober 1997 verlangen, ist die Klage unbegründet.

a) Grundsätzlich besteht zwar nach § 552 Satz 1 BGB die Pflicht zur Zahlung der Miete fort, wenn der Mieter "durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des Gebrauchsrechts verhindert ist", so daß allein der bloße Auszug der Bekl. für sich genommen nicht dazu führt, daß die Kl. den Anspruch auf Zahlung von Miete während der Mietzeit verlieren.

b) Nach § 552 Satz 3 BGB fällt die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses aber dann weg, wenn der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs (der Mietsache) an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Vorliegend ist das Gericht nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, daß die Kl. die Mietsache bereits im Oktober 1997 den Töchtern der Eheleute D. überlassen haben bzw. zum Zwecke der Renovierung selbst genutzt haben, letzteres steht der Gebrauchsüberlassung an Dritte gleich (vgl. dazu Palandt, BGB, § 552 Rn. 11 ). Die Zeugin H. D. hat insoweit glaubhaft angegeben, sie hätten ab Oktober 1997 jederzeit Zugang zu der ehemaligen Wohnung der Bekl. gehabt. Zudem sei die Wohnung ab Mitte Oktober 1997 renoviert worden, sie hätten auch die Wohnung komplett gestrichen. In diesem Fall ist aber der Vermieter selbst nicht mehr erfüllungsbereit; ihm gebührt deshalb auch kein Anspruch auf Zahlung von Miete (vgl. dazu BGH in WM 1993, 346, 347 unter Bezugnahme auf BGH in BGHZ 38, 295, 300).

c) Die Kl. können auch nicht einwenden, die Berufung auf § 552 Satz 3 BGB sei rechtsmißbräuchlich. Zwar ist in Literatur und Rechtsprechung weitgehend anerkannt, daß sich ein Mieter dann nicht auf § 551Satz 3 BGB berufen kann, wenn er selbst sich grob vertragswidrig verhalten hat und zudem der Vermieter durch die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten versucht, "aus der vom Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen" (so der BGH in WM 1993, 346, 347). Der BGH führt in dieser Entscheidung weiter aus: "Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlaßt, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmißbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen."Vorliegend haben die Kl. schon Tatsachen, aus denen sich ein grober Vertragsbruch der Bekl. ergeben könnte, nicht vorgetragen. Soweit die Kl. behauptet haben, die Kündigung der Bekl. zum 30.9.1997 sei "rechtlich nicht möglich" gewesen, vermag dem das Gericht nicht zu folgen, soweit die Kl. damit die Ansicht vertreten wollen, das Mietverhältnis sei erst zum 31.12.2005 beendet: In dem Mietvertrag haben die Parteien unter § 2 (1) a folgendes vereinbart: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 1996, es läuft zehn Jahre! Kündigungsfristen siehe 2." Die dort genannten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 BGB, so daß jedenfalls eine Kündigung zum 31.10.1997 rechtlich möglich war. Letztlich kommt es aber auf das Vorliegen eines groben Vertragsbruchs schon deshalb nicht an, weil - so der BGH in der genannten Entscheidung - die Weitervermietung auch im Interesse des ausgezogenen Mieters erfolgen muß. Gleiches muß auch für den Fall der Eigennutzung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gelten. Auch hier muß gelten. daß diese erfolgen muß, um wirtschaftlichen Schaden abzuwenden (vgl. dazu auch die weiteren Nachweise bei BGH in WM 1993, 346, 347). Dies verkennt das OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung v. 3.7.1994 (in WM 1994, 469), das allein auf das grob vertragswidrige Verhalten des Mieters abstellt, im übrigen aber wohl schon das Vorliegen einer relevanten Eigennutzung durch den Vermieter verneint und deshalb zu einer Weiterverpflichtung des Mieters kommt. Daß aber hier die Überlassung der Wohnung an die Zeugin D. oder aber die Vornahme von Renovierungsarbeiten auch im wirtschaftlichen Interesse der Bekl. erfolgt sei, ist nicht ersichtlich.